De Rechtbank Amsterdam heeft op 14 juli 2020 uitspraak gedaan over of de toestemming van de VVE noodzakelijk was om een draagmuur in een appartement te verwijderen

Verzoeker verzoekt het besluit van 19 december 2019 op grond van artikel 5:130 jo. 2:14 en 2:15 Burgerlijk Wetboek (BW) nietig te verklaren dan wel te vernietigen en indien en voor zover noodzakelijk een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW te verstrekken c.q. voor recht te verklaren dat verzoekers de verbouwingswerkzaamheden mogen uitvoeren, al dan niet onder nader te stellen voorwaarden.

Verzoeker stelt dat voor het weghalen van de draagmuur en het plaatsen van een stalen draagbalk geen toestemming van de vergadering van eigenaars is vereist.

Voor zover die toestemming wel is vereist, stelt verzoeker dat de vergadering van eigenaars zonder redelijke grond geweigerd heeft die toestemming te verlenen en menen zij dat het besluit wegens strijd met de wet of de statuten en/of reglement nietig dan wel vernietigbaar is.

VVE. Toestemmingvereiste VVE. Was toestemming VVE nodig om een draagmuur weg halen? Nietig besluit? Vernietigbaar besluit?

De rechter oordeelt als volgt.

Het standpunt van verzoekers dat het weghalen van de muur en het plaatsen van een stalenbalk niet onderhevig is aan het verlenen van toestemming door de vergadering van eigenaars is op de eerste plaats niet op één lijn te brengen met het gegeven dat zij (inmiddels twee keer) aan die vergadering om toestemming hebben gevraagd.

Dat standpunt snijdt inhoudelijk overigens ook geen hout.

Op grond van artikel 1 aanhef en sub e van het splitsingsreglement zijn de gedeelten van het gebouw “welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn”, aan te merken als gemeenschappelijk gedeelte.

Het gaat hier om een muur die niet alleen een scheidsmuur is tussen de woonkamer en de keuken in het appartement van verzoekers, maar die tegelijk ook onderdeel uitmaakt van de bouwkundige constructie van het gebouw.

Het verwijderen van die muur betreft, anders dan verzoekers veronderstelt, dus niet alleen het aanbrengen van een verandering in hun privégedeelte waarvan zij het uitsluitend gebruiksrecht hebben, maar ook een wijziging aan de bouwkundige constructie van het gebouw.

Daarmee komt die muur, vanwege de constructieve functie daarvan, onder het bereik van de definitie van “gemeenschappelijk gedeelte” in artikel 1 lid 1 aanhef sub e van het splitsingsreglement.

Op grond van artikel 8 lid 3 van het splitsingsreglement verplichten de eigenaren (waaronder verzoekers) zich de beslissing over instandhouding van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, waaronder dus de draagmuur, over te laten aan de vergadering van eigenaar.

Daaruit volgt dat de toestemming van de vergadering van eigenaars vereist is voor het weghalen van die muur.

Dat in artikel 8 lid 3 van het splitsingsreglement een opsomming van gemeenschappelijke gedeelten wordt gegeven waarin de constructieve delen van het gebouw (zoals een draagmuur) niet worden genoemd, welke opsomming blijkens het woord “zoals” niet limitatief is, maakt niet dat zo’n draagmuur niet als gemeenschappelijk gedeelte in de zin van artikel 1 lid 1 aanhef sub e van de splitsingsakte moet worden aangemerkt.

Op grond van artikel 5:130 jo. artikel 2:15 BW is een besluit vernietigbaar, indien het strijdig is met de wettelijke bepalingen die de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars en de wijze van totstandkoming van besluiten regelen, dan wel in strijd is met het huishoudelijk reglement, of met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist.

Hier gaat het, gelet op het standpunt van verzoekers, om een beroep op de laatste categorie.

Bij de toetsing van een besluit aan de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist gaat het om een marginale toetsing van het besluit door de rechter.

Dat betekent het volgende.

Voorop staat dat besluiten worden genomen door de vergadering van eigenaars en dat een besluit dat door de meerderheid van de vergadering wordt gedragen bindend is voor de minderheid, ook als dat besluit voor die minderheid nadelig is.

Een besluit is dus niet reeds vernietigbaar simpelweg omdat de vergadering van eigenaars de tegengestelde belangen van verschillende appartementseigenaren ook op een andere wijze had kunnen waarderen en dat bij zo’n andere waardering van de belangen een ander besluit genomen had kunnen worden.

Het besluit behoort niet door de kantonrechter aan zo’n volle toetsing te worden onderworpen.

Die ruime beoordelingsmarge heeft de kantonrechter niet.

Daarmee zou afbreuk worden gedaan aan de beslissingsvrijheid die nu eenmaal toekomt aan een rechtspersoon, in dit geval een VvE.

Voor vernietiging van het besluit is dan ook alleen maar plaats indien de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen en de vergadering de gevraagde toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd.

Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval sprake.

Daartoe is volgende redengevend.

Concrete (dat wil zeggen: andere dan louter abstract-theoretische) bouwkundige bezwaren tegen het weghalen van de muur en het plaatsen van een stalen balk zijn niet naar voren gebracht.

Integendeel. Het bedrijf, die door de VvE zelf is geconsulteerd, heeft laten weten dat het maken van de wandoorbraak geen invloed heeft op de constructieve veiligheid van het gebouw. De gemeente Amstelveen heeft een omgevingsvergunning verleend. Feiten of omstandigheden op grond waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat Bouwbedrijf B B.V., die de werkzaamheden in opdracht van verzoekers zal uitvoeren, niet een ter zake kundige onderneming is, zijn evenmin gesteld of gebleken.

De belangrijkste reden waarom de vergadering van eigenaars geen toestemming aan verzoekers heeft willen verlenen, is gelegen in de omstandigheid dat de CAR-verzekering van Bouwbedrijf B B.V. (of een door verzoekers zelf af te sluiten CAR-verzekering) geen dekking biedt voor schade die (een) derde(n), zoals de VvE en/of de leden van de VvE, op enig moment zou(den) kunnen gaan lijden als gevolg van het weghalen van de muur.

Dat is waar.

Een CAR-verzekering is daar ook niet voor bedoeld.

De onjuiste aanname met betrekking tot de CAR-verzekering en de op die onjuiste aanname gebaseerde veronderstelling dat de aansprakelijkheid voor eventuele schade van (een) derde(n) dus niet door een verzekering zal worden gedekt, heeft ten onrechte in belangrijke mate bijgedragen aan het besluit van de vergadering van eigenaars om geen toestemming aan verzoekers te geven.

Verder heeft de VvE aangevoerd dat het besluit terecht is genomen omdat gevreesd wordt dat het verlenen van toestemming aan verzoekers ongewenste precedentwerking zou hebben.

Ieder eventueel toekomstig verzoek van een ander lid van de VvE zal echter op eigen merites moeten worden beoordeeld.

Dat aan verzoekers, in hun specifieke geval, toestemming zou worden verleend, leidt niet automatisch tot het gevolg dat ieder ander gelijksoortig verzoek dus ook gehonoreerd zou moeten worden.

Dat hangt helemaal af van de vraag in hoeverre het daadwerkelijk, in alle opzichten, vergelijkbare verzoeken en situaties blijkt te betreffen.

Ter verdediging van het besluit is verder door de VvE aangevoerd dat in haar ogen geen noodzaak bestaat voor het weghalen van de muur door verzoekers omdat een ander lid van de VvE ook een “open keuken” in zijn appartement heeft gerealiseerd, echter zonder dezelfde muur te verwijderen.

Bij de mondelinge behandeling heeft verzoekers – onweersproken – toegelicht dat dit andere lid van de VvE op geheel andere wijze een “open keuken” in zijn appartement heeft gerealiseerd dan hun voor ogen staat en dat voor het realiseren van de door hun gewenste “open keuken” noodzakelijk is dat de muur wél verwijderd wordt.

Ten slotte heeft de VvE erop gewezen dat het verzoek van verzoekers alleen maar is gebaseerd op een wens om hun appartement te verfraaien.

Dat is, anders dan bij de mondelinge behandeling in de woorden van de VvE viel te beluisteren, niet een belang dat lichtvaardig moet worden genomen. Het appartement is hun eigendom en hun woonruimte, die zij vanzelfsprekend zoveel mogelijk willen en ook moeten kunnen indelen naar hun voorkeur, zolang de belangen van de VvE zich daartegen niet verzetten.

Daarvan is, gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen, echter geen sprake.

Gelet op het voorgaande is de slotsom dat de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen.

Het besluit voldoet niet aan de in rechtsoverweging 6 weergegeven maatstaf.

Het verzoek tot vernietiging van dat besluit is toewijsbaar.

Aan verzoekers zal, zoals verzocht, machtiging worden verleend als bedoeld in artikel 5:121 BW.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.