De Rechtbank Noord-Holland heeft op 22 januari 2020 uitspraak gedaan over een machtiging achteraf door de rechter voor de verbouwing van een dak.
De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat het dak behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
Daarover voert de vereniging het beheer.
De vergadering van appartementseigenaars beslist over het beheer tenzij de beslissing daarover aan het bestuur toekomt.
Het besluit over onderhavige dakrenovatie valt niet onder deze tenzij bepaling.
In onderhavig geval is het de vergadering van appartementseigenaars die bevoegd is tot het nemen van het besluit tot dakrenovatie.
Verweerster heeft geweigerd in te stemmen met het verlenen van opdracht tot dakrenovatie.
De kantonrechter dient op de voet van lid 1 van artikel 5:121 BW te beoordelen of verweerster ‘zonder redelijke grond’ haar toestemming heeft geweigerd.
VVE. Weigering tot het geven van toestemming van verbouwing. Machtiging achteraf door rechter voor renovatie van het dak?
De rechter oordeelt als volgt.
Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat artikel 5:121 BW is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid.
Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VVE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd.
Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang, en bepalen de belangen van verweerster mede of sprake is van een weigering zonder redelijke grond.
Dit staat evenwel niet gelijk aan een volledig open belangen afweging waarin de individuele wensen van verweerster in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren dan wel de gemeenschap.
Zoals is vastgesteld bestond er in ieder geval in 2016 een noodzaak tot het renoveren van het dak.
Desondanks heeft verweerster in haar hoedanigheid van bestuurder van de vereniging een en ander niet voortvarend ter hand genomen maar in haar hoedanigheid van appartementseigenaar voortdurend nieuwe hindernissen opgeworpen bij het komen tot aanbesteding en aanvang van de renovatiewerkzaamheden dan wel de besluitvorming vertraagd en/of uitgesteld.
Dat verzoeker als appartementseigenaar van de bovenwoning vervolgens het initiatief naar zich toe heeft getrokken kan zij hem daarom niet verwijten.
Verzoeker heeft de staat van dak door een deskundige laten vaststellen en drie offertes voor dakrenovatie laten opstellen en verweerster daarvan kopieën verstrekt.
Van een redelijke grond om niet in te stemmen met de door verzoeker in oktober 2016 voorgestelde aanpak is dan ook geen sprake.
Dat er ook nog andere punten door de vergadering van appartementseigenaars bespreking en een oplossing behoefden maakte dit niet anders.
Duidelijk was immers dat de aanpak van de voortdurende lekkages geen uitstel meer kon dulden en dat renovatie van het dak de daartoe aangewezen oplossing was.
Ook het bezwaar van verweerster tegen de uitvoering van het dak in rode dakpannen maakt niet dat zij in redelijkheid kon weigeren, gelet op de uitleg van verzoeker dat dakpannen een veel langere levensduur kennen dan dakshingles, dat rode pannen goedkoper zijn dan grijze dakpannen, en dat er niet van bezwaar is gebleken van de zijde van de gemeente in het kader van het beschermd stadsgezicht doch juist is aangegeven dat het vervangen van dakshingles door dakpannen paste binnen de historie van het pand en juist bedoeling was.
Anders dan verweerster heeft aangevoerd volgt uit de parlementaire geschiedenis dat als degene die een machtiging verzoekt een rechtshandeling wil verrichten die naar hij meent geen verder uitstel kan lijden, hij haar kan verrichten onder voorbehoud van de verkrijging van de nodige machtiging die de rechter dan eventueel nog achteraf kan verlenen.
Deze formulering van de wetgever duidt er op dat hij het aan de beoordeling van verzoeker overlaat of de werkzaamheden uitstel kunnen dulden en de keuze maakt pas achteraf om toestemming te vragen.
Hieruit kan niet worden afgeleid dat op basis van objectieve gegevens moet worden vastgesteld dat de werkzaamheden inderdaad geen uitstel konden lijden, op straffe van verval van het recht om achteraf vervangende machtiging te vragen.
Gelet op de in het geding gebrachte brieven van 18 en 25 oktober 2016, de voortdurende lekkages en het standpunt van partijen dat dakrenovatie, en niet enkel reparaties aan het dak, noodzakelijk was, volgt de kantonrechter verzoeker in zijn standpunt dat de renovatie van het dak geen verder uitstel kon lijden.
Gelet op het voorgaande kan de kantonrechter dus achteraf machtiging verlenen en zal dat dan ook doen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.