De Advocaat-Generaal bij Parket bij de Hoge Raad heeft op 7 februari 2020 in zijn conclusie de vraag besproken of het ontbreken van het vereiste meerderheid van stemmen tot nietigheid of tot de vernietigbaarheid van het besluit van de VVE moet leiden.

Deze zaak gaat over een besluit van de VvE om toestemming te geven voor het aanbrengen van een rookgasafvoer in een gemeenschappelijke ventilatieschacht ten behoeve van de cv-ketel van een appartementseigenaar.

Verzoeker tot cassatie verzoekt om dit besluit te vernietigen en/of voor recht te verklaren dat het voorstel als verworpen is aan te merken, omdat op grond van art. 37 lid 8 van het toepasselijke Modelreglement een gekwalificeerde meerderheid zou zijn vereist en omdat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Het hof heeft beide argumenten verworpen. In cassatie wordt onder meer geklaagd over de door het hof aan art. 37 lid 8 gegeven uitleg.

VVE. Uitleg splitsingsreglement. Modelreglement Leidt het ontbreken van het vereiste meerderheid van stemmen tot nietigheid of tot de vernietigbaarheid van het besluit VVE?

De A-G concludeert als volgt.

Uitleg splitsingsreglement

Bij de uitleg van splitsingsstukken, waaronder de notariële akte van splitsing – waarvan op grond van art. 5:111, aanhef en onder d, BW het splitsingsreglement deel uitmaakt – komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling.

Die bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De uitleg van splitsingsstukken behelst, afgezien van de daarbij te hanteren maatstaf, een feitelijk oordeel en is in zoverre in cassatie slechts beperkt toetsbaar.

 Beheer

De vereniging van eigenaars voert ingevolge art. 5:126 lid 1 BW het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten.

Voor de betekenis van de term ‘beheer’ kan worden aangesloten bij art. 3:170 BW.

Op grond van art. 3:170 lid 2 BW zijn onder beheer begrepen alle handelingen die voor de normale exploitatie van het goed dienstig kunnen zijn.

Onder het beheer door de VvE valt ook het toezicht op het gebruik van de gemeenschappelijke zaken en het aanbrengen van veranderingen en vernieuwingen, zoals nieuwe gemeenschappelijke installaties als een collectieve centrale verwarming of een lift.

De vergadering van eigenaars is ingevolge art. 5:128 lid 1 BW bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover het reglement daarover geen bepalingen bevat.

Op grond van art. 5:112 lid 1, aanhef en onder c, BW moet het splitsingsreglement een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten inhouden.

In het model splitsingsreglement 1973 (hierna: MR 1973) – waarop het in deze zaak toepasselijke splitsingsreglement is gebaseerd  – is deze regeling opgenomen in hoofdstuk B (artikelen 2 t/m 8), getiteld ‘Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken’.

In art. 6 lid 1 MR 1973 is bepaald dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.

Voorts is in art. 8 MR 1973 bepaald dat de vereniging het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in art. 37 bepaalde.

 Art. 37 Modelsplitsingsreglement

Art. 37 is opgenomen in hoofdstuk M van MR 1973, dat handelt over de oprichting van een vereniging van eigenaars en de vaststelling van de statuten, specifiek onder II (‘Vergadering van eigenaars’) van dat hoofdstuk.

In lid 1 van art. 37 MR 1973 is bepaald dat de vergadering van eigenaars beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover de beslissing hierover niet aan de administrateur is opgedragen.

Lid 2 vervolgens bevat een bepaling over onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken en lid 3 over verfwerk.

Lid 4 behelst de verplichting tot medewerking van de eigenaars of gebruikers aan de besluiten van de vergadering, alsmede de aanspraak op vergoeding van mogelijke schade.

In art. 37 lid 5 MR 1973 is vervolgens voor bepaalde besluiten – tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag overschrijden – een gekwalificeerde meerderheid en een quorum voorgeschreven.

Genoemde besluiten kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.

Op grond van lid 8 geldt het in lid 5 bepaalde ook ‘voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen’.

De gekwalificeerde meerderheid zoals die wordt vereist voor de in art. 37 leden 5 en 8 MR 1973 genoemde besluiten, vormt een uitzondering op de hoofdregel dat de besluiten van de vergadering van eigenaars worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen; zie art. 5:127 lid 1 BW (en art. 36 MR 1973).

In MR 1973 zijn de termen verbouwing en (aanbrengen van nieuwe) installaties niet gedefinieerd. Wel bevat art. 2, aanhef en onder b, MR 1973 een omschrijving van (tot de gemeenschappelijke gedeelten behorende) ‘technische installaties met de daarbij behorende leidingen’.

In verschillende uitspraken van feitenrechters is geoordeeld dat lid 8 van art. 37 MR 1973 (of daarmee vergelijkbare bepalingen) betrekking heeft op besluiten met een zeker ingrijpend karakter.

Zo besliste het hof Arnhem dat het plaatsen van een eenvoudige traplift niet is aan te merken als een installatie in de zin van art. 37 lid 8 van het splitsingsreglement.

Overwogen werd als volgt:

 “4.3.5. Ingevolge artikel 2, aanhef en onder b, van het Reglement worden tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw onder meer gerekend technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatoren in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water, de elektriciteit- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners.
4.4.1. Uit de bewoordingen van artikel 37 achtste lid, van het Reglement, bezien in het licht van de gehele tekst van het Reglement, waarbij tevens acht is geslagen op de kenbare ratio, strekking en systematiek daarvan en op de rechtsgevolgen waartoe verschillende tekstinterpretaties zouden leiden, leidt het hof af dat artikel 37, achtste lid, van het Reglement is bedoeld voor besluiten met ingrijpende gevolgen. Bij deze interpretatie is mede in aanmerking genomen de onder 4.3.5 geparafraseerde tekst van artikel 2, aanhef en onder b van het Reglement, waarin diverse technische installaties zijn omschreven die tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Hoewel genoemd artikel geen definities of een uitputtende opsomming bevat, kan uit dat artikel wel worden afgeleid dat waar in het Reglement wordt verwezen naar (technische) installaties, wordt gedoeld op installaties met een gemeenschappelijk karakter en met een ingrijpende omvang. Het strekt te ver om het plaatsen van een eenvoudige traplift als in het geval van [appellante] als een zodanige installatie aan te merken.”

Het hof legt art. 37 lid 8 van het toepasselijke splitsingsreglement (dat voor zover van belang overeenkomt met art. 37 lid 8 MR 1973) dus zo uit dat het is bedoeld voor besluiten met ingrijpende gevolgen.

Het hof neemt daarbij in aanmerking de gehele tekst van het reglement, de kenbare ratio, strekking en systematiek daarvan, alsmede de rechtsgevolgen waartoe verschillende tekstinterpretaties zouden leiden in aanmerking.

Mede gelet op de omschrijving die in art. 2, aanhef en onder b, van het splitsingsreglement wordt gegeven van verschillende technische installaties die tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, komt het hof tot het oordeel dat in art. 37 lid 8 met (technische) installaties wordt gedoeld op installaties met een gemeenschappelijk karakter en een ingrijpende omvang.

In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 maart 2015 ging het om uitleg van de met art. 37 lid 8 vergelijkbare bepaling in art. 38 lid 8 van het model splitsingsreglement 1992, waarin wordt gesproken van ‘het onderhoud’ in plaats van ‘het normale beheer’.

In deze zaak, waarin het ging om een besluit tot vervanging van sleutels door een tagsysteem, overwoog de rechtbank als volgt:

“Uit de aangevoerde omstandigheden kan niet worden afgeleid dat het ‘upgraden’ van gewone sleutels naar een tagsysteem als een noodzakelijk of reguliere onderhoudsuitgave dient te worden gekwalificeerd. Bovendien gaat het om een investering die hoge kosten met zich brengt, te weten een bedrag van circa 10.000 tot 15.000 euro. Bij het nemen van beslissingen met een dergelijk ingrijpend financieel karakter ligt het in het licht van de strekking en geest van het modelreglement in de rede een quorum te hanteren.”

Ik vraag mij overigens af hoe de overweging van de rechtbank over de financiële ingrijpendheid van het besluit zich verhoudt met het feit dat in lid 5 ook al is voorzien in een gekwalificeerde meerderheid voor besluiten tot het doen van uitgaven die een bepaald bedrag te boven gaan.

Het ligt dan niet zonder meer voor de hand om aan te nemen dat een ingrijpend financieel karakter een (laat staan doorslaggevende) factor is bij beantwoording van de vraag of een besluit onder de reikwijdte van art. 37 lid 8 (art. 38 lid 8 van het modelreglement 1992) valt.

Overigens worden niet steeds nadere eisen gesteld bij het aannemen dat sprake is van ‘het aanbrengen van nieuwe installaties’.

In een zaak waarin het ging om een besluit waarbij aan een derde de gelegenheid werd gegeven tot plaatsing van een GSM-zendmast op het dak van een appartementencomplex, verwierp het hof Amsterdam het standpunt van de vereniging van eigenaars dat een GSM-zendmast niet is te beschouwen als een installatie in de zin van art. 37 lid 8 MR 1973 omdat in dat lid gedoeld wordt op “een nieuwe of gewijzigde functionaliteit” van de flat ten behoeve van een of meer van de eigenaars/bewoners.

Naar het oordeel van het hof blijkt uit niets dat art. 37 lid 8 alleen daarop ziet. Het hof ging ook voorbij aan de stelling dat het plaatsen van de mast kan worden beschouwd als een zaak van gewoon beheer; niet gezegd kan worden dat de plaatsing van een GSM-zendinstallatie dienstig is voor de normale exploitatie van een appartementencomplex, aldus het hof.

Wilt u de gehele conclusie bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.