Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 4 juli 2018 uitspraak gedaan over de vraag of de verhuurder van een appartement aansprakelijk is voor de ernstige geluidsoverlast die vier studenten die daar wonen, veroorzaken voor hun onderbuurvrouw.

Zelfstandige woonruimte?

In de splitsingsakte staat in artikel 17.4 vermeld dat het appartement op de derde verdieping dient te worden gebruikt als woonruimte.

Tussen partijen is in geschil of met het begrip “woonruimte” in deze bepaling een zelfstandige woonruimte wordt bedoeld, hetgeen de appartementseigenaar stelt en de andere appartementseigenaar betwist. Bij de beantwoording van die vraag dient te worden gekeken naar de uitleg van deze bepaling van de splitsingsakte.

Artikel 17.4 van de splitsingsakte is een bepaling die naar zijn aard is bestemd om de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zoals rechtsopvolgers onder bijzondere titel, die de bedoeling van de contracterende partijen niet kennen, en ertoe strekt hun rechtspositie op uniforme wijze te regelen.

Dit betekent dat de bedoeling die partijen bij het opstellen van deze bepaling voor ogen hadden, dient te worden uitgelegd aan de hand van objectieve maatstaven.

Onder objectieve uitleg wordt verstaan de tekstuele uitleg van de akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

Omdat ook derden bij deze bepaling belang hebben, moeten zij erop kunnen vertrouwen dat bij de uitleg geen andere omstandigheden een rol spelen dan die zij uit de akte kunnen begrijpen. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een interpretatie kan leiden.

De appartementseigenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de uitleg van deze bepaling dient te worden gekeken naar de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening 2016 van Amsterdam.

Volgens de appartementseigenaar kan daaruit worden afgeleid dat met het begrip “woonruimte” in artikel 17.4 van de splitsingsakte een zelfstandige woonruimte wordt bedoeld.

De appartementseigenaar wordt niet in dit standpunt gevolgd.

Uit de inhoud van de splitsingsakte kan – zoals de andere appartementseigenaar terecht naar voren heeft gebracht – niet worden afgeleid dat bij uitleg van het begrip “woonruimte” dient te worden aangesloten bij de Huisvestingswet dan wel de huisvestigingsverordening.

Evenmin zijn in de splitsingsakte aanknopingspunten te vinden voor het oordeel dat met dit begrip enkel een zelfstandige woonruimte is bedoeld.

Gelet hierop kan niet worden geconcludeerd dat de andere appartementseigenaar met de verhuur van de derde verdieping aan meerdere studenten, ook als daardoor sprake is van een onzelfstandige woonruimte, handelt in strijd met de splitsingsakte. De vorderingen onder I en II zullen dan ook worden afgewezen.

Onrechtmatige hinder. Geluidsoverlast. Geluidshinder. Onrechtmatige daad.

Op grond van artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek (BW) mag een eigenaar niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaren van andere erven hinder toebrengen.

De beantwoording van de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder, is volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval waaronder de plaatselijke omstandigheden.

In een appartementencomplex met aan meerdere zijden buren, zal sneller hinder van elkaar worden ervaren dan in een vrijstaande woning.

Juist in die situatie mag verwacht worden dat buren rekening met elkaar houden, maar zal een ieder ook enige hinder van elkaar hebben te dulden.

Dat geldt temeer nu het hier een oud pand betreft, waarbij de bouwstijl niet gericht is geweest op het voorkomen van geluidhinder.

Voorts is van belang dat aan de appartementseigenaar onrechtmatig handelen jegens eiseres kan worden verweten in het geval zijn huurders onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld en de appartementseigenaar heeft nagelaten om adequate maatregelen ten opzichte van eiseres te treffen. .

De advocaat van eiseres onderbouwt de onrechtmatige hinder als volgt.

De huurders van het appartement op de vierde verdieping hebben een ander ritme, zijn veel thuis en zetten de muziek hard aan. Zij ontvangen veel visite, ook na 22:00 uur. Er is sprake van luidruchtig lopen en rennen in het appartement en in het trappenhuis. Er wordt veelvuldig geschreeuwd en er worden feestjes gegeven met veel herrie en vibrerende vloeren tot gevolg. Bewoners komen veelvuldig tussen 3:00 uur en 6:00 uur thuis waardoor eiseres gebroken nachten heeft. Door de verbouwing van het appartement van gedaagde is het trappenhuis beschadigd en door intensivering van het gebruik van het trappenhuis is dat vervuild.

De advocaat van eiseres heeft haar stelling dat sprake is van onrechtmatige hinder onderbouwd met het rapport van L. Uit dat rapport volgt dat in bijna alle ruimten van het appartement op de derde verdieping sprake is van overschrijding van het aantal decibel dat volgens de eisen van de gemeente Amsterdam aanvaardbaar is.

Hoewel – zoals gedaagde heeft gesteld – de overschrijding naar de eisen van de gemeente Amsterdam minimaal zijn, is wel degelijk sprake van een overschrijding.

Daarbij weegt mee dat L in zijn rapport erop wijst dat de aanvullende eis van de gemeente Amsterdam zelfs vijf decibel lager is dan de huidige norm die voor nieuwbouw geldt.

Zelfs deze lagere eis van de gemeente Amsterdam, die is gebaseerd op de omstandigheid dat buren in de binnenstad van Amsterdam meer van elkaar te dulden hebben, wordt overschreden.

Als vervolgens het appartement dat niet aan de gestelde eisen van luchtisolatie voldoet, aan vier studenten wordt verhuurd, wordt de geluidsoverlast naar zijn aard heviger.

Dat veel geluidsoverlast wordt ervaren blijkt ook uit de door eiseres overgelegde verklaringen van haar onderburen en de uitdraai van de WhatsApp gesprekken tussen haar en de bewoners van de derde verdieping. De geluidsoverlast bestaat sinds de komst van de studenten in maart 2017.

Naar het oordeel van de rechter heeft eiseres met het rapport van L en de overige stukken voldoende onderbouwd dat sprake is van hinder door geluidsoverlast die naar de aard, duur en ernst onrechtmatig is.

Het gaat hierbij enkel om de onrechtmatige hinder die door geluidsoverlast wordt veroorzaakt en niet om de beschadigingen aan het trappenhuis. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt immers niet in te zien in welk opzicht die beschadigingen onrechtmatige hinder zouden kunnen opleveren.

Gelet op de onderbouwing van de geluidsoverlast door eiseres had het op de weg van gedaagde gelegen daartegen onderbouwd verweer te voeren. Dat heeft hij echter niet gedaan. De enkele stelling dat mogelijk sprake is van enige hinder, maar dat de gestelde gedragingen geen onrechtmatige hinder opleveren, is in het licht van hetgeen eiseres naar voren heeft gebracht onvoldoende.

Het onrechtmatig handelen van de huurders jegens eiseres kan ook gedaagde worden toegerekend. Dat eiseres overlast ervaart van de studenten op de derde verdieping, wordt eigenlijk niet door gedaagde betwist. Hij wist er ook van, maar heeft vervolgens als eigenaar van het appartement niets gedaan om die overlast te verminderen of te voorkomen. Ter zitting heeft hij desgevraagd te kennen gegeven dat hij enkel in algemene zin, dus niet naar aanleiding van specifieke klachten, tegen de studenten heeft gezegd dat zij geen overlast mogen veroorzaken.

Gezien de mate en duur van de geluidsoverlast is dat onvoldoende. Tevens heeft gedaagde naar voren gebracht dat door middel van het leggen van een vloerbedekking het appartement wel aan de geluidseisen zou voldoen, maar niet is gebleken dat hij ook daadwerkelijk daartoe is overgegaan of daartoe concrete stappen heeft ondernomen.

De rechter verklaart voor recht dat gedaagde onrechtmatig jegens eiseres handelt door het toebrengen van onrechtmatige hinder door geluidsoverlast.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte, een modelreglement of het huishoudelijk reglement of over onrechtmatige hinder, zoals geluidsoverlast, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.