Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de VVE aansprakelijk was voor geuroverlast wegens gesteld onvoldoende onderhoud.

Geïntimeerde is van 14 januari 2013 tot 16 december 2020 eigenaar geweest van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning.

Eigen Haard is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning.

Eigen Haard heeft deze woning verhuurd aan een familie.

Die woning ligt recht onder de woning die eigendom was van geïntimeerde.

Geïntimeerde heeft aan haar vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat Eigen Haard en de VvE inadequaat en traag hebben opgetreden na haar melding van ernstige geuroverlast vanuit de onder haar woning gelegen woning.

Eigen Haard en de VvE hebben verweer gevoerd.

De kantonrechter heeft bij de beoordeling als uitgangspunt genomen dat Eigen Haard en de VvE op zichzelf niet hebben bestreden dat er sprake is geweest van (geur)overlast en ook niet dat dit in een bepaalde periode onacceptabele overlast is geweest.

Vervolgens heeft de kantonrechter ten aanzien van de VvE als volgt overwogen.

De VvE is verantwoordelijk voor het gemeenschappelijke deel van de scheiding tussen de twee betreffende woningen.

Het is niet goed denkbaar dat de geuroverlast alleen werd veroorzaakt door gebreken in het plafond van de ondergelegen woning, het privédeel waarvoor Eigen Haard als verhuurder van die woning verantwoordelijk is.

Het kan dan ook niet anders dan dat zich zowel in het privédeel als het gemeenschappelijke deel gaten en kieren bevonden, waardoor de lucht zich kon verplaatsen van de ondergelegen woning naar de woning van geïntimeerde.

Daarnaast blijkt uit de rapporten van I dat een van de oorzaken was gelegen in een ventilatiekanaal, hetgeen op grond van artikel 17 van het splitsingsreglement de verantwoordelijkheid was van de VvE.

Uit het voorgaande volgt dat de VvE niet heeft voldaan aan haar verplichtingen op grond van het splitsingsreglement, aldus nog steeds de kantonrechter.

De kantonrechter heeft Eigen Haard en de VvE hoofdelijk veroordeeld om aan geïntimeerde te betalen een bedrag van € 6.978,82 aan schadevergoeding en nevenvorderingen toegewezen.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de VvE op in hoger beroep.

De standpunten van geïntimeerde zullen bij de behandeling van de grieven worden betrokken, voor zover aan de orde.

Appartemensrecht. VVE. Hinder. Overlast. Geuroverlast. Onrechtmatige hinder? Woongenot. Beheer. Onvoldoende onderhoud door de VVE? Zorgplicht. Is de VVE aansprakelijk? Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

De grief keert zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de VvE niet aan haar verplichtingen uit de splitsingsakte heeft voldaan.

De overige grief houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de VvE zich niet aan haar verplichtingen op grond van het splitsingsreglement heeft gehouden en op grond daarvan de aansprakelijkheid van de VvE heeft vastgesteld.

Volgens de VvE is een eventuele overtreding van het splitsingsreglement geen grondslag voor aansprakelijkheid omdat tussen partijen geen contractuele relatie bestaat.

De VvE betoogt dat zij niet op grond van een onrechtmatige daad aansprakelijk kan worden gehouden, omdat niet is voldaan aan de vereisten daarvan.

Daartoe voert zij onder meer aan dat op de VvE weliswaar een zorgplicht rust voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, maar dat zij die zorgplicht niet heeft geschonden.

Immers, zij heeft diverse gesprekken met de betrokken partijen gefaciliteerd, onderzoeken naar de geuroverlast laten uitvoeren, bij Eigen Haard erop aangedrongen maatregelen te nemen om de geuroverlast te beperken en de inspectie aan het ventilatiekanaal die I heeft geadviseerd direct en adequaat opgevolgd.

Tot slot worden in de rapporten van I geen gebreken aan gemeenschappelijke delen geconstateerd, aldus nog steeds de VvE.

In haar toelichting op grief 6 betwist de VvE verder nog dat aan andere vereisten van een onrechtmatige daad – causaal verband, toerekenbaarheid en schade – is voldaan.

Geïntimeerde voert aan, samengevat, dat het onrechtmatig handelen van de VvE bestaat uit (i) het toelaten, althans onvoldoende bestrijden, van de schending van het huisrecht van geïntimeerde en het daaronder vallende recht op een ongestoord woongenot door de door haar langdurig ondervonden ernstige geuroverlast vanuit de woning van Eigen Haard en (ii) het in combinatie daarmee in strijd met de verplichtingen uit de splitsingsakte en – het reglement daartegen voortvarend en adequaat op te treden en/of daarop toe te zien, onder meer door sanctionerend op te treden.

Zij bestrijdt dat de VvE aan bovengenoemde zorgplicht heeft voldaan en stelt dat ook de andere vereisten van een onrechtmatige daad zijn vervuld.

De vermeende schending van de zorgplicht is volgens geïntimeerde concreet gelegen in de navolgende omstandigheden:

– in de rapporten is keer op keer duidelijk geworden dat vloerdelen maar ook het plafond onvoldoende scheiding vormden om te voorkomen dat luchtjes uit de woning beneden in de woning boven kwamen.

Het plafond is mede de verantwoordelijkheid van de VvE omdat het onderdeel is van de woning scheidende constructie die in haar totaliteit de problemen heeft veroorzaakt.

De VvE heeft dit niet in zodanige staat gebracht dat problemen werden voorkomen;

– de VVE heeft niet tijdig en adequaat gehandeld: als in 2019 was ingegrepen, had in datzelfde jaar de problematiek al kunnen worden verholpen en

– de VvE had de beheerder/ Eigen Huis voor wat betreft het onderhoud meer moeten aansturen en controleren.

Diezelfde verwijten legt geïntimeerde ten grondslag aan haar stelling dat de VvE niet aan haar verplichtingen uit de splitsingsakte heeft voldaan.

Onrechtmatig handelen als door geïntimeerde bedoeld is om de volgende redenen niet aan de orde.

Na kennisname van de klachten van geïntimeerde over geurhinder op 12 november 2018 heeft de VvE niet stilgezeten.

De VvE is betrokken geweest bij meerdere onderzoeken naar de oorzaak van en oplossing voor de geuroverlast, die zijn betaald door Eigen Haard.

Uit de onderzoeksrapporten komt het beeld naar voren dat de geuroverlast voor een belangrijk deel is veroorzaakt door het ventilatiegedrag van de huurders van de onderliggende woning.

Dit beeld wordt versterkt door de omstandigheid dat het dossier geen aanknopingspunten bevat om aan te kunnen nemen dat deze problematiek zich ook op een andere locatie in het pand voordoet.

Daarbij komt dat de adviezen in de onderzoeksrapporten over wat er nog moet gebeuren nagenoeg uitsluitend zien op de privédelen, waarvoor de VvE niet verantwoordelijk is.

De enige uitzondering hierop is het advies van I in het rapport van 4 februari 2020 om een inspectie aan het ventilatiekanaal – dat wel tot de gemeenschappelijke delen behoort – te verrichten.

Dit advies heeft de VvE opgevolgd.

I concludeert in haar volgende rapport van 2 november 2020 namelijk: “uit de uitgevoerde rooktest kunnen we concluderen werkzaamheden aan het ventilatiekanaal een positieve werking hebben, geur en rookverplaatsing vind niet meer plaats via het ventilatiekanaal”.

Van belang is ook dat de woningen zijn gelegen in een oud pand, waarin zich – ook in de gemeenschappelijke delen – gaten en kieren kunnen voordoen.

De overgelegde rapportages bieden echter geen aanwijzingen voor gebrekkig of achterstallig onderhoud aan gemeenschappelijke delen, met uitzondering van het advies over het ventilatiekanaal, maar dat advies heeft de VvE opgevolgd.

Los van de vraag of de VvE onrechtmatig heeft gehandeld, leidt het voorgaande ook tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat de VvE haar verplichtingen ten aanzien van het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke zaken geschonden heeft. Grief 5 slaagt dus.

Voor wat betreft de vermeende onrechtmatigheid volgt uit de onderzoeksrapporten verder dat telkens stappen zijn ondernomen om de geuroverlast te verhelpen.

Bij de het verhelpen van de geuroverlast zijn verschillende partijen betrokken geweest (Eigen Haard, de VvE, de beheerder van de VvE, geïntimeerde en de huurders van de ondergelegen woning) en I is ingeschakeld om de oorzaken van de geurhinder te onderzoeken en de bevindingen daarvan in rapporten, inclusief een plan van aanpak, neer te leggen.

Het doorlopen van een dergelijk traject, waaronder het inplannen van fysieke afspraken voor het verrichten van (vervolg)onderzoek, vergt nu eenmaal tijd.

Dat is komen vast te staan dat Eigen Haard niet voldoende voortvarend heeft gehandeld, betekent niet dat hetzelfde voor de VvE geldt en dat de VvE daarmee dan ook onrechtmatig zou hebben gehandeld.

Daarbij weegt mee dat de VvE bij het verhelpen van de geurhinder een andere rol heeft dan Eigen Haard.

Eigen Haard is als verhuurder van de ondergelegen woning immers verantwoordelijk voor de privégedeelten van die woning en volgens de onderzoeksrapporten hadden de te ondernemen acties juist nagenoeg uitsluitend op die gedeelten betrekking.

Voor de VvE lag dit echter anders.

Alles overziend is de conclusie dat de VvE haar zorgplicht voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen niet heeft geschonden.

Bij deze stand van zaken hoeven de overige vereisten van een onrechtmatige daad niet beoordeeld te worden.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.