Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Limburg heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over de vraag of de schoorsteenkanalen privé of gemeenschappelijk gedeelte zijn.

Gedaagde is sinds 2011 eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en verdere toebehoren, welk appartement deel uitmaakt van de onroerende zaak ten behoeve waarvan de VvE is opgericht.

Gedaagde is van rechtswege lid van de VvE.

Blijkens de splitsingsakte van 20 januari 1978 is het reglement van splitsing van 22 februari 1973 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing.

De artikelen 1 (onder d. en f.), 2, en 3 van het splitsingsreglement luiden als volgt:

Artikel 1

In het reglement wordt verstaan onder:

  1. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
  2. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

Artikel 2

Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:

  1. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
  2. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners.

Artikel 3

Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

De advocaat van de VvE heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat de schoorsteenkanalen niet behoren tot het gemeenschappelijke gedeelte maar privé zijn, zodat de VVE gerechtigd is onderhavige facturen aan gedaagde door te belasten.

Ter onderbouwing hiervan beroept de VvE zich op de hiervoor geciteerde bepalingen van het splitsingsreglement, het besluit van de vergadering van eigenaars d.d. 28 mei 2015 en het arrest van het Hof Den Haag d.d. 18 maart 2014 (GHDHA:2014:210).

Appartementsrecht. Zijn de schoorsteenkanalen privé of gemeenschappelijk? Splitsingstekening.

De rechter stelt het navolgende voorop.

De eigenaar van een gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (artikel 5:106 lid 1 BW).

Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw met bijbehorende grond als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 5:106 lid 4 BW).

Deze zogenoemde privégedeelten laten zich onderscheiden van de zogenoemde gemeenschappelijke gedeelten.

Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (artikel 5:109 lid 1 BW).

De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privé-gedeelten (artikel 5:111, aanhef en onder b, BW). Aan de minuut van de splitsingsakte wordt een tekening (de splitsingstekening) gehecht die de begrenzing aangeeft van de privé-gedeelten artikel 5:109 lid 2 BW).

De splitsingstekening dient te voldoen aan de krachtens artikel 3:16 lid 2 BW voor de inschrijving daarvan te stellen eisen.

Zij bevat onder meer plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen en zo nodig ook doorsnede en aanzichten van het gebouw, alsmede van de bij het gebouw behorende grond. Op de tekening worden met dikke omlijning en oplopende cijfers (indices) de privé-gedeelten aangegeven, terwijl de gemeenschappelijke gedeelten in dunne omlijning worden aangeduid.

Het geschil gaat in de kern over de vraag of schoorsteenkanalen behoren tot de “gemeenschappelijke gedeelten” of tot de “privé gedeelten”.

Wat hieronder verstaan wordt is opgenomen in artikel 1 van het splitsingsreglement zoals hiervoor geciteerd.

Blijkens dit artikel zijn gemeenschappelijk alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars te worden gebruikt.

Tot de privégedeelten wordt (slechts) gerekend: die gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Gelet op deze omschrijvingen is van belang om te weten hoe de schoorsteenkanalen in het gebouw lopen:

  1. Gaan deze op enig moment in elkaar over en voeren zij vanaf enig punt de rook van meerdere appartementen?, of
  2. Hebben de schoorsteenkanalen van het begin (de haard) tot het eind (de uitloop van het dak) slechts ten aanzien van 1 appartement een functie?

In het geval onder 1) dienen de schoorsteenkanalen gelet op voormelde omschrijvingen (van gemeenschappelijke en privé gedeelten) gerekend te worden tot de gemeenschappelijke gedeelten en in het geval onder 2) tot de privé gedeelten.

De splitsingstekening zou hierover uitsluitsel kunnen bieden.

Deze is echter niet overgelegd. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd blijkt evenwel hoe de schoorsteenkanalen lopen, zodat indiening van deze splitsingstekening (voor zover deze is opgemaakt) niet nodig is.

Partijen hebben immers naar voren gebracht dat op de momenten dat de benedenbuurman van de appartementseigenaar stookte de rookmelders van gedaagde afgingen. Uit onderzoek is toen onder meer gebleken dat er sprake was van een lekkage bij het schoorsteenkanaal ter hoogte van het appartement van de appartementseigenaar.

Hieruit leidt de kantonrechter af dat de schoorsteenkanalen in de appartementen in elkaar overgaan. Uitgesloten is dan ook dat de schoorsteenkanalen van het begin tot het eind slechts ten aanzien van 1 appartement een functie hebben.

Dit alles betekent dat de schoorsteenkanalen tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend dienen te worden gelet op artikel 1 van het splitsingsreglement.

Van een situatie van twijfel zoals bedoeld in artikel 3 van het splitsingsreglement is geen sprake, zodat de vergadering van eigenaars geen bevoegdheid heeft om hierover te beslissen.

Het beroep van de VvE op de door haar aangehaalde uitspraak van het Hof Den Haag kan niet leiden tot een andere conclusie. In die uitspraak zijn de schoorsteenkanalen– anders dan in de onderhavige zaak – niet bestemd om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars te worden gebruikt. In de zaak van het Hof werd ieder rookkanaal slechts door 1 eigenaar gebruikt. Het arrest kan dan ook niet worden toegepast op deze zaak.

De conclusie is dan ook dat de facturen van de VvE niet aan gedaagde kunnen worden doorbelast op grond van de stelling van de VvE dat de schoorsteenkanalen tot het privé gedeelte horen.

Voor zover de VvE aan haar vordering ten grondslag legt dat gedaagde zelf schade heeft toegebracht aan het schoorsteenkanaal ter hoogte van zijn appartement overweegt de kantonrechter dat ook deze grondslag niet kan leiden tot een toewijzing van de vordering.

Gelet op de betwisting van gedaagde van de door de VvE gestelde (door gedaagde) toegebrachte schade ligt het op de weg van de VvE om deze grondslag nader te onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten. Het overgelegde inspectierapport acht de kantonrechter in elk geval een onvoldoende onderbouwing daarvan. Daaruit blijkt niet eenduidig en objectief dat gedaagde schade heeft toegebracht aan het schoorsteenkanaal als gevolg waarvan het gestelde lek is ontstaan.

De vordering ligt dan ook integraal voor afwijzing gereed.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, de VVE, over de splitsingsakte, een modelreglement of het huishoudelijk reglement, over de splitsingstekening of over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.