Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 18 juni 2019 uitspraak gedaan over de vraag of VvE onrechtmatig gehandeld had door te weigeren om toestemming te verlenen tot de aanleg van een rookkanaal ten behoeve van een open haard in een van de appartementen?

Appellant heeft in de eerste aanleg van deze procedure gevorderd dat de VvE zal worden veroordeeld tot betaling van € 10.000,- aan hoofdsom, € 875,- aan buitengerechtelijke incassokosten en € 59,91 aan wettelijke rente tot 1 februari 2017, het totaalbedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2017 tot de dag van voldoening, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding.

Hij heeft daartoe, samengevat, gesteld dat uit het in de vergadering van oktober 1985 genomen besluit volgt dat een kwalitatief recht is ontstaan om een open haard te kunnen plaatsen in het appartement, welk recht later in diverse vergaderingen is bevestigd.

Nu de VvE haar medewerking heeft onthouden aan het plaatsen van een rookkanaal ten behoeve van een open haard in het appartement, is zij toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens appellant.

Het handelen van de VvE is ook onrechtmatig.

Appellant heeft als gevolg hiervan schade geleden en houdt de VvE aansprakelijk voor de vergoeding daarvan.

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen en appellant belast met de kosten van het geding.

Daartoe is, voor zover van belang, in het bestreden vonnis het volgende overwogen.

Van een overeenkomst waaruit een kwalitatief recht voortvloeit, is niet gebleken.

Het verslag van oktober 1985 is opgesteld vóór oprichting van de VvE. Niet gebleken is dat de daaruit voortvloeiende afspraken zijn overgenomen door de VvE.

Bovendien heeft de VvE toegelicht dat de destijds gemaakte afspraken zijn komen te vervallen toen bleek dat de voorziening voor de rookkanalen dieper zou worden dan waarvan de toenmalige eigenaren eerder uitgingen.

Deze stelling wordt onderbouwd door de verklaring van de toenmalige eigenaren van het appartement en de door de VvE geschetste feitelijke gang van zaken rondom de renovatie.

Bij deze stand van zaken valt niet in te zien hoe er desalniettemin een kwalitatief recht op een open haard jegens de VvE zou bestaan.

Een dergelijke afspraak – die ook niet is opgenomen in de opvolgende koopakten met betrekking tot het appartement – ligt niet voor de hand nu de aanleg tot gevolg heeft dat in de privéruimten van de andere appartementseigenaren zou moeten worden ingegrepen.

Nu het bestaan van een kwalitatief recht niet is komen vast te staan, is de VvE niet tekortgeschoten in de nakoming van de door appellant gestelde verbintenis.

Onrechtmatig handelen kan bij deze stand van zaken evenmin worden vastgesteld.

Daarmee bestaat geen grond voor aansprakelijkheid van de VvE om de door appellant gestelde schade te vergoeden.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt appellant met een aantal grieven op. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Onrechtmatige daad vereniging van eigenaars (VvE) door weigering toestemming te verlenen tot aanleg rookkanaal ten behoeve van open haard in een van de appartementen? Kwalitatief recht?

De rechter oordeelt als volgt.

Appellant heeft gesteld dat de vergadering van 25/26 oktober 1985 niet slechts een bouwvergadering was, maar ook de oprichtingsvergadering van de VvE. De aanwezigen hebben toen feitelijk een informele vereniging opgericht, die vervolgens op rechtsgeldige wijze het besluit heeft genomen over de verplichte toestemming van de medebewoners voor de aanleg van een open haard, aldus appellant.

Hoewel uit door appellant aangehaalde passages uit het verslag van de vergadering van 25/26 oktober 1985 blijkt dat herhaaldelijk is gesproken over ‘de vereniging’, gaat dat onmiskenbaar over de kort daarna op te richten VvE. Concrete feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de aanwezigen bij de vergadering van 25/26 oktober 1985 een informele vereniging vormden of beoogd hebben die te vormen, zijn niet gesteld. Bijvoorbeeld blijkt niet van het bestaan van een (samenwerkings-) verband dat zich met een eigen identiteit onderscheidde van de leden en als eenheid aan het rechtsverkeer deelnam.

Evenmin is gebleken dat de bij splitsingsakte van 5 november 1985 opgerichte VvE nadien een rechtsgeldig besluit heeft genomen of een eerder door de eigenaren genomen besluit rechtsgeldig heeft bekrachtigd, inhoudende dat medebewoners verplicht zijn om in te stemmen met de aanleg van een open haard in een appartement waarin nog geen open haard was aangelegd.

Dat volgt ook niet uit de stellingen van appellant, waarin hij notulen van vergaderingen van de VvE uit 2005 en 2008 aanhaalt.

Nergens blijkt dat in die vergaderingen daadwerkelijk een besluit zoals door appellant gesteld is genomen; het lijkt veeleer te gaan over gedachtewisselingen en conclusies over een (verondersteld) in het verleden genomen besluit, zonder concrete verwijzing naar de oorsprong daarvan.

Zelfs indien appellant aan het verhandelde tijdens vergaderingen van de VvE het vertrouwen heeft ontleend dat het recht bestond om een open haard in zijn appartement aan te leggen, dan nog kon hij niet zo maar aannemen dat de eigenaren van de bovengelegen verdiepingen toestemming zouden geven voor het vergroten van de koof in hun woningen om ruimte te maken voor een rookkanaal ten behoeve van een op de eerste verdieping aan te leggen open haard.

De VvE kan individuele eigenaren in beginsel niet verplichten in te stemmen met ingrepen die leiden tot wijziging van privégedeelten.

De omstandigheid dat bij de renovatie in 1985 vier schoorstenen op het dak zijn geplaatst, waarvan twee inactief zijn, maakt een en ander niet anders.

Appellant heeft weliswaar gesteld dat zijns inziens vergroting van de koof op de bovenverdiepingen waarschijnlijk helemaal niet nodig is, al dan niet dankzij het bestaan van nieuwe technieken, maar de juistheid van die stelling kan, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden aangenomen.

Hoe dan ook is niet gebleken van een rechtsgeldig besluit van de VvE op grond waarvan de VvE gehouden is toestemming te geven voor de aanleg van een open haard op de eerste verdieping.

De VvE is dan ook niet tekort geschoten in de nakoming van enige daartoe strekkende verplichting jegens appellant.

Feiten of omstandigheden die tot het oordeel zouden moeten leiden dat de VvE jegens appellant onrechtmatig heeft gehandeld of zich jegens appellant niet heeft gedragen naar hetgeen de redelijkheid en billijkheid van haar vergen (artikel 2:8 BW), zijn gesteld noch gebleken.

Hierop stuiten de grieven reeds af.

De overige stellingen van partijen behoeven geen bespreking, omdat deze niet tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden. Het bewijsaanbod van appellant is te algemeen en te vaag en wordt daarom gepasseerd.

De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Appellant zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.