Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Den Haag heeft op 16 april 2019 uitspraak gedaan over de vernietiging van een besluit van de VVE op grond van de redelijkheid en billijkheid. Vernietiging van het besluit van de VVE? Dakopbouw. Zonwering. Toestemming van de VVE.

De verzoeken van appellanten in eerste aanleg richtten zich op vernietiging van diverse besluiten van de VvE van 16 december 2015, 16 juni 2016 en 17 oktober 2016.

In hoger beroep zijn slechts nog de genoemde besluiten van 16 juni 2016 en 17 oktober 2016 van belang, hierna besluit I en besluit II.

Besluit I strekte, samengevat, tot het vervangen van de houten schroten aan de straatnaamzijde van het appartementengebouw – waarvan de appartementen van appellanten deel uitmaken – door Trespa, een kunststof. Aan de andere zijden van het appartementengebouw is het hout al door Trespa vervangen.

Besluit II strekte ertoe, samengevat, het voorstel van appellanten om zijn appartementen van besluit I uit te sluiten, onder de verplichting van appellanten om het onderhoud van de houten gevelbekleding van zijn appartementen op eigen kosten te (blijven) verzorgen, te verwerpen.

De kantonrechter heeft met zijn beschikking van 12 september 2017 (hierna: de bestreden beschikking) besluit I en besluit II vernietigd voor zover deze ertoe strekten de door appellanten aan de voorgevel en de dakopbouwen van zijn appartementen aangebrachte houten schroten vóór 1 juli 2020 of (indien dit tijdstip eerder valt:) vóór het tijdstip waarop appellanten (een van) zijn appartementen heeft verkocht en in eigendom heeft overgedragen, te vervangen door Trespa platen. Redengevend voor deze beslissing was het oordeel van de kantonrechter dat de aangebrachte schroten niet in slechte staat verkeren terwijl uitvoering van deze besluiten appellanten voor kosten zal stellen vanwege zijn ingebouwde zonwering.

Besluit VvE in strijd met redelijkheid en billijkheid? Vernietiging van het besluit? Dakopbouw. Zonwering. Toestemming van de VVE.

De rechter oordeelt als volgt.

Het hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat een besluit van de vergadering van eigenaars kan worden vernietigd wanneer dit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Wat betreft de inhoud van het besluit komt het daarbij aan op de vraag of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het hof moet bij het toetsen aan deze maatstaf terughoudendheid in acht nemen.

Het hof overweegt dat de VvE een redelijk belang heeft bij het vervangen van de houten schroten aan het appartementengebouw door Trespa platen, namelijk het beperken van onderhoudskosten.

Daarvan uitgaande is het op zichzelf ook niet onredelijk dat de VvE de uitvoering van de gevelafwerking en het aanzicht daarvan uniform wil houden.

Dakopbouwen.

Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat besluit I tevens ziet op de dakopbouwen, nu deze dakopbouwen, ook al staan ze er haaks op, zich (ook) aan de straatnaamzijde van het appartementengebouw bevinden.

Toestemming VvE 1999 voorgevel; technische bezwaren.

Appellanten bestrijdt besluit I van de VvE ook in het principaal hoger beroep met de stelling dat de VvE hem in 1999 toestemming had gegeven zijn voorgevel (aan de straatnaamzijde) naar voren te verplaatsen en van (specifieke) zonwering te voorzien.

Uitvoering van besluit I zou volgens appellanten impliceren dat schade wordt toegebracht aan deze goedgekeurde constructie.

Dat maakt besluit I volgens appellanten in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Volgens appellanten kan Trespa niet duurzaam en niet demontabel worden aangebracht, terwijl de voor Trespa voorgeschreven schroeven de zonwering zouden kunnen beschadigen.

Op de voortgezette mondelinge behandeling heeft de door de VvE ingeschakelde aannemer deze bezwaren beoordeeld.

Volgens hem kan het Trespa op rachels aan het bovenste deel van de dakrand worden geschroefd, boven de zonwering; het deel ter hoogte van het onderste deel van de dakrand, ter hoogte van (de rol van) de zonwering, wordt aldus niet ter plaatse van die zonwering geschroefd. De rachels zorgen voor ventilering, en de (thorax)schroeven kunnen worden uit- en ingeschroefd, waardoor de constructie ook demontabel is, aldus de aannemer.

De door appellanten ingeschakelde aannemer heeft verklaard het hiermee eens te zijn. Bij deze stand van zaken moeten naar het oordeel van het hof de door appellanten aangevoerde technische bezwaren worden verworpen.

De stelling van appellanten dat hij in 1999 toestemming van de VvE heeft gekregen voor niet alleen het verplaatsen van de voorgevel maar ook voor het inbouwen van een zonwering daarin, en dat hij daaraan ook de nu door hem geclaimde rechten tot het ongemoeid laten daarvan kan ontlenen – de VvE bestrijdt dit alles –, kan daarom in het midden blijven.

Ten aanzien van de dakopbouwen heeft appellanten in hoger beroep geen technische bezwaren geformuleerd.

Esthetische argumenten.

Appellant heeft in zijn beroepschrift nog aangevoerd dat de door de VvE aangevoerde esthetische (eenheids)argumenten niet opgaan, vanwege diverse aanpassingen aan het appartementengebouw waarvoor de VvE toestemming heeft gegeven (waaronder het terugplaatsen van hout door [appellanten] aan de patio-zijde van zijn woningen), en die de eenheid van het aanzicht van het gebouw al hebben doorbroken.

Dit argument faalt. Het hof heeft tijdens de voortgezette mondelinge behandeling waargenomen dat aan de straatnaamzijde van het gebouw weliswaar verschillen bestaan, met name wat betreft de balkonhekken, maar dat de gevel toch nog een enigszins uniforme aanblik biedt. Bovendien wordt met uitvoering van besluit I in ieder geval wel eenheid bereikt wat betreft de gevelpanelen aan deze zijde van het gebouw.

Appellanten heeft nog aangevoerd dat het aanbrengen van Trespa op de koofconstructie van zijn voorgevel zou maken dat de nu daarin voorkomende naden niet op de betreffende plaatsen zouden kunnen worden gehandhaafd, wat volgens hem tot esthetische bezwaren leidt.

De aannemer heeft hiertegen ingebracht dat in plaats van Trespa ook ander materiaal kan worden gebruikt met dezelfde uiterlijke en technische eigenschappen; dat andere materiaal is in platen van grotere lengte beschikbaar, waardoor de naden wel op de oorspronkelijke plek kunnen worden gehandhaafd.

Het hof overweegt dat besluit I erop neerkomt dat de houten schroten worden vervangen door kunststof platen die duurzamer en goedkoper zijn.

Uit de opstelling van de VvE tijdens de voortgezette mondelinge behandeling concludeert het hof dat de VvE bereid is bij de koofconstructie te kiezen voor een met Trespa in technisch en optisch opzicht vergelijkbaar ander kunststofmateriaal dat wel in de juiste lengte beschikbaar is. Het bedoelde bezwaar levert daarom geen vernietigingsgrond op.

Toestemming VvE 2014 patiozijde; eenheid van aanzicht.

Appellanten heeft in 2014 toestemming gevraagd en gekregen om de door de VvE aan de patiozijde van zijn woning aangebrachte Trespa platen te vervangen door houten schroten (zoals vóór de plaatsing van het Trespa). Hij stelt dat hij bij zijn verzoek als reden had opgegeven: herstel van de oorspronkelijke eenheid in de gevels.

Aan de gegeven toestemming stelt appellant het gerechtvaardigd vertrouwen te hebben ontleend dat mét die toestemming ook de eenheid behouden zou blijven. Besluit I, waarmee die eenheid weer zou worden doorbroken, is volgens hem in strijd met dit gerechtvaardigd vertrouwen.

Appellant heeft in zijn brief van 19 oktober 2014, waarmee hij de hiervoor bedoelde toestemming heeft gevraagd, onder meer een beroep gedaan op herstel van de oorspronkelijke eenheid in de gevels.

Dit maakt echter niet dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de houten schroten aan de straatnaamzijde nimmer opnieuw door Trespa vervangen zouden worden. In de bedoelde brief heeft appellant immers ook een beroep gedaan op andere argumenten en de VvE heeft het herstel van de eenheid ook niet genoemd als reden voor honorering van het verzoek.

Slotsom besluit I; betekenis besluit II.

Het voorgaande betekent dat de door appellanten (tijdig) in hoger beroep aangevoerde gronden voor vernietiging van besluit I falen. Besluit II heeft in dit verband geen zelfstandige betekenis. Op de vergadering van 16 juni 2016 is immers besluit I zonder voorbehoud of voorwaarden genomen. Een besluit over de werking ervan ten opzichte van de appartementen van appellanten is toen niet aangehouden tot de volgende vergadering, of iets dergelijks. De ongeldige verwerping van het voorstel van appellanten om de werking van besluit I te beperken, op de vergadering van 17 oktober 2016 (besluit II), heeft besluit I niet veranderd.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of het splitsingsreglement, over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de toestemming voor een aanbouw of opbouw van een appartement, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.