Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 21 maart 2019 uitspraak gedaan over de uitleg van een splitsingsakte van het appartementsrecht van twee leden.

Bij verweerschrift in hoger beroep is door de VvE en belanghebbende onder meer betoogd dat de daken op de eerste verdieping tot de privégedeelten van de appartementsrechten (A) 2 en (A) 3 behoren en dat de rechtbank heeft miskend dat het gebruik van de betreffende daken op grond van de splitsingstekening evident voorbehouden is aan belanghebbende als eigenaar van de appartementsrechten (A) 2 en (A) 3.

Naar het inzicht van het hof hebben de VvE en belanghebbende hiermee ofwel bedoeld te stellen dat het betreffende besluit voor wat betreft de ingebruikneming van de daken op de eerste verdieping onnodig genomen is dan wel bedoeld te onderbouwen dat het betreffende verzoek tot vernietiging van dat besluit niet toegewezen had moeten worden.

Hoewel de VvE en belanghebbende in het geval van die tweede optie nagelaten hebben dienovereenkomstig gedeeltelijke vernietiging van de beschikking op dat punt te verzoeken, acht het hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer op dit punt is gesteld, bedoelde kwestie ook in hoger beroep aan de orde en oordeelt daarover als volgt.

VVE met twee leden. Uitleg splitsingsakte en splitsingstekening. Vernietiging besluit VVE?

De rechter oordeelt als volgt.

Ten tijde van het opmaken van de splitsingsakte behoorde tot (A) 1 een uitbouw, kleiner dan de huidige uitbouw en met een dak dat -dit is door de VvE en belanghebbende niet weersproken- lager was gelegen dan de vloer van de eerste verdieping van (A) 2.

De tekst van de beschrijving van A-2 in de splitstingsakte luidt voor zover hier relevant:

“Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, op de eerste en tweede verdieping, alsmede een trapopgang op de begane grond (…).”

Hierin leest het hof niet dat het (lager gelegen) platte dak van de (toenmalige) aanbouw van A-1 van dit appartementsrecht deel uitmaakt.

Naar het oordeel van het hof blijkt dit evenmin voldoende duidelijk uit de splitsingstekening.

Een uitsluitend gebruik van enig dak, laat staan van een dak van (een gedeelte van) een ander appartement, wordt in het geheel niet beschreven.

Hetzelfde geldt voor (A) 3. Ook daar wordt in de beschrijving in de splitsingsakte geen uitsluitend gebruik van een dak (bijvoorbeeld het zogenaamde tussen-dak) genoemd. Het uitsluitend gebruik van ‘balkon’ is niet nader omschreven.

In de splitsingstekening is het hoogteverschil tussen het dak van de uitbouw en de vloer van (A) 2 niet kenbaar. Onvoldoende is aannemelijk gemaakt dat met (het eerste verdieping-gedeelte van) de splitsingstekening bedoeld is aan te duiden dat het dak van de (toenmalige) uitbouw behoorde tot het in de splitsingsakte geduide uitsluitend gebruik van (A) 2.

Het hof acht het enkele gegeven dat in de splitsingstekening (in het eerste verdieping-gedeelte) de buitenlijnen van het (lager gelegen) dak van de (toenmalige) uitbouw ‘dik’ weergegeven zijn in dit geval niet doorslaggevend voor de vraag of dat dak zou behoren tot het uitsluitend gebruik van (A) 2.

Onduidelijk is immers gebleven waarom dan niet ook in (het tweede verdieping-gedeelte van) de splitsingstekening de uitstekende daken van de grotere begane grond van (A) 2 en (A) 3 zijn aangegeven (en dan met ‘dikke’ lijnen).

Het hof wijst dan ook het aanbod van de VvE om enige notaris hierover te horen als getuige af, te meer nu dit bewijsaanbod onvoldoende specifiek is nu het niet gaat om het horen van de notaris die van de concrete situatie op de hoogte is.

Het standpunt van de VvE en belanghebbende, dat het gebruik van de daken op de eerste verdieping (bedoeld zijn: het gedeelte van het dak van de aanbouw en het zogenaamde tussen-dak) op grond van de splitsingsakte evident is voorbehouden aan [belanghebbende] als eigenaar van de appartementsrechten (A) 2 en (A) 3 wordt derhalve verworpen.

Een en ander betekent naar het oordeel van het hof in feite al dat het besluit van de VvE waarbij aan belanghebbende toestemming is verleend voor het inrichten en in gebruik nemen van de gemeenschappelijke daken behorende bij de privé gedeelten van appartementsrechten A-2 en A-3 als dakterras naar de letter niet ziet op de daken van een gedeelte van de aanbouw en het zogenaamde tussen-dak nu deze immers naar het oordeel van het hof niet bij de privégedeelten van (A) 2 en (A) 3 behoren.

Maar ook dit laatste daargelaten geldt verder nog dat ingevolge artikel 9, onder a, van het Modelreglement de daken tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden gerekend.

Artikel 11 van het Modelreglement houdt in dat iedere eigenaar en gebruiker het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken heeft volgens de bestemming daarvan.

Van een wijziging (ten opzichte) van deze bepalingen of een aanvulling hierop is het hof op grond van de splitsingsakte (inclusief splitsingstekening) niet gebleken.

Voor zover met het meer bedoelde besluit van de VvE inzake toestemming voor het in gebruik nemen van de gemeenschappelijke daken bedoeld is het exclusieve gebruik als dakterras door de eigenaar/gebruikers van (A) 2 en (A) 3 acht het hof dit in strijd met het in de splitsingsakte geïncorporeerde Modelreglement.

Voor zover de VvE op grond van artikel 5:128 BW bevoegd is regels te stellen omtrent het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten geldt dat die bevoegdheid begrensd wordt door het Modelreglement, waarvan niet afgeweken mag worden.

Ten aanzien van het dak van (een gedeelte van) de uitbouw van (A) 1 en het zogenaamde tussen-dak oordeelt het hof -anders dan de rechtbank- dat het besluit om die gemeenschappelijke daken, die, zoals hiervoor geoordeeld, niet behoren bij het privégedeelte van appartementsrecht (A) 2 of (A) 3, in te richten als dakterras in strijd met de redelijkheid en de billijkheid is genomen.

Bij afweging van de belangen wegen voor het hof de belangen van appellant bij het niet als dakterras inrichten van die daken het zwaarst.

In het bijzonder zijn bezwaren vanwege de ligging van die daken direct boven (A) 1, de overlast bij aanleg, de geluidsoverlast en verlies aan privacy hebben de doorslag gegeven.

Deze bezwaren worden niet, althans onvoldoende weggenomen door de door belanghebbende toegezegde compensatie.

De belangen van belanghebbende die zijn gelegen in verbetering van zijn eigendom in esthetische en financiële zin wegen minder zwaar.

Tenslotte heeft het hof meegewogen dat, blijkens de als bijlage 3 bij de notulen van de VvE-vergadering van 7 december 2017 gevoegde impressie, (A) 2 en (A) 3 de daken van de uitstekende gedeelten van de eerste verdieping van die appartementen –waarvan aangenomen kan worden dat die tot behoren bij het privégedeelte van die appartementen- reeds van dakterrassen zullen worden voorzien.

Ten aanzien van die daken gelden de bezwaren van appellant tegen het aanleggen van dakterrassen niet, althans in zodanig mindere mate dat een en ander niet van doorslaggevend belang kan worden geacht.

Op grond van bovenstaande zal het hof het verzoek van appellant tot vernietiging van het besluit van de VvE waarbij aan belanghebbende toestemming is verleend voor het inrichten en in gebruik nemen van de gemeenschappelijke daken als dakterras toewijzen voor zover het de daken van (een gedeelte van de aanbouw van) (A) 1 en het zogenaamde tussen-dak betreft.

Nu het hof heeft beslist dat het besluit tot het inrichten van het dak van bedoelde (gedeelte van ) de aanbouw als dakterras zal worden vernietigd valt in redelijkheid en billijkheid niet in te zien dat de argumenten die de VvE heeft gehad voor de toestemming voor het plaatsen van een deel van de zonnecollectoren/panelen niet voor het gehele dak van de aanbouw moeten gelden.

Het besluit tot deze gedeeltelijke weigering zal dan ook als in strijd met de redelijkheid en billijkheid genomen te achten worden vernietigd.

Aan het verzoek tot vernietiging van dit besluit heeft appellant in hoger beroep gekoppeld zijn verzoek om hem te machtigen om namens de VvE (de belanghebbende) te gelasten om de in de achtergevel van (A) 2 en (A) 3 aangebrachte openslaande deuren te verwijderen, de gevel opnieuw aan te helen en een raamkozijn terug te plaatsen gelijk aan de kozijnen die door belanghebbende verwijderd zijnen om bij weigering dit te laten uitvoeren door een derde ten laste van belanghebbende.

Anders dan in de visie van appellant leidt de beslissing van het hof tot vernietiging van het besluit tot inrichting van de betreffende daken als dakterras niet (automatisch) tevens tot de vernietiging van de goedkeuring voor het wijzigen van kozijnen in openslaande deuren.

De belangen van appellant zijn immers voldoende beschermd doordat de betreffende daken niet als dakterras mogen worden gebruikt en op het dak van de aanbouw de zonnecollectoren/panelen aanwezig blijven.

Tegenover het aangevoerde belang dat de openslaande deuren aanleiding zullen geven voor betreden van de betreffende daken met mogelijke lekkages als gevolg staan de financiële belangen van belanghebbende bij handhaving van de situatie (met openslaande deuren) en die laatste wegen voor het hof in dit geval zwaarder.

De verzoeken van appellant zullen ook in hoger beroep worden afgewezen. Dit geldt ook voor een hierop betrekking hebbend verzoek tot bepaling dat een (toewijzende –maar daarvan is geen sprake-) uitspraak in de plaats gesteld zal worden van de toestemming van de (overige) stemgerechtigden.

Ten aanzien van het verzoek tot het wijzigen van de splitsingsakte overweegt het hof dat het verzoek als door appellant gedaan niet voldoet aan de formele vereisten voor een dergelijke wijziging.

Door belanghebbende en de VvE is terecht gewezen op artikel 5:140 leden 2 en 3 BW. De afwijzing van dit verzoek blijft gehandhaafd en dat geldt eveneens voor het daarmee samenhangende verzoek tot –kort gezegd- bepaling dat de uitspraak in de plaats zal treden van de toestemming van overige stemgerechtigden voor wijziging en tot vergoeding van kosten voor de wijziging.

Nu aan de oordelen van het hof niet ten grondslag ligt enig oordeel over de constructie en/of belastbaarheid van daken of andere delen van het gebouw wordt ook het bewijsaanbod tot het horen van een constructeur, als niet ter zake dienend, afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte, splitsingstekening of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.