Door onze advocaat VvE: Een appartementsrecht ontstaat door splitsing. Dit geschiedt door middel van een splitsingsakte en in de splitsingsakte worden regels opgenomen omtrent gebruik, beheer en onderhoud. Naast de splitsingsakte geldt er een modelreglement. Een VvE kan ook een huishoudelijk reglement opstellen waarin zij aanvullende regels kan stellen. De vraag is in hoeverre alle regels die zijn opgenomen in het huishoudelijk reglement ook bindend zijn voor de leden van de VvE. Lees hier over het verschil tussen een modelregelement en een huishoudelijk reglement.

In de hieronder besproken zaak betreft het een VvE die beheer voert over gesplitst recreatieterrein met daarop 26 recreatiewoningen. In de splitsingsakte is niets opgenomen over het aantal weken dat de recreatiewoningen verhuurd mogen worden. In het huishoudelijke reglement staat dat de recreatiewoningen maximaal acht weken per jaar verhuurd mogen worden. De vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of een regel dat een recreatiewoning maar een aantal weken per jaar mag worden verhuurd mag worden opgenomen in het huishoudelijke reglement van de VvE. In de beschikking van 28 september 2016 spreekt de sectie kanton van de rechtbank Noord-Holland zich over de zaak uit:

“Met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit behoort een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en een zodanige regeling moet dus in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik van de privé-gedeelten, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privé-gedeelte in gebruik heeft gegeven, kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent ( art 5:112 lid 4 BW ).
Een regeling als de onderhavige, waarbij een appartementseigenaar wordt beperkt in zijn bevoegdheid met betrekking tot het gebruik van privé-gedeelten, kan naar het oordeel van de kantonrechter dan ook slechts in het splitsingsreglement worden opgenomen.”

In principe dienen alle regels omtrent gebruik en beheer dus opgenomen te worden in de splitsingsreglement. Alleen over de wijze van feitelijk gebruik van de privégedeelten kunnen regels worden opgenomen in het huishoudelijk reglement, enkel en alleen als de splitsingsakte daartoe een bevoegdheid schept. Er moet dus een onderscheid worden gemaakt tussen bevoegdheid met betrekking tot gebruik en feitelijk gebruik van de privégedeelten. Bij regels over het maximaal aantal weken dat een woning verhuurd mag worden gaat het niet om regels omtrent feitelijk gebruik maar om de bevoegdheid te beslissen hoe de woning gebruikt zal worden. Deze regels mogen alleen in het splitsingsreglement worden opgenomen.

De VvE voert verder aan dat er sprake is van een democratisch besluit omdat een grote meerderheid van de vergadering voor de inperking van het aantal weken dat een vakantiehuis verhuurd mag worden was. De rechter stelde dat, democratisch of niet, het geen geldige regel was omdat een dergelijke regel alleen in de splitsingsreglement kan worden opgenomen en aan de vereiste, uit artikel 5:139 Burgerlijk Wetboek, om de splitsingsakte te wijzigen niet was voldaan. Onze advocaat VvE kan u adviseren bij een geschil met de Vereniging van Eigenaars of als er onduidelijkheid bestaat over de rechtsgeldigheid van artikel uit de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement.

Heeft u vragen over de verhuur van uw appartement, de splitsingsakte of het huishoudelijke reglement neem dan contact op met onze advocaat VvE via de telefoon op 020 – 74 00 521 of via dit formulier.