Het Gerechtshof Den Haag heeft op 30 juni 2020 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE om een dakkapel toe te staan nietig was.

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

Verzoeker is eigenaar van het appartementsrecht, recht gevend op het uitsluitend gebruik van het appartement.

Hij is daardoor lid van de VVE.

Verzoeker verzocht in eerste aanleg vernietiging van het besluit van de VVE tot het verlenen van toestemming tot het plaatsen van een dakkapel.

Hij legde aan dat verzoek ten grondslag dat het gedeelte van het dak waar de dakkapel geplaatst zou worden deel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex, zodat een wijziging alleen door middel van een wijziging van de splitsingsakte kan worden uitgevoerd.

De kantonrechter heeft het standpunt van verzoeker in de bestreden beschikking verworpen.

Hij overwoog daartoe dat niet elke wijziging van een gemeenschappelijke zaak meebrengt dat de splitsingsakte gewijzigd dient te worden.

Het dient te gaan om een wijziging die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.

Gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is.

De vergadering mocht daarom met inachtneming van artikel 14 van het reglement toestemming geven voor de verandering van het gebouw.

Verzoeker vordert in hoger beroep vernietiging van de bestreden beschikking voor zover die beschikking ziet op het plaatsen van een dakkapel en dat het hof het besluit ten aanzien van die dakkapel nietig verklaart, dan wel het besluit vernietigt, met veroordeling van de VVE in de kosten van het hoger beroep.

De grief komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat een wijziging van de splitsingsakte niet nodig is voor het plaatsen van een dakkapel.

De toestemming om een dakkapel te plaatsen grijpt volgens verzoeker wezenlijk in de wettelijke bepalingen en in de bepalingen van de splitsingsakte.

Het aanbrengen van een dakkapel doorbreekt de gemeenschappelijke eigendom in constructief opzicht door een constructie die strekt tot privégebruik van een deel dat voorheen gemeenschappelijk was.

De kosten voor een dakkapel zijn bovendien hoger dan de kosten voor een dak met dakpannen.

De kosten voor de VVE nemen dus toe, terwijl het voordeel een individuele eigenaar toekomt.

VVE. Nietigheid van het besluit van de VVE om een dakkapel toe te staan? Strijd met de splitsingsakte? Verandering in de goederenrechtelijke situatie?

De rechter overweegt als volgt.

Artikel 5:124 lid 2 BW bepaalt dat titel 1 van boek 2 BW van toepassing is behoudens de in dat artikellid genoemde uitzonderingen.

Uit artikel 2:14 lid 1 BW volgt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.

Op grond van artikel 5:129 lid 1 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.

Uit artikel 2:15 lid 1 BW volgt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is (a) wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) wegens strijd met een reglement.

In artikel 5:129 lid 2 BW is bepaald dat voor de toepassing van artikel 2:15 lid 1 onder c BW het reglement dat krachtens artikel 5:111 onder d BW deel uitmaakt van de akte van splitsing, niet als reglement geldt. Strijd met het reglement dat onderdeel uitmaakt van de akte van splitsing, leidt zodoende tot nietigheid van een besluit, niet tot vernietigbaarheid.

In artikel 5:130 lid 1 BW is bepaald dat vernietiging van een besluit van een orgaan van een vereniging van eigenaars geschiedt door de kantonrechter.

Tegen de beslissing op het verzoek staat hoger beroep open.

In eerste aanleg heeft verzoeker uitsluitend de vernietiging van het besluit verzocht.

In hoger beroep vordert hij primair een verklaring (het hof begrijpt: een verklaring voor recht) dat het besluit nietig is en subsidiair de vernietiging van het besluit.

De nietigheid zou in eerste aanleg onderwerp van geschil bij de rechtbank kunnen zijn geweest, maar niet zelfstandig bij de kantonrechter.

Aangenomen moet echter worden dat een beroep op nietigheid tezamen met een verzoek tot vernietiging wel in één verzoek bij de kantonrechter mogelijk zou zijn geweest.

Nu de VVE zich er niet tegen heeft verzet dat de gestelde nietigheid van het besluit onderwerp van het hoger beroep kan zijn, en partijen ook niet in hun belangen zijn geschaad door die nietigheid in dit hoger beroep te beoordelen, zal het hof daartoe overgaan.

Het bovenstaande betekent dat, indien voor het aanbrengen van de dakkapel een wijziging van de akte van splitsing (en daarbij behorende splitsingstekening) nodig is, een besluit tot goedkeuring van een dakkapel zonder dergelijke wijziging in strijd is met de bestaande akte van splitsing en dus nietig is.

In zijn uitspraak van 7 april 2000 (HR:2000:AA5405) heeft de Hoge Raad overwogen dat de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet voldoende is om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist.

Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.

Het gaat er immers blijkens de strekking van de wettelijke bepaling ter zake om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden.

Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van het appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken.

In het tot de splitsingsakte behorende reglement van de VVE is bepaald dat raamkozijnen en daken gemeenschappelijk zijn en dat de kosten van het onderhoud daarvan ook gemeenschappelijk worden gedragen.

Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat voor het plaatsen van een dakkapel een wijziging van de splitsingsakte vereist is.

Met de plaatsing van een dakkapel wordt immers het gemeenschappelijk dak doorbroken (verwijderd) en wordt de omvang van het appartement ten behoeve waarvan de dakkapel dient, uitgebreid.

Tot de gemeenschappelijke gedeelten gaat een nieuwe opbouw met nieuwe kozijnen, gevels en dakbedekking behoren die bovendien mogelijk nieuwe kosten met zich brengt.

Aldus brengt een dakkapel een verandering in de constructie en omgrenzing van het appartement mee. Het besluit om deze dakkapel toe te staan, is dus in strijd met de huidige splitsingsakte en daarmee nietig.

De kantonrechter heeft zijn oordeel mede gebaseerd op artikel 14 van het modelreglement en de VVE heeft zich daarop in hoger beroep ook beroepen.

Het oordeel van de kantonrechter moet evenwel worden begrepen in het licht van zijn oordeel dat een wijziging van de splitsingsakte niet vereist is.

Daarvan uitgaande kon de vergadering volgens de kantonrechter binnen de grenzen van artikel 14 van het Modelreglement toestemming geven voor het plaatsen van een dakkapel.

Het uitgangspunt dat wijziging van de splitsingsakte niet nodig is, is evenwel onjuist, terwijl uit artikel 14 van het modelreglement geen bevoegdheid van de vergadering voortvloeit om wijzigingen in het gebouw die in strijd zijn met de splitsingsakte, toe te staan.

Het artikel heeft slechts betrekking op (ondergeschikte) wijzigingen die niet in strijd zijn met de splitsingsakte.

De VVE heeft aangevoerd dat zij de medewerking van verzoeker aan wijziging van de splitsingsakte zou kunnen bemachtigen via een machtiging van de kantonrechter.

Ook als dat juist is, doet dat niet af aan de nietigheid van het thans voorliggende besluit.

Dat besluit strekte immers niet tot wijziging van de splitsingsakte, maar juist tot aanpassing van een gemeenschappelijk deel zonder wijziging van de splitsingsakte.

De VVE heeft in eerste aanleg nog aangevoerd dat zij de goedkeuring niet kon weigeren omdat eerder aan een ander lid ook toestemming is verleend om een dakkapel te plaatsen.

Die eerdere toestemming kan evenwel de huidige strijd met de splitsingsakte niet opheffen of rechtvaardigen.

De VVE heeft in haar verweerschrift opmerkingen opgenomen over de derdenwerking van een besluit van de VVE, “inclusief de afspraken omtrent de kosten van de dakkapel.”

Het is het hof echter niet gebleken dat er enige afspraak over de kosten van de dakkapel is gemaakt, anders dan het geval was in de parallelle zaak over de kosten van dakramen.

Het hof verwerpt ook het betoog van de VVE dat er sprake is van een onevenredigheid tussen het belang van verzoeker en het belang van de VVE en dat toepassing van de relevante bepalingen uit de splitsingsakte en het reglement naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De wens om een individuele eigenaar tegemoet te komen in zijn voornemen een dakkapel te plaatsen kan op zichzelf begrijpelijk zijn, maar daarvoor dient de geëigende procedure te worden gevolgd.

Dat verzoeker een “onwerkbare houding” aanneemt ten aanzien van allerlei andere besluiten van de VVE laat daarbij onverlet dat hij in dit geval het gelijk aan zijn zijde heeft.

Het zou zonder twijfel doelmatiger zijn indien hij zijn standpunten ter vergadering van de VVE uiteen zet en niet voor het eerst bij de kantonrechter, maar dat brengt niet mee dat een uitzondering moet worden aanvaard op het wettelijk stelsel ten aanzien van de waarde van de splitsingsakte en het reglement.

De grief slaagt dan ook en de beschikking van de kantonrechter moet ten aanzien van de dakkapel worden vernietigd.

Het hof zal de gevraagde verklaring voor recht uitspreken.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.