De Rechtbank Rotterdam heeft op 2 juni 2020 uitspraak gedaan over de vraag of de wijzigingen aan het dakterras in strijd waren met de splitsingsakte.

Op de ledenvergadering van de VVE van 9 mei 2019 is besloten dat verzoeker geen uitstel meer wordt verleend voor het herstellen van het oorspronkelijke dakterras.

VVE. Zijn de wijzigingen aan het dakterras in strijd met de splitsingsakte? Verplichting tot herstel van het dakterras in de oude, oorspronkelijke toestand?

De rechter oordeelt als volgt

Artikel 5:130 BW biedt de mogelijkheid aan (onder meer) een lid van de VvE om binnen één maand na de dag waarop zij van een besluit van een orgaan van de VvE heeft kennisgenomen of heeft kunnen nemen een verzoek in te dienen bij de kantonrechter tot vernietiging van dat besluit.

Artikel 2:15 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (zoals de ALV) vernietigbaar is:

-wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen;

-wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist;

-wegens strijd met een reglement.

Vaststaat dat aanvrager aanwezig was op de ALV van 9 mei 2019.

Tijdens die vergadering heeft de ALV het besluit genomen.

Weliswaar heeft de ALV nooit het besluit genomen dat aanvrager de oorspronkelijke situatie met betrekking tot de betegeling en het grind diende te herstellen en dat zij de vlonders diende te verwijderen, doch nu de ALV tijdens die vergadering met meerderheid van stemmen besloten heeft aanvrager geen uitstel meer te verlenen voor het uitvoeren van die werkzaamheden moet worden aangenomen dat de ALV het besluit van het bestuur van de VvE ten aanzien van de betegeling, grind en vlonders bekrachtigd heeft.

Als aanvrager het daarmee niet eens was had zij derhalve binnen één maand na 9 mei 2019 bij de kantonrechter een verzoek moeten indienen tot vernietiging van het besluit van de ALV.

Dat heeft zij echter niet gedaan.

Daarmee is het besluit van de ALV definitief geworden.

Dit leidt dan ook tot de conclusie dat aanvrager niet gerechtigd is de huidige situatie op het dakterras met betrekking tot de betegeling, het grind en de vlonders te handhaven.

Indien en voor zover aanvrager, zoals zij heeft gesteld, een omgevingsvergunning heeft en toestemming gekregen heeft van de welstandscommissie, leidt dat niet tot een ander oordeel.

 Voorts is door de VvE besloten dat aanvrager de plantenbakken en de waterbak op het dakterras dient te verwijderen.

Volgens de VvE zijn de plantenbakken en waterbak in strijd met artikel 31 lid 2 sub a van de splitsingsakte.

Aanvrager heeft gesteld dat de plantenbakken en de waterbak het draagvermogen van het dak niet overschrijden en het daarmee dus niet in strijd is met het bepaalde in de splitsingsakte.

Artikel 31 lid 2 sub a van de splitsingsakte bepaalt onder meer dat op privé terrassen en balkons nimmer zware plantenbakken/bouwsels, aarde en dergelijke mogen worden aangebracht welke het draagvermogen van die terrassen, het onderliggende dak en balkons overtreft, zulks ter voorkoming van schade aan de balkons, plafonds en de daken.

Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken dat de door aanvrager geplaatste plantenbakken en de waterbak het draagvermogen van het dakterras niet overtreffen.

Daarmee zijn de plantenbakken en waterbak in strijd met artikel 31 lid 2 sub a van de splitsingsakte en kan aanvrager van de VvE niet verlangen dat de VvE de plaatsing van de plantenbakken en de waterbak op het dakterras nog langer gedoogt.

 Voorts is tijdens de ALV van 9 mei 2019 besloten dat de pergola en de schutting mogen blijven staan, mits dat volgens de splitsingsakte is toegestaan.

Zoals reeds hiervoor overwogen is ook dit besluit definitief geworden, doordat aanvrager geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om binnen een maand nadat zij bekend was met het besluit een verzoek ex artikel 5:130 BW bij de kantonrechter in te dienen tot vernietiging van dat besluit.

Tussen partijen staat echter ter discussie of de pergola en de schutting in strijd zijn met de splitsingsakte.

Bij akte uitlaten heeft de VvE aangevoerd dat de pergola en schutting in strijd zijn met het bepaalde in artikel 31 van de splitsingsakte en dat daarom ook de pergola en schutting verwijderd dienen te worden.

De kantonrechter begrijpt dat aanvrager dit standpunt van de VvE betwist.

De kantonrechter overweegt als volgt.

In artikel 31 lid 2 sub b van de splitsingsakte is onder meer bepaald dat het dakterras een uniform aanzicht moet behouden en er geen bouwwerken op geplaatst mogen worden.

Anders dan aanvrager stelt, ligt naar het oordeel van de kantonrechter in de bewoordingen van artikel 31 lid 2 sub b van de splitsingsakte besloten dat een pergola en schutting niet zijn toegestaan op het dakterras.

Een pergola en/of schutting verandert immers het uniforme aanzicht, met name vanaf de andere woningen.

Hierbij wordt in aanmerking genomen dat dit artikellid een beding is dat naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie te beïnvloeden van derden die de bedoeling van de contracterende partijen niet kennen en dat ertoe strekt hun rechtspositie op uniforme wijze te regelen.

Dit beding moet daarom volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad worden uitgelegd en/of aangevuld naar objectieve maatstaven.

Onder een objectieve uitleg wordt verstaan de tekstuele uitleg van de akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

Omdat ook derden bij deze bepaling belang hebben, moeten zij erop kunnen vertrouwen dat bij de uitleg geen andere omstandigheden een rol spelen dan die zij uit de akte kunnen begrijpen. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een interpretatie kan leiden.

Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet gezegd worden dat het beroep van de VvE op artikel 31 lid 2 sub b van de splitsingsakte in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zeker gelet op de verklaring van ERDO dat er door het extra gewicht op het dakterras mogelijk op de lange termijn problemen kunnen ontstaan.

Gelet op het voorgaande moet worden geconcludeerd dat de plaatsing van de pergola en de schutting in strijd is met artikel 31 lid 2 sub b van de splitsingsakte.

Vorenstaande overwegingen leiden tot de conclusie dat de wijze waarop aanvrager het dakterras heeft ingericht strijdig is met de splitsingsakte en dat zij om die reden het terras in de oude staat dient te herstellen.

De kantonrechter realiseert zich dat het voor aanvrager uitermate vervelend is dat zij de inrichting van het dakterras niet kan handhaven, met name nu aannemelijk is dat zij voor die inrichting de nodige kosten heeft moeten maken, doch aan de andere kant had het op de weg van aanvrager gelegen om vooraf – voordat zij besloot om het dakterras op een andere manier in te richten – bij de VvE te informeren of haar plannen op bezwaren zouden stuiten.

Nu zij dat niet gedaan heeft, kan zij de consequenties van haar handelwijze naar het oordeel van de kantonrechter niet afwentelen op de VvE

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.