Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Den Haag heeft op 19 juni 2019 uitspraak gedaan over een geschil tussen appartementseigenaren over een verbouwing. Bouwstop? Strijd met de splitsingsakte? Misbruik van recht?

De rechter stelt het volgende voorop. Als gevolg van de splitsing zijn de appartementseigenaren in een rechtsverhouding tot elkaar komen te staan.

Niet alleen waren zij koper en verkoper, maar ook waren zij na de splitsing en levering de gezamenlijke appartementseigenaars van het gebouw en in die hoedanigheid ook de leden van de VvE.

Aan de appartementseigenaar kent titel 9 van Boek 5 BW (als van lid van de VvE) verschillende rechten toe.

De vrijheid van de appartementseigenaar om van die rechten gebruik te maken is niet onbegrensd.

Degene aan wie een bevoegdheid toekomt, kan deze niet inroepen, voor zover hij haar misbruikt (artikel 3:13 lid 1 BW).

Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door deze uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (artikel 3:13 lid 2 BW).

Anders dan de appartementseigenaar betoogt, is de rechter niet van oordeel dat gedaagde misbruik van een aan hem als appartementseigenaar toekomende bevoegdheid heeft gemaakt door in 2011 bij de voorzieningenrechter een bouwstop te vorderen.

Ook als wordt aangenomen dat het gedaagde bekend was dat de appartementseigenaar een extra bouwlaag wilde aanbrengen, maakt dat nog niet dat gedaagde zich niet vanuit zijn positie van appartementseigenaar op de vereiste toestemming van de VvE voor die bouwplannen (op grond van artikelen 22 en 23 van het Reglement) en op de benodigde aanpassing van de splitsingsakte heeft mogen beroepen.

Het aanbrengen van een extra opbouw, het plaatsen van een liftschacht en het aanpassen van het geraamte en andere gemeenschappelijke delen van het gebouw ging immers niet alleen eiser, maar ook gedaagde aan, reeds omdat gedaagde als appartementseigenaar een gedeelte van de kosten van het onderhoud en het herstel van de gemeenschappelijke delen moet dragen.

Bovendien heeft gedaagde voldoende gemotiveerd en onweersproken gesteld dat de werkzaamheden hem als appartementseigenaar ook op andere wijze raakten, aangezien bij de uitvoering lekkages ontstonden, waardoor er schade in zijn appartement ontstond.

Gedaagde had er als appartementseigenaar dan ook een gerechtvaardigd belang bij om de bouwplannen via de voorgeschreven besluitvormingsprocedure van de VvE, waarbij gedaagde ook zijn belangen aan de orde kon stellen, te laten goedkeuren.

Dat gedaagde al bekend was dat de appartementseigenaar een extra bouwlaag wilde plaatsen doet daar niet aan af, nu uit de bekendheid met dit voornemen niet volgt dat gedaagde ook al met de concrete bouwplannen voor de opbouw had ingestemd.

Die instemming kan ook niet de koopovereenkomst worden afgeleid, aangezien daarin alleen de verdeling van de kosten voor het renoveren en het groot onderhoud van het bovenhuis en het plaatsen van een woning scheidende muur zijn uitgewerkt.

Verder staat tussen partijen als onweersproken vast dat de bouwplannen van de appartementseigenaar niet in overeenstemming waren met de splitsingstekening die hoorde bij de toenmalige akte van splitsing van 2007.

Dit volgt ook met zoveel woorden uit het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 4 juni 2013, waarin het vonnis van de voorzieningenrechter is bekrachtigd.

Zoals eveneens in deze uitspraken is overwogen, zijn de appartementseigenaren op grond van artikel 5:108 BW verplicht om de bouw en inrichting van het gebouw tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met de akte van splitsing en de daarbij behorende splitsingstekening.

Gedaagde had er als appartementseigenaar een gerechtvaardigd belang bij om nakoming van deze wettelijke verplichting te vorderen en te vorderen dat de bouwplannen en de splitsingsakte en tekeningen met elkaar in overeenstemming zouden worden gebracht.

Tevens volgt uit het vonnis van de rechtbank dat gedaagde ook een verder financieel belang bij wijziging van de splitsingsakte had, aangezien door het aanbrengen van de extra daklaag extra volume aan appartement ontstaat en het geveloppervlak van het gebouw wordt vergroot, waardoor de onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke, en daarmee ook de door gedaagde te betalen bijdrage, bij handhaving van de bestaande eigendomsverhouding in het gebouw in de toekomst zouden toenemen. De advocaat van de appartementseigenaar heeft deze vaststelling van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd bestreden, zodat ook in dit geding daarvan wordt uitgegaan.

Uit het voorgaande volgt dat gedaagde er een gerechtvaardigd belang bij had bij de nakoming van de verplichting tot goedkeuring van de bouwplannen door de VvE en de aanpassing van de splitsingsakte.

Niet kan worden geoordeeld dat gedaagde op grond van deze belangen niet in redelijkheid gebruik heeft mogen maken van zijn bevoegdheid als appartementseigenaar om in kort geding nakoming van deze verplichtingen uit de wet en het Reglement te vorderen.

Dat gedaagde zou meeprofiteren van de werkzaamheden, omdat het gebouw een bouwval was, doet daar niet aan af. Daartegenover staan immers de hiervoor genoemde belangen van gedaagde bij nakoming van de wet en het Reglement.

De rechter volgt de appartementseigenaar evenmin in haar stelling dat gedaagde de bovenstaande bevoegdheid voor een ander doel heeft gebruikt dan waarvoor deze dient, omdat het gedaagde eigenlijk uitsluitend erom te doen was afgedwongen te krijgen dat hij zou meedelen in de waardevermeerdering die als gevolg van het vergroten van het volume van appartement zou ontstaan.

Dat dit het uitsluitende doel van gedaagde was, heeft de advocaat van gedaagde gemotiveerd betwist en is door de tegenpartij vervolgens onvoldoende onderbouwd.

Weliswaar heeft gedaagde het niet meeprofiteren van dit bouwpotentieel in de procedure bij de rechtbank in 2013 als potentiële schade benoemd, maar daaruit volgt nog niet dat dit het enige belang van gedaagde was. Gedaagde heeft immers ook andere onderliggende belangen voor zijn vordering in het kort geding genoemd, namelijk het bewerkstelligen van een deugdelijke uitvoeringswijze om schade aan zijn appartement en goederen te voorkomen, het risico van hogere onderhouds- en herstelkosten van gemeenschappelijke delen en de afwijking tussen de splitsingstekening en de bouwplannen, waarin het gebouw de erfgrens overschrijdt.

Anders dan de appartementseigenaar stelt, kan ook uit de e-mail van gedaagde aan zijn advocaat van 22 maart 2011 niet worden afgeleid dat gedaagde de procedure uitsluitend met het oog op financieel gewin heeft ingezet. Uit de toelichting van de advocaat van gedaagde volgt dat deze e-mail moet worden geplaatst tegen de achtergrond van schikkingsonderhandelingen, waarbij gedaagde een bedrag van € 15.000,- heeft voorgesteld als minnelijke oplossing voor het voornoemde risico op schade en de erfgrensoverschrijding.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing, het splitsingsreglement, of het huishoudelijk reglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.