Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 9 mei 2019 uitspraak gedaan over de vraag welke regels kunnen worden gesteld in een huishoudelijk reglement.

In het kader van het tussen partijen gevoerde debat staat allereerst de vraag centraal of, en onder welke omstandigheden en voorwaarden in een huishoudelijk reglement (HR) regels dan wel beperkingen gesteld mogen en kunnen worden ten aanzien van het gebruik van privégedeelten van een appartementsgebouw.

Appartementsrecht. VVE. Welke regels kunnen worden gesteld in een huishoudelijk reglement?

De rechter oordeelt als volgt.

Op 10 maart 1995 heeft de Hoge Raad twee uitspraken gedaan (te weten HR:1995:ZC1666, NJ 1996, 594 en:HR:1995:ZC1667, NJ 1996,595). In cassatie overwoog de Hoge Raad toen over de vraag in hoeverre bij huishoudelijk reglement beperkingen kunnen worden gesteld aan de bevoegdheid van een appartementseigenaar met betrekking tot de privégedeelten:

“Dienaangaande moet worden vooropgesteld dat blijkens artikel 5:112 lid 4 BW het splitsingsreglement een regeling kan inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van die gedeelten. Daarbij heeft te gelden dat met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit een zodanige regeling in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privégedeelten in gebruik heeft gegeven, van de privégedeelten kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.”

De betekenis van de uitspraken uit 1995, afgezet tegen die uit 1993, wordt besproken door prof. mr. dr. R.F.H. Mertens in Groene Serie Kluwer Zakelijke rechten, aantekening 5 bij artikel 5:112 BW (“Huishoudelijk reglement”), als ook deels door de VVE aangehaald:

“Aldus resteert de vraag in welke gevallen het gebruik van privégedeelten nog in een huishoudelijk reglement kan worden geregeld. Uit alle drie hier genoemde beschikkingen (de hierboven besproken beslissingen van de Hoge Raad uit 1993 en 1995) blijkt mijns inziens dat voor het opnemen van gebruiksregelingen met betrekking tot privégedeelten in een huishoudelijk reglement in ieder geval vereist is, dat het reglement van splitsing de mogelijkheid daartoe opent.

Ook als het reglement van splitsing deze mogelijkheid echter opent, is niet iedere regeling van gebruik van privégedeelten in een huishoudelijk reglement toegestaan, maar kunnen slechts regels van orde met betrekking tot het feitelijk gebruik van privégedeelten in het huishoudelijk reglement worden opgenomen.

De Hoge Raad heeft daarmee het huishoudelijk reglement gereduceerd tot het instrument dat men zich daaronder normaal gesproken voorstelt.

Het huishoudelijk reglement dient niet ter omzeiling van het reglement van splitsing, maar ter regeling van de normale ‘huishouding’ binnen een appartementencomplex.

Aldus kunnen er regels met betrekking tot het buitenhangen van was, het sluiten van deuren etc. in worden opgenomen.

Deze beslissing is, hoewel vanuit praktisch oogpunt wellicht te betreuren, vanuit juridisch perspectief begrijpelijk.

De door de Hoge Raad gegeven onderbouwing van deze beslissing, welke onderbouwing inhoudt dat de beperkingen van het gebruik van de privégedeelten uit de openbare registers moeten blijken en dus in het splitsingsreglement moet worden opgenomen, is echter merkwaardig.

De Hoge Raad gaat er daarbij namelijk kennelijk van uit, dat een gebruiksregeling die in een huishoudelijk reglement is opgenomen, niet uit de openbare registers kenbaar is.

Een huishoudelijk reglement kan echter ingevolge art. 3:17 lid 1 onder d BW evenals een reglement van splitsing in de openbare registers worden gepubliceerd, zodat uit het reglement voortvloeiende beperkingen van gebruik van privégedeelten wel uit die registers kenbaar kunnen zijn. Vgl. ook Rb. Groningen (pres.) 22 september 1995, KG 1995/430; P.H.M. Gerver, S&V 1997, p. 44-45 en G. Verdoes Kleijn, Preadvies KNB 1997, par. 7.5. Zie voorts Rb. ‘s-Gravenhage 4 juli 2001, NJ 2002/156.

De beide beschikkingen van de Hoge Raad laten daarom de vraag open, of beperkingen van gebruik van privégedeelten in een huishoudelijk reglement, die verder gaan dan het stellen van normale regels van orde, wel mogelijk zijn indien het huishoudelijk reglement ingevolge art. 3:17 BW in de openbare registers wordt gepubliceerd.

Het bezwaar van de Hoge Raad, dat verregaande gebruiksbeperkingen in een huishoudelijk reglement niet uit de openbare registers blijken, wordt aldus immers weggenomen. Vooralsnog lijkt bevestigende beantwoording van deze vraag echter, gelet op het hierboven genoemde ontbreken van bevoegdheid bij de vergadering van eigenaars, niet mogelijk”.

In de rechtspraak van de Hoge Raad wordt het bestaan van de beperkingen ten aanzien van de mogelijkheden “gebruik van de privégedeelten” te regelen middels het huishoudelijk reglement sindsdien herhaald.

AG Rank-Berenschot formuleert het in haar conclusie bij HR 10 februari 2012, HR:2018:BU8174, als volgt:

“In de praktijk verwijst het splitsingsreglement veelal naar een door de vergadering van eigenaars vast te stellen huishoudelijk reglement, waarin nadere regels omtrent het gebruik van de gemeenschappelijke en de privé-gedeelten plegen te worden opgenomen. Men kan in het huishoudelijk reglement een toepassing zien van art. 5:128 lid 1 BW. Uw Raad heeft evenwel aanvaard dat in een huishoudelijk reglement ook orderegels omtrent het feitelijk gebruik van privé-gedeelten kunnen worden opgenomen, indien het splitsingsreglement uitdrukkelijk de mogelijkheid daartoe opent.

De praktijk onderscheidt naast de bepalingen uit het splitsingsreglement enerzijds het huishoudelijk reglement en anderzijds regels in de zin van art. 5:128 lid 1 BW.

Zo bepaalt art. 59 van het Modelreglement 2006 dat regels als bedoeld in art. 5:128 BW in het huishoudelijk reglement moeten worden opgenomen en daarvan deel moeten uitmaken. Hierdoor wordt voorkomen dat deze besluiten onbekend of zelfs vergeten raken. (AG 9 december 2011, PHR:2018:BU8174).”

Uit de conclusie van AG Van Peursem 6 oktober 2017, PHR:2017:1097 (bij HR 17 november 2017, HR:2017:2899, art. 81 RO) blijkt het volgende. Het in die zaak relevante cassatiemiddel formuleert als regel:
“Blijkens artikel 5:112 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan een splitsingsreglement een regeling inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van privégedeelten. Slechts met betrekking tot het gebruik van de privégedeelten kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent (vgl. Hoge Raad 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1666)”.

Uit de reactie van de AG op het cassatiemiddel kan worden afgeleid dat ook de AG ervan uitgaat dat een huishoudelijk reglement zich ten aanzien van gebruik in beginsel dient te beperken tot ordemaatregelen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.