Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan in een geschil tussen de VVE en een van haar leden. Was sprake van een ernstig verstoorde verhouding? Onrechtmatige uitlatingen? Nakoming modelreglement. Opleggen van een dwangsom.

De rechter oordeelt als volgt.

Gebod zich te onthouden van bepaalde uitspraken

De VvE vordert dat de rechter de appartementseigenaar gebiedt zich te onthouden van lasterlijke, beledigende en/of overigens onrechtmatige uitspraken, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

De VvE heeft een aantal uitspraken van de appartementseigenaar aangehaald, en gesteld dat deze oneigenlijke druk inhouden en bedreigend, lasterlijk, en ook overigens onrechtmatig zijn, onder meer omdat zij in strijd zijn met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt.

De uitlatingen van de appartementseigenaar hebben tot gevolg dat het beslissen over en inhuren van derden voor noodzakelijk onderhoud ernstig wordt belemmerd, maken deelname aan het bestuur van VvE zeer onaantrekkelijk, schaden het vertrouwen van potentiële kopers in VvE en brengen de voortzetting van VvE en de toekomst van het gebouw in gevaar, aldus de advocaat van de VvE.

De appartementseigenaar betwist niet dat hij de gestelde uitlatingen heeft gedaan maar beschouwt deze als constateringen van feiten, humoristisch gebrachte adviezen en passende waarschuwingen, waarbij hij erop wijst dat iedere Nederlander de plicht heeft misdaad te voorkomen en gepleegde misdaden te melden. Hij acht het “gezien de criminele inslag van de voorzitter van de VvE” van groot belang inspraak te hebben in de toelating van een nieuwe bewoner omdat als er een koper toegelaten wordt op instigatie van een corrupt bestuur de kans groot [is] dat er weer een crimineel toegelaten wordt”. Hij betwist dat zijn uitlatingen onrechtmatig zijn en bestrijdt ook de gestelde gevolgen daarvan.

Uit de overgelegde stukken rijst het beeld van een vereniging van eigenaars die op zichzelf goed lijkt te functioneren, en waarin leden en bestuur op een beleefde toon en met begrip over en weer communiceren.

De appartementseigenaar vormt daarop echter een uitzondering.

Hij laat zich beledigend en laatdunkend uit, vooral over de voorzitter van de VvE, die hij in scherpe bewoordingen van fraude en ander crimineel gedrag beticht.

De stukken maken voorts duidelijk dat de besluitvorming binnen de vereniging door de appartementseigenaar ernstig wordt belemmerd, waarbij hij aanspraak maakt op meer of andere rechten dan aan hem toekomen. Niet betwist is verder dat de appartementseigenaar eigengereid aanpassingen heeft gedaan aan de tuin en zonder overleg eigen meubels in de hal heeft geplaatst en weigert deze weg te halen als de andere leden van de VvE daarop aandringen.

Ook ter zitting is door VvE onweersproken verklaard hoe andere bewoners zich in hun woongedrag aanpassen om contact met de appartementseigenaar te vermijden, en dat boekdelen spreekt dat een bewoner met stille trom en zonder achterlating van een adres is verhuisd.

Ook indien aan de appartementseigenaar bijzondere rechten toekomen geeft dit hem niet de bevoegdheid om zich op te stellen als ware hij de huisbaas en de andere leden slechts huurders. Dat de appartementseigenaar, zoals hij bij herhaling aanvoert, het pand eigenhandig heeft gerestaureerd en in appartementen heeft doen splitsen, ontslaat hem niet van de plicht om binnen en buiten de vereniging van eigenaars de grenzen van het betamelijke te respecteren en zich rekenschap te geven van de gerechtvaardigde belangen van de andere leden van VvE.

Alle leden hebben er belang bij om hun gemeenschappelijk eigendom deugdelijk te kunnen onderhouden en daarin prettig te kunnen wonen. Er zijn grenzen aan hoe vrijelijk de appartementseigenaar zijn mening mag uiten over VvE en haar leden.

Dat geldt zeker ook in het verkeer met derden: het zonder goede grond aan makelaars en notarissen schrijven dat VvE kampt met fraude en oplichting en dat er procedures lopen tegen haar voorzitter, is onrechtmatig en evident schadelijk. Het maakt de appartementen van de leden van VvE nagenoeg onverkoopbaar en drukt de waarde ervan.

De rechter zal het gevraagde gebod toewijzen zoals verzocht.

Gelet op het structurele karakter van de uitlatingen en de niet van inkeer of inschikkelijkheid getuigende proceshouding van de appartementseigenaar op dit punt acht de rechter het passend om hieraan een dwangsom te verbinden. Nu de appartementseigenaar noch de oplegging noch de hoogte van de gevorderde dwangsom heeft bestreden zal deze worden toegewezen zoals verzocht.

Vordering tot naleving van het modelreglement

De VVE vordert verder dat de rechter de appartementseigenaar gebiedt om te voldoen aan zijn verplichtingen op grond van het bepaalde in artikelen 9, 12 en 16 van het modelreglement, althans 38 van het modelreglement, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Blijkens de toelichting op deze vordering gaat het concreet om het op eigen kosten herstellen van de aanpassingen die de appartementseigenaar zonder raadpleging en toestemming van VvE heeft gedaan aan het gemeenschappelijke deel van de tuin en om het weghalen van privéspullen uit de gemeenschappelijke gedeelten van het pand, waaronder de hal en de meterkastruimte.

Dat de appartementseigenaar zonder raadpleging en toestemming van VvE aanpassingen heeft gedaan aan het gemeenschappelijke deel van de tuin is niet betwist.

De appartementseigenaar heeft aangevoerd dat hij volgens hemzelf noodzakelijke aanpassingen heeft gemaakt in de tuin en daarover overleg heeft gepleegd met twee medebewoonsters omdat “ieder contact hierover met het bestuur onder leiding van de voorzitter van de VvE uitsluitend tot een negatief resultaat zou hebben geleid”. Van toestemming van de vergadering is niets gebleken.

Niet in geschil is dat een appartementseigenaar zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen mag aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, en dat de appartementseigenaar die schade toebrengt aan de gemeenschappelijke gedeelten daarvoor aansprakelijk is tegenover de andere eigenaars (artikelen 9 en 16 modelreglement).

Dat artikel 12 modelreglement iedere appartementseigenaar verplicht om zich te onthouden van het plaatsen van voorwerpen op plaatsen die hiervoor niet bestemd zijn, is niet in geschil.

Niet betwist is dat er zaken van de appartementseigenaar in de meterkastruimte zijn geplaatst. Erkend is dat de appartementseigenaar in ieder geval in de hal en het trappenhuis van het pand privémeubelen heeft geplaatst en deze niet heeft willen weghalen, ondanks verzoeken daartoe.

Volgens de appartementseigenaar heeft hij “om de aandacht af te leiden van het gebrekkige onderhoud” en om “de hal een huiselijk en zeer waardevol aspect te geven” een bank, een kist, een klok, schilderijen, prenten en spiegels geplaatst waarvan “een cultuurbarbaar zoals de voorzitter van de VvE de waarde niet inziet”. Deze visie van de appartementseigenaar biedt echter geen rechtvaardiging om zonder instemming van VvE eigen meubelen en decoratie te plaatsen in de gemeenschappelijke gedeelten.

De vorderingen zullen om deze redenen worden toegewezen, met dien verstande dat het gebod zal worden gespecificeerd tot het door VvE concreet aan de orde gestelde en niet een algemeen gebod zal zijn om genoemde bepalingen in het reglement na te leven.

Gelet op de vasthoudendheid waarmee partijen in conflict zijn zal ook de gevorderde dwangsom worden toegewezen, maar gemaximeerd tot € 5.000,00 in totaal. Aan de appartementseigenaar dient een redelijke termijn te worden gegund om het gebod uit te (laten) voeren, zodat de dwangsom zal ingaan op 2 januari 2018.

Vordering tot betaling van achterstallige bijdragen

De VvE vordert verder de veroordeling van de appartementseigenaar tot betaling aan VvE van € 7.159,74 vermeerderd met de eventueel toekomstige achterstallige VvE-bijdragen vanaf 1 september 2016, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 september 2016.

De appartementseigenaar betwist de achterstand niet maar voert aan dat hij de achterstand heeft laten ontstaan omdat hij recht heeft op vergoeding van een deel van zijn energiekosten en voor in het verleden verrichte werkzaamheden voor VvE. Daarnaast stelt hij liquiditeitsproblemen te hebben.

De vordering ter zake van energiekosten is niet voldoende duidelijk onderbouwd om in rekening te kunnen worden gebracht, voor zover dit verweer al voldoende herkenbaar is gevoerd. Ook overigens is het beroep op verrekening en opschorting onvoldoende onderbouwd. Het niet beschikken over voldoende liquide middelen staat niet aan toewijzing in de weg.

Ook deze vordering zal worden toegewezen als verzocht.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de VVE, over de splitsingsakte of een modelreglement, over handhaving en nakoming van het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement en het opleggen van een dwangsom, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.