Het Gerechtshof Den Haag heeft op 30 juni 2020 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE nietig was wegens strijdigheid met de splitsingsakte.

Verzoeker vordert in hoger beroep vernietiging van de bestreden beschikking voor zover die beschikking ziet op de plaatsing van de dakvensters, en dat het hof het besluit van de VVE ten aanzien van de dakvensters nietig verklaart, dan wel het besluit vernietigt.

De grief laat zich als volgt samenvatten.

De kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat de leden van de VVE in redelijkheid hebben kunnen besluiten de plaatsing van dakramen goed te keuren.

Beoordeeld moet worden of het bestreden besluit gelet op het bepaalde in de splitsingsakte genomen had mogen worden en niet of er sprake is van een wezenlijke wijziging van het complex.

Uit het bepaalde in de artikelen 5:111 en 5:112 BW volgt dat de wijze van verdeling van de kosten van de VVE opgenomen dient te worden in de splitsingsakte.

De kantonrechter heeft miskend dat een besluit waarin een afwijkende regeling ten aanzien van bepaalde kosten is opgenomen in strijd is met de splitsingsakte.

Nietigheid besluit VVE? Kostenregeling voor dakramen. Strijd met de splitsingsakte?

De rechter overweegt als volgt.

Artikel 5:124 lid 2 BW bepaalt dat titel 1 van boek 2 BW van toepassing is behoudens de in dat artikellid genoemde uitzonderingen.

Uit artikel 2:14 lid 1 BW volgt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.

Op grond van artikel 5:129 lid 1 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.

Uit artikel 2:15 lid 1 BW volgt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is (a) wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) wegens strijd met een reglement.

In artikel 5:129 lid 2 BW is bepaald dat voor de toepassing van artikel 2:15 lid 1 onder c BW het reglement dat krachtens artikel 5:111 onder d BW deel uitmaakt van de akte van splitsing, niet als reglement geldt.

Strijd met het reglement dat onderdeel uitmaakt van de akte van splitsing, leidt zodoende tot nietigheid van een besluit, niet tot vernietigbaarheid.

In artikel 5:130 lid 1 BW is bepaald dat vernietiging van een besluit van een orgaan van een vereniging van eigenaars geschiedt door de kantonrechter.

Tegen de beslissing op het verzoek staat hoger beroep open.

In eerste aanleg heeft verzoeker uitsluitend de vernietiging van het besluit verzocht.

In hoger beroep vordert hij primair een verklaring dat het besluit nietig is en subsidiair de vernietiging van het besluit.

De nietigheid zou in eerste aanleg onderwerp van geschil bij de rechtbank kunnen zijn geweest, maar niet zelfstandig bij de kantonrechter.

Aangenomen moet echter worden dat een beroep op nietigheid tezamen met een verzoek tot vernietiging wel in één verzoek bij de kantonrechter mogelijk zou zijn geweest.

Nu de VVE zich er niet tegen heeft verzet dat de gestelde nietigheid van het besluit onderwerp van het hoger beroep kan zijn, en partijen ook niet in hun belangen zijn geschaad door die nietigheid in dit hoger beroep te beoordelen, zal het hof daartoe overgaan.

In het tot de splitsingsakte behorende reglement is bepaald dat raamkozijnen en daken gemeenschappelijk zijn en dat de kosten van het onderhoud daarvan ook gemeenschappelijk worden gedragen.

De VVE heeft niet weersproken dat deze regeling ook van toepassing is op nieuw te plaatsen dakramen en dakvensters, zodat het hof daarvan uit gaat.

De beslissing van de VVE om de kosten van het onderhoud van de dakramen en dakvensters voor rekening te brengen van de individuele eigenaar van het appartementsrecht, wijkt af van deze in de splitsingsakte neergelegde regeling.

Omdat door de inschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing, met het daarin opgenomen reglement, de rechten en plichten van de eigenaars op een ook voor derden kenbare wijze zijn vastgelegd, kan niet bij een besluit als thans genomen, worden afgeweken van de in de splitsingsakte neergelegde regeling met betrekking tot de kosten van onderhoud van de gemeenschappelijke delen.

Het besluit is daarom in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig.

Het hof passeert het verweer van de VVE dat voor eventuele rechtsopvolgers duidelijk zal zijn dat er een wijziging ten aanzien van de kosten is overeengekomen omdat de huidige eigenaar een opvolgend eigenaar daarover zal moeten informeren.

Uit artikel 5:112 BW volgt dat in het reglement moet zijn opgenomen welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen.

Voor derden moet daarom uit de splitsingsakte en het daarin vervatte reglement zijn af te leiden welke regels er met betrekking tot de kosten gelden en is het niet mogelijk daarvan bij een afzonderlijke overeenkomst tussen de VVE en een individueel lid af te wijken.

Op die wijze wordt immers de kenbaarheid van de kostenverdeling aangetast en is ook niet verzekerd dat een volgende eigenaar gebonden zal zijn aan een dergelijke afwijkende kostenverdeling.

De in het verweerschrift uitgesproken bereidheid van de VVE om bij aparte overeenkomst af te spreken dat door middel van een kettingbeding alle financiële risico’s worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar maakt het bovenstaande niet anders.

De geëigende weg om een afwijking van de splitsingsakte te bewerkstelligen is een wijziging van de splitsingsakte.

Alleen daarmee wordt voorkomen dat er een lappendeken aan afwijkende overeenkomsten kan ontstaan die voor derden niet steeds kenbaar zijn en waardoor derden die overwegen een appartementsrecht te kopen niet goed in staat zullen zijn hun positie te bepalen.

Nu het besluit van de VVE een afwijking inhoudt van de kostenverdeling zoals in de splitsingsakte is neergelegd, is thans niet relevant of er ook overigens sprake is van een wijziging in de goederenrechtelijke situatie die een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk maakt.

Het feit dat het besluit strijdig is met de splitsingsakte vanwege de afwijkende financiële bepalingen brengt reeds de nietigheid mee.

Het hof verwerpt het betoog van de VVE dat er sprake is van een onevenredigheid tussen het belang van verzoeker en het belang van de VVE en dat toepassing van de relevante bepalingen uit de splitsingsakte en het reglement naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De wens om een individuele eigenaar tegemoet te komen in zijn voornemen dakvensters te plaatsen is op zichzelf begrijpelijk, maar daarvoor dient de geëigende procedure te worden gevolgd.

Dat verzoeker een “onwerkbare houding” aanneemt ten aanzien van allerlei andere besluiten van de VVE laat daarbij onverlet dat hij in dit geval het gelijk aan zijn zijde heeft.

Het zou zonder twijfel doelmatiger zijn indien hij zijn standpunten ter vergadering van de VVE uiteen zet en niet voor het eerst bij de kantonrechter, maar dat brengt niet mee dat een uitzondering moet worden aanvaard op het wettelijk stelsel ten aanzien van de waarde van de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.