Door onze advocaat VvE: De vereniging van eigenaars heeft een aantal bevoegdheden, zo ook bevoegdheden omtrent vertegenwoordiging. Artikel 5:125 lid 1 BW regelt dat aan de vergadering van eigenaars in de vereniging alle bevoegdheden toe komen, die niet door wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen. Op grond van artikel 5:125 lid 2 BW is iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is van de vereniging van eigenaars.

Artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt dat de vereniging van eigenaars het beheer over de gemeenschap voert, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Krachtens artikel 5:126 lid 2 BW kan de vereniging binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke eigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen. In de onderstaande zaak moest de vraag worden beantwoord of de VvE nakoming kon vorderen van een overeenkomst tussen haar leden en een derde.

Een projectontwikkelaar ontwikkelt een appartementencomplex. Het complex is gesplitst in appartementsrechten. Voor de appartementen wordt een vereniging van eigenaars opgericht. Voor de oplevering heeft het complex nog een groot aantal tekortkomingen. De grootste tekortkoming is het ontbreken van de grote glazen kap die de binnenplaats zou overdekken, deze is nooit geplaatst en zal ook niet meer worden geplaatst. De appartementseigenaren zijn van mening dat de projectontwikkelaar moet nakomen en alle tekortkomingen, waaronder het ontbreken van de  glazen overkapping, moet herstellen. De vereniging van eigenaars wil namens zijn leden procederen tegen de projectontwikkelaar om nakoming te vorderen.

Tijdens de ledenvergadering wordt de VvE gemachtigd om de leden in- of buiten rechten te vertegenwoordigen en dagvaardt de projectontwikkelaar. Het voor ons relevante verweer van de projectontwikkelaar is als volgt: Ten eerste is de VvE niet ontvankelijk omdat zij geen overeenkomst heeft gesloten met de projectontwikkelaar, zodat tussen beide partijen geen zelfstandige rechtsverhouding bestaat. Ten tweede lijdt de VvE zelf geen schade en daardoor komt de VvE geen zelfstandig vorderingsrecht tot vergoeding van de schade toe. Met de voornoemde artikelen in het achterhoofd oordeelde Rechtbank Rotterdam op 21 december 2017 als volgt:

“Zoals blijkt uit voornoemde notulen van de vergadering van 19 september 2013, heeft de vergadering unaniem besloten om het bestuur van VvE Trak te machtigen de vereniging te vertegenwoordigen bij een “in- of buitengerechtelijke procedure” in verband met de “afhandeling van de geschilpunten voortkomend uit de oplevering van de gemeenschappelijke gedeeltes”. Dit moet redelijkerwijs zo worden begrepen dat VvE Trak de bevoegdheid heeft in het kader van haar wettelijke beheerstaak om op eigen naam namens de gezamenlijke eigenaars aanspraak te maken op nakoming van de tussen de eigenaars en de ‘projectontwikkelaar’ gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten voor zover dit ziet op de gemeenschap, met uitzondering van de privé gedeelten. Aldus is VvE Trak ontvankelijk in haar vordering voor zover deze strekt tot nakoming.”

Door middel van een machtiging kan een vereniging van eigenaars dus nakoming vorderen van een overeenkomst waarbij zij geen partij was zolang deze ziet op een extensie van de wettelijke beheerstaak. Het gaat hier om tekortkomingen van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex en dus is de VvE ontvankelijk. Wat betreft de schadevergoeding krijgt de projectontwikkelaar wel gelijk. Het moet duidelijk zijn welke schade elke individuele eigenaar heeft geleden en dat is door de VvE onvoldoende gesteld.

Onze advocaat VvE heeft veel ervaring met het vertegenwoordigen van verenigingen van eigenaars zowel in als buiten rechten. Heeft u dus vragen omtrent de bevoegdheden van een vereniging van eigenaars neem dan contact op met onze advocaat VvE via de telefoon op 020 – 74 00 521 of vul dit formulier in.