De Rechtbank Amsterdam heeft op 14 januari 2020 uitspraak gedaan over de vraag of de dakgoten van de appartementseigenaren verwijderd moesten worden in verband met een verbouwing.

Tussen partijen is niet in geschil dat het bouwplan voor wat betreft het aantal bouwlagen, de bouwhoogte en de goothoogte in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Om realisering van deze onderdelen van het bouwplan mogelijk te maken heeft het college aan de derde-partij een omgevingsvergunning verleend

Eisers (de VVE) vinden dat het privaatrechtrecht aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat, omdat hun dakgoot volgens het bouwplan wordt verwijderd. Zij geven daar geen toestemming voor.

Het college stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering, omdat de dakgoot in eigendom is van een derde-partij. De goot hangt immers boven zijn perceel.

VVE. Verwijdering van een dakgoot. Bouwvergunning. Omgevingsvergunning. Privaatrechtelijke belemmering?

De rechter oordeelt als volgt.

De rechtbank is het niet met het college eens.

Een deel van de dakgoot van het pand bevindt zich boven het perceel van nummer een ander pand. Dit betekent echter niet dat de dakgoot ook eigendom is van de eigenaren van dat perceel.

In het algemeen omvat de eigendom van een gebouw immers ook de dakgoten daarvan, zelfs als deze uitsteken buiten de perceelgrens.

Dat is ook hier het geval.

Dit betekent dat de eigenaar van het pand eigenaar is van de dakgoot.

De rechtbank stelt vast dat uit de bouwtekeningen, die onderdeel uitmaken van de (gewijzigde) omgevingsvergunning, volgt dat zowel de dakgoot als een deel van het dak verdwijnt.

De dakgoot staat immers wel getekend op de doorsnede A-A op de bouwtekening van de bestaande toestand maar verdwijnt op de doorsnede A-A op de bouwtekening van de nieuwe toestand.

De vergunning strekt er dus toe dat de dakgoot en een klein deel van het dak verdwijnen.

Volgens de derde-partij is dat niet zo. Het bouwplan voorziet erin dat de dakgoot en het dak van intact blijven. De op de bouwtekeningen aangegeven doorsnede correspondeert niet met de daadwerkelijke situatie. In werkelijkheid ligt het pand van de derde-partij iets naar voren. Achter het dak van de derde-partij ligt het dak met dakgoot van het pand en deze zal in zijn geheel gespaard blijven.

De rechtbank stelt vast dat de lezing van de derde-partij niet volgt uit de tekeningen of uit de vergunning.

Ook uit de bouwtekening met doorsnede van het dak blijkt niet dat de dakgoot gespaard zal blijven.

Bovendien heeft het college op de zitting bevestigd dat de vergunning is verleend met verwijdering van de dakgoot, zoals op de tekeningen te zien is.

De rechtbank stelt daarom vast dat de vergunning ertoe strekt de dakgoot en een deel van het dak te verwijderen, terwijl de eigenaren daarvan zich daartegen verzetten.

Dit vormt een privaatrechtelijke belemmering.

Een privaatrechtelijke belemmering is evident, als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat het bouwplan inbreuk maakt op eigendom van een ander en die ander niet in realisering ervan berust en er niet in hoeft te berusten.

De rechtbank vindt daarom dat voor dit bouwplan een evidente privaatrechtelijke belemmering bestaat.

Eisers hebben dus gelijk dat het privaatrecht aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat. De overige beroepsgronden behoeven dan ook geen bespreking meer.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.