Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 16 juli 2018 uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van een appartementseigenaar voor wateroverlast.

Eiser is eigenaar van het appartement op de eerste verdieping van. Gedaagde is eigenaar van het bovenliggende appartement, gelegen op de tweede verdieping.

Op 22 juni 2017 heeft het hevig geregend. Diezelfde dag is er een lekkage geweest in de woning van eiser. De huurder van de woning heeft deze lekkage bij eiser gemeld. Op 30 juni 2017 is er opnieuw lekkage geweest.

Een bestuurslid van de VvE heeft na contact met eiser een loodgieter ingeschakeld. Deze is op 28 juni 2017 in het appartement van gedaagden geweest.

De loodgieter heeft daarover op 2 juli 2017 de volgende e-mail gestuurd:

De badkamer van is toe aan groot onderhoud!!
Ook moet er onder de douchebak en het bad worden gekeken of hier alles goed is omdat de slaapkamer / badkamer muur er niet goed uitziet.
Bij ons onderzoek kon niet worden gezegd of de lekkage bij hevige regenval was??
Op vrijdag 30-06-2017 was dit wel door de regenval omdat er toen ook lekkage in de winkel was !!
Door de woningen lopen geen inpandige hemelwaterafvoeren dus is er ook lekkage op de 3e verdieping ?? (dak en goten). Stonden er ramen of dakramen open ??

Eiser vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden bepaald dat gedaagden aansprakelijk zijn voor de door eiser geleden schade, en de zaak te verwijzen naar een schadestaatprocedure, met nevenvorderingen.

Eiser stelt daartoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat gedaagden verantwoordelijk zijn voor de lekkages omdat die het gevolg zijn geweest van de slechte staat van onderhoud van de (achterliggende) badkamer, waar – tegen het advies van de loodgieter in – ook na de eerste lekkage nog gebruik van is gemaakt.

Dat blijkt uit de e-mails van de loodgieter en wordt ondersteund door het feit dat er sinds de herstelwerkzaamheden van aannemer op 6 juli 2017 geen lekkage meer is geweest, aldus eiser.

Eiser heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden door alle middelen rechtens, speciaal door middel van het horen van de getuigen, eiser zichzelf, de loodgieter en een bestuurslid van de VVE.

Gedaagden betwisten aansprakelijk te zijn voor de lekkage en daarmee de door eiser geleden schade.

Uit de e-mail van de loodgieter blijkt niet dat de lekkage veroorzaakt is door achterstallig onderhoud in de badkamer van gedaagden.

Bovendien waren de huurders niet aanwezig in de woning op 22 juni 2017 – lekkage door het gebruik van de douche op die dag is derhalve niet mogelijk – en hebben alle appartementen in onderhavige periode in meer of mindere mate wateroverlast ervaren.

De oorzaak hiervan kan gelegen zijn in de hevige regenval en het feit dat de afwatering van het naastgelegen pand was aangesloten op die van hun pand, aldus gedaagden . Gedaagden betwisten voorts ook de (hoogte van de) schade.

Zijn de eigenaren van een appartement in het centrum van Amsterdam aansprakelijk voor de schade die de onderbuurman opliep door lekkages?

De rechter oordeelt als volgt.

Eiser stelt dat gedaagden aansprakelijk zou zijn voor de door hem geleden schade door twee lekkages, wegens de gestelde slechte staat van onderhoud van de achterliggende badkamer van gedaagden.

De rechter begrijpt dat eiser daarmee doelt op aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW, zijnde aansprakelijkheid voor een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daar in de gegeven omstandigheden aan mag stellen, waardoor dit gevaar oplevert voor zaken, welk gevaar zich verwezenlijkt.

Dit volgt echter geenszins uit de e-mails van de loodgieter en aannemer noch uit de andere bewijsmiddelen.

Integendeel, beide benoemen dat de lekkage mogelijk veroorzaakt is door hevige regenval.

Dat bij eiser geen lekkage meer is geweest sinds 6 juli 2017 is daarbij niet doorslaggevend, nu uit de processtukken blijkt dat de hemelwaterafvoer van het naastgelegen pand op dat moment was aangesloten op de hemelwaterafvoer van het pand van gedaagde en eiser, en bovendien ook de (dak)goten van in dezelfde periode zijn schoongemaakt.

Met de door eiser overgelegde stukken is derhalve geen (begin van) bewijs geleverd dat de lekkage bij eiser is veroorzaakt door de staat van onderhoud van de bovenliggende badkamer van gedaagden. De e-mail van het bestuurslid van de VVE maakt dat niet anders, eens te meer nu zij ter zake geen deskundige is.

Eiser heeft voorts bij dagvaarding aangeboden zijn stellingen te bewijzen door alle middelen rechtens, onder meer door getuigen te laten horen. Dit bewijsaanbod is onvoldoende gespecificeerd, nu eiser slechts een algemeen bewijsaanbod heeft gedaan en daarbij onvoldoende duidelijk en concreet heeft aangegeven waar bewijs voor wordt aangeboden en waarover de getuigen (uit eigen wetenschap) zouden kunnen verklaren.

Bovendien heeft eiser, zoals hiervoor reeds overwogen, de grondslag van zijn vordering onvoldoende feitelijk onderbouwd. Het bewijsaanbod van eiser wordt derhalve gepasseerd.

De vorderingen van eiser worden afgewezen, waardoor de overige verweren van gedaagden geen bespreking meer behoeven. Eiser wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de aansprakelijkheid voor een opstal, over hinder of overlast door een appartementsrecht of andere onrechtmatige daad, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.