De Rechtbank Noord-Holland heeft op 16 januari 2020 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE nietig of vernietigbaar was.

VVE. Nietig of vernietigbaar besluit? Is gedeelte voor privégebruik of een gemeenschappelijke zaak? Balkon en terras. Splitsingstekening. Bevoegdheid kantonrechter bij samenhangende vorderingen.

De rechter oordeelt als volgt.

Het primaire verzoek van verzoeker ziet op het verkrijgen van een verklaring voor recht dat er sprake is van een nietig besluit.

Strikt genomen betreft dit een vordering die aan de rechtbank dient te worden voorgelegd.

Gelet op de samenhang met hetgeen partijen ten grondslag hebben gelegd aan het subsidiaire verzoek en het primaire en subsidiaire tegenverzoek zal de kantonrechter de verzoeken gezamenlijk behandelen, zoals ter zitting is besproken met partijen.

De kantonrechter zal het verzoek en het tegenverzoek gezamenlijk behandelen.

Uit de wet volgt dat de splitsingsakte een nauwkeurige omschrijving van de privé-gedeelten dient te bevatten.

Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de splitsingstekening.

De eisen waaraan een splitsingstekening dient te voldoen zijn uitgewerkt in de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994.

In artikel 6 lid 1 onder c is bepaald wat er op de splitsingstekening moet staan.

Onder g voegt dat artikel daaraan toe, dat ‘de onder c bedoelde begrenzingen zoveel mogelijk door een onuitwisbare lijn van in het oog vallende dikte zijn aangegeven’.

Dit betekent dat de begrenzingen van de privé-gedeelten met dikke lijnen zijn weergegeven en dat op basis van de onderhavige splitsingstekening geoordeeld dient te worden dat de terrassen, balkons en dakterrassen tot de privé-gedeelten behoren.

Anders dan de VVE heeft aangevoerd is het daarvoor niet nodig dat de indexnummers zijn vermeld bij de terrassen en de balkons zoals dit op de tekening is geschiedt ten aanzien van de dakterrassen.

Ook dat in de akte van splitsing de omschrijving van de appartementsrechten zonder buitenruimten is opgenomen, maakt de conclusie niet anders.

De wet laat immers toe dat de als afzonderlijk geheel te gebruiken gedeelten van het gebouw in de akte van splitsing slechts summierlijk worden beschreven en dat voor de begrenzing van die gedeelten naar de tekening wordt verwezen, hetgeen ook in de onderhavige splitsingsakte is gedaan.

Splitsingsakte en splitsingsreglement

In artikel 9 lid 1 van het splitsingsreglement is bepaald dat tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken onder meer worden gerekend (i) de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé-gedeelten, (ii) de balkonconstructies en (iii) de terrassen.

Lid 1 van artikel 18 van het splitsingsreglement verplicht iedere appartementseigenaar zijn privé-gedeelte behoorlijk te onderhouden, en dat tot dat onderhoud onder meer de afwerklagen van vloeren en balkons behoren.

Verder is in artikel 21 lid 1 van het splitsingsreglement opgenomen dat ‘alle privé-gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars’.

Gelet op het vorenstaande zijn de tegels op de balkons een afwerklaag van een vloer in een privé-gedeelte en behoren de tegels van de balkonvloer niet tot de gemeenschappelijke zaken.

Dit betekent dat het onderhoud aan deze afwerklaag, waaronder tevens is begrepen de vervanging daarvan, voor rekening van de betreffende appartementseigenaar is.

Het standpunt van de VVE dat dit zou zijn beperkt tot de afwerklagen van een vloer in een binnenruimte van een privé-gedeelte kan niet worden gevolgd omdat dit onderscheid niet volgt uit de regeling in het splitsingsreglement.

Zoals hiervoor overwogen behoren zowel de duinterrassen van de appartementsrechten gelegen op de eerste verdieping als ook de zes dakterrassen van de betreffende appartementsrechten op het dak van de derde verdieping tot de gedeelten bestemd voor afzonderlijk gebruik.

Anders dan de balkons worden de terrassen in artikel 9 van het splitsingsreglement expliciet benoemd als gemeenschappelijke zaak en is er voor de terrassen geen andere, afwijkende onderhoudsregeling opgenomen.

Ten aanzien van de tegels van de terrassen, zowel de dak- als de duinterrassen, heeft dus de hoofdregel van artikel 3 onder a van het splitsingsreglement te gelden, te weten dat de kosten van onderhoud en vervanging daarvan voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Daarom is de beslissing om conform het splitsingsreglement de vervangingskosten van de terrastegels voor rekening van de VVE te laten komen niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De twijfelbepaling

De kantonrechter is zich ervan bewust dat deze uitkomst van de zaak ertoe leidt dat de eigenaars van de appartementen met enkel een balkon zowel de kosten voor de eigen buitenruimte moeten betalen als ook een aandeel in de kosten voor de buitenruimte van de eigenaars met een terras moeten dragen, en dat deze uitkomst voor hen unfair kan aanvoelen.

Dat is echter wel hoe de splitsingsakte en de splitsingstekening in het onderhavige appartementencomplex uitwerken.

Indien de eigenaars deze situatie wensen te veranderen, dan dienen zij met elkaar overeenstemming te bereiken over aanpassing van het splitsingsreglement.

Anders dan door de VVE is aangevoerd, is er daarbij geen ruimte voor een – op de voet van de als artikel 10 in het splitsingsreglement opgenomen twijfelbepaling- van de splitsingsstukken afwijkende beslissing door de vergadering van eigenaars, nu er geen sprake is van twijfel. Dat de buitentegels bij de realisatie van het complex destijds door de VVE zouden zijn uitgezocht en betaald maakt dat niet anders.

Gelet op het vorenstaande is het besluit van de vergadering van 2 november 2018 voor zover dit ziet op de tegels van de balkons nietig wegens strijd met het splitsingsreglement en geldig voor zover het ziet op de terrastegels, en zullen de betreffende verklaringen voor recht worden gegeven.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.