Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 16 april 2018 uitspraak gedaan over de wijziging van een splitsingsakte. Besluitvorming. Goederenrechtelijke verhouding. Redelijkheid en billijkheid.

Het besluit uit 1994 ziet op de verdeling van de onderhoudskosten.

Van belang is daarbij het bepaalde in artikel 5:113 lid 2 BW: de eigenaren dienen onderling en jegens de VvE voor elk appartementsrecht een gelijk deel te betalen in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, tenzij daarvoor bij reglement (in de splitsingsakte) een andere verhouding is bepaald. Dit laatste is het geval bij de VvE. De verhouding is volgens de splitsingsakte 3:1:1:1.

Ingevolge artikel 5:139 BW kan de akte van splitsing worden gewijzigd onder de daarin genoemde voorwaarden.

Deze regeling ziet op de goederenrechtelijke verhouding tussen de eigenaren als deelgenoten.

In 1994 schreef de wet daarvoor medewerking van alle eigenaars voor, alsmede vastlegging van de wijziging in een notariële akte en inschrijving daarvan in de registers.

Deze mogelijkheid van wijziging van de splitsingsakte is ook vermeld in artikel 42 van de splitsingsakte van de VvE, waarin wordt verwezen naar de oude wettelijke regeling in artikel 638 s BW. Dit artikel is sedert 1972 overgenomen in artikel 876l (oud) BW, de voorganger van artikel 5:139 BW.

Sedert de wetswijziging van 19 februari 2005 is onder meer het bepaalde in artikel 5:139 lid 2 BW toegevoegd, waarin is opgenomen dat ingeval van medewerking van het bestuur een meerderheid van vier/vijfde volstaat van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt.

Die regeling heeft voor de VvE echter geen betekenis omdat het een kleine VvE is met minder dan vijf stemmen (vier), zodat de vier/vijfde meerderheid nimmer gehaald kan worden. Dit betekent dat voor de VvE nog steeds de eis geldt dat alle eigenaren hun medewerking dienen te verlenen aan een eventuele wijziging van de splitsingsakte.

In de huidige zaak is aan de orde hoe de besluitvorming binnen de vergadering van de VvE zich verhoudt tot de goederenrechtelijke vereisten voor de wijziging van de splitsingsakte.

Uitgangspunt is dat in geval van wijziging van de splitsingsakte het goederenrecht (dus artikel 5:139 BW e.v.) prevaleert boven het verenigingsrecht.

Het beginsel dat de hoogste macht in de VvE berust bij de vergadering van eigenaars geldt dan niet.

De hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW gaat voor, te weten een eenstemmig besluit van alle eigenaren, tenzij de bijzondere regeling van artikel 5:139 lid 2 BW van toepassing kan zijn.

Verder wordt er in de literatuur op gewezen dat het niet ondenkbaar is dat een appartementseigenaar die in de vergadering van de VvE vóór een wijziging stemt, alsnog als deelgenoot weigert mee te werken aan de benodigde wijziging van de splitsingsakte en deze daardoor kan tegenhouden.

De appartementseigenaar stelt verder dat financiële achteruitgang als een redelijke grond wordt gezien om medewerking te weigeren indien in zo’n geval van uitoefening van een vetorecht door de overige eigenaren bij de kantonrechter een verzoek om vervangende machtiging wordt ingediend.

Wijziging splitsingsakte. Besluitvorming. Goederenrechtelijke verhouding. Redelijkheid en billijkheid.

De rechter oordeelt als volgt.

Vast staat dat geen (gedeeltelijke) wijziging van de splitsingsakte conform het besluit van de VvE uit 1994 met medewerking van alle eigenaren heeft plaats gevonden door middel van het passeren van een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers.

Het besluit uit 1994 heeft derhalve geen goederenrechtelijk effect gesorteerd en in zoverre geldt de in de vergadering van de VvE in 1994 beoogde wijziging van de splitsingsakte niet tussen de eigenaren.

Verder kan ook gelet op de wijze waarop het besluit in 1994 tot stand is gekomen, niet gesteld worden dat verweerders daaraan zijn gebonden.

Dit omdat niet kan worden aangenomen dat de eigenaren redelijkerwijs gehouden zijn tot uitvoering van een besluit dat niet voldoet aan het (goederenrechtelijk) vereiste dat op grond van (thans) artikel 5:139 lid 1 BW geldt, te weten de medewerking van alle eigenaren.

Gesteld noch gebleken is immers dat het besluit in de vergadering in 1994 is genomen door alle eigenaren. Ter zitting heeft de appartementseigenaar desgevraagd erkend dat tijdens de vergadering in 1994 de heer B, één van de toenmalige eigenaren, niet aanwezig was of vertegenwoordigd werd, zoals ook is vermeld in de notulen.

Uitgangspunt is verder dat de wet geen grondslag biedt voor wijziging van de akte van splitsing buiten de regeling van artikel 5:139 e.v. BW om.

Nu de appartementseigenaar niet het quorum haalt van artikel 5:140 lid 2 BW staat voor haar geen rechtsingang open om wijziging van de splitsingsakte af te dwingen.

Slechts in uitzonderlijke omstandigheden kan geoordeeld worden dat op grond van artikel 2:8 BW een bepaling niet of niet volledig wordt toegepast. ( zie Hof Amsterdam 15 maart 2011, RVR 2011/61, in vervolg op Rechtbank Amsterdam 28/10/2009, RVR 2010,4 ).

De vraag is derhalve of gelet op het besluit uit 1994 en de uitvoering daarvan het beroep van verzoekster op de redelijkheid en billijkheid kan slagen in de verhouding tussen de huidige eigenaren en of verweerders vanuit verenigingsrechtelijk oogpunt redelijkerwijs gehouden zijn hun medewerking daaraan te verlenen.

Dit zou wellicht het geval kunnen zijn indien alle huidige eigenaren jarenlang welbewust uitvoering hebben gegeven aan dat besluit en daarvan op de hoogte waren (Hof Amsterdam 16 /11/2006, 1238/05).

Verzoekster heeft dit echter niet aangetoond. Niet is komen vast te staan dat de huidige eigenaren allen wisten of behoorden te weten dat verzoekster 2/5 in plaats van 3/6 van de onderhoudsbijdrage betaalde op grond van een besluit tot wijziging van de splitsingsakte op dit punt. Verzoekster heeft verder jarenlang de financiële administratie verzorgd en heeft ter zitting niet betwist dat zij geen jaarlijkse verslaglegging heeft verzorgd. De door verzoekster overgelegde bijlage uit 2006 heeft betrekking op een periode dat verweerders nog geen eigenaar waren, is niet erg duidelijk en was niet bedoeld als een financiële verantwoording. Evenmin heeft verzoekster gesteld dat zij het besluit uit 1994 eerder dan vier jaar geleden kenbaar heeft gemaakt aan de huidige eigenaren. Sedertdien is er discussie over deze kwestie.

Op grond van al het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat verweerders op de enkele grond dat het onderhavige besluit in 1994 is genomen en nadien uitgevoerd redelijkerwijze gehouden zijn tot uitvoering daarvan en/of dat zij handelden in strijd met de splitsingsakte en/of dat hun besluit tot weigering nietig of vernietigbaar is.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over het wijzigen van de splitsingsakte of het splitsingsreglement, over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de redelijkheid en billijkheid in het appartementsrecht, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.