Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Den Haag heeft op 16 april 2019 uitspraak gedaan over de vraag of de toestemming van de VVE vereist was voor de plaatsing van koelunits van een supermarkt op het dak van het appartement.

Kort gezegd gaat het bij de uitleg van de splitsingsakte om de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen, die naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd.

Uitleg van de splitsingsakte. Op het dak geplaatste koelunits van een supermarkt. Toestemming van de VVE vereist? Buitengevel Architectonische uiterlijk.

De rechter oordeelt als volgt.

In dit geval is in de splitsingsakte het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard, met uitzondering van enkele artikelen, die zijn aangevuld en gewijzigd.

Relevant in deze procedure zijn de wijzigingen/aanvullingen van de artikelen 2 lid 1, artikel 2 lid 3, artikel 3 (samen wijziging A), de artikelen 11, 13 en 18 (samen wijziging E) en slotbepaling (M) van het Modelreglement 1992.

Artikel 9, lid 1 onder a en lid 2, en artikel 14 van het Modelreglement 1992 hebben, gelet op de inhoud van de splitsingsakte, hun gelding behouden.

Dit betekent dat, gelet op de bewoordingen van de splitsingsakte en het Modelreglement 1992 (zoals aangevuld en gewijzigd) vaststaat, kort gezegd, (blijkens ‘A’) (i) dat de eigenaars van de woonappartementen de kosten van onderhoud van de gemeenschappelijke delen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de woningen (zoals onderhoud en schoonmaken van entree, trappen, verlichting) moeten dragen, (ii) dat het casco en de constructie van het gebouw gemeenschappelijk zijn, (iii) dat alle appartementseigenaars aansprakelijk zijn voor het onderhoud hiervan en (iv) (blijkens artikel 14) dat zonder toestemming van de vergadering van de VvE geen veranderingen aan de gemeenschappelijke delen mogen worden aangebracht waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan worden gewijzigd.

Volgens de tekst van artikel 9 Modelreglement 1992 behoren tot de gemeenschappelijke delen onder meer het ruwe metselwerk en de daken.

Het hof onderschrijft dan ook het bestreden vonnis en neemt dit over. Op de slotsom dat toestemming van de VvE was vereist komt het hof hierna nog terug.

Dit betekent dat het hof, anders dan Lidl betoogt in grief IV, (v) het dak boven de bedrijfsruimte gemeenschappelijk acht.

De omstandigheid dat nummer 17 op die plek in de splitsingstekening staat, doet hier niet aan af zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen.

Het beroep van Lidl op de bedoeling van partijen maakt dit evenmin anders.

Artikel 9 Modelreglement 1992 wijst immers onmiskenbaar de daken aan als gemeenschappelijke delen, terwijl er geen objectieve aanknopingspunten zijn om in afwijking hiervan het dak boven de bedrijfsruimte niet gemeenschappelijk te achten.

De omstandigheid dat het dak van nummer 17 alleen dient als dak van de winkel, vormt niet een zodanig aanknopingspunt. Hetzelfde geldt immers omgekeerd ook voor het dak boven de woonappartementen.

De losse opmerking bij pleidooi dat het dak boven de woonappartementen afwatert op het platte dak, wat hier ook van zij, is dusdanig vaag dat het hof hieraan voorbij gaat. Tijdens het pleidooi is nog gewezen op de arcering op de splitsingstekening, waarbij de trappen in het gebouw en de looppaden op het dak van nummer 17 (blijkens de renvooi op de tekening ten behoeve van de woningen) donker zijn gemaakt. Dit zou volgens A en Lidl er op duiden dat de rest van dit platte dak bij nummer 17 hoort. Voormelde arcering vormt naar het oordeel van het hof geen objectief aanknopingspunt in vorenbedoelde zin tegenover de duidelijke tekst van artikel 9 Modelreglement 1992 waarin de daken expliciet als gemeenschappelijk zijn aangemerkt.

Dit betekent dat niet wordt toegekomen aan bewijslevering over de bedoeling van A bij de totstandkoming van de splitsingsakte/ de wijzigingen van het Modelreglement 1992.

Dit betekent voorts (vi) dat ‘E’ en de slotbepaling ‘M’ van de splitsingsakte aan de eigenaar van de bedrijfsruimte de mogelijkheid biedt om buiten de VvE om specifieke voorzieningen voor en aan de bedrijfsruimte te treffen, mits daardoor geen hinder aan de eigenaren van de woonappartementen wordt toegebracht.

De op het dak geplaatste koelunits

Het hof acht onvoldoende weersproken, mede blijkend uit overgelegde foto’s, vast staan dat Lidl (met instemming van A) in 2013 koelunits op het dak heeft geplaatst van een ander formaat dan de koelunits die al op het dak stonden.

Weliswaar heeft de VvE betwist dat er al koelunits op het dak stonden voordat sommige bewoners hun appartementen kochten, maar dit betoog is niet doorslaggevend.

Het gaat er om dat er al koelunits stonden op het dak toen Lidl kwam. Dit heeft de VvE toegegeven. De VvE heeft bij memorie van grieven immers zelf gesteld dat op het dak apparatuur is bijgeplaatst in een omvangrijkere mate dan aanvankelijk het geval was en gesteld dat extra apparatuur (koelunits) op het dak is geplaatst.

Ook heeft de VvE bij pleidooi erkend dat er eerder al koelunits op het dak stonden (zij het kleinere) en dat op foto 4 bij inleidende dagvaarding de oude koelunits op het dak te zien zijn.

Nu er sprake is van een gemeenschappelijk dak was voor de plaatsing van de koelunits in 2013 toestemming van de VvE vereist.

Het hof deelt niet de redenering van de rechtbank dat met deze plaatsing geen verandering aan het dak is aangebracht, omdat het geen verandering in het gemeenschappelijke dak zelf is.

De betreffende koelunits veranderen wel degelijk het architectonische uiterlijk van het gemeenschappelijke dak.

Dit sluit ook aan op het Welstandsadvies van de gemeente Gorinchem van 2 december 2015 waarin onder meer is vermeld dat de commissie de plaatsing van de koelunits weinig elegant vindt, maar zich de noodzaak van de machines realiseert (en de plaatsing dus aanvaardbaar acht) en waarbij zij de suggestie doet om de borstwering bij de technische voorzieningen op te metselen.

Dit kan de VvE echter thans niet baten, nu de vordering van de VvE (zowel op de primaire grondslag van artikel 14 Modelreglement 1992 als de subsidiaire ‘hindergrondslag van ‘E’) niet deugdelijk is toegesneden op het redelijkerwijs door haar gewenste doel.

De vordering van de VvE heeft immers als strekking om A en Lidl te veroordelen de aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken en het appartementsgebouw terug te brengen in de staat waarin het zich vóór de verbouwing bevond.

Deze vordering die feitelijk neerkomt op terugplaatsing van de oude koelunits wordt door het hof als een miskenning van de realiteit gezien (zie ook voormeld advies van de Welstandscommissie), aangezien de betreffende koeling van de (in 2013 verbouwde) bedrijfsruimte, zoals de VvE ook onderkent, noodzakelijk is.

Hier komt bij dat de VvE tegenover de gemotiveerde betwisting door Lidl onvoldoende heeft onderbouwd dat de nieuwe koelunits meer, althans beduidend meer, hinder veroorzaken dan de oude.

Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om van Lidl/A in deze procedure te verlangen de aangebrachte wijzigingen van de koelunits ongedaan te maken.

Of partijen elkaar anderszins tegemoet kunnen komen, kan het hof in deze procedure niet beoordelen, aangezien er geen vordering door de VvE is ingesteld die daarop is gericht. Dit betekent dat het vonnis in zoverre bekrachtigd zal worden.

De vervanging van de gemetselde buitengevel door een glazen pui.

Bij pleidooi is toegelicht dat deze vordering betrekking heeft op slechts een onderdeel van de huidige glazen pui, te weten daar waar een gemetselde buitengevel is vervangen door een glazen pui (in de zijgevel).

Het gaat daarbij om het zogenaamde ‘derde kozijn’. Naast de twee bestaande kozijnen aan die zijde van het gebouw is er bij de verbouwing een derde kozijn met glazen ruit bijgekomen. De gemetselde buitengevel is in verband hiermee ter plekke verwijderd.

Zoals reeds is overwogen in dit arrest, met verwijzing naar artikel 9 Modelreglement 1992, behoort het ruwe metselwerk tot het gemeenschappelijk deel van het gebouw.

Bij de verbouwing had dus (ex artikel 14 Modelreglement 1992) toestemming gevraagd moeten worden aan en verkregen moeten worden van de vergadering van de VvE voor vervanging van dit ruwe metselwerk door een glazen pui.

A heeft dit als deelgenoot in het gebouw miskend. Nu zij desondanks Lidl toestemming heeft gegeven de betreffende verbouwing zo uit te voeren, heeft A haar verplichting als mede deelgenoot in het gebouw geschonden.

Lidl (als huurster van een appartement in dit gebouw) kan zich ten opzichte van de VvE niet aan haar verantwoordelijkheid onttrekken.

Weliswaar is Lidl geen lid van de VvE, maar zeker als grote ondernemer en huurder van de betreffende bedrijfsruimte dient zij zich ervan bewust te zijn dat bij een dergelijke verbouwing belangen van de overige appartementsgerechtigden een rol spelen.

Dat zij zich hiervan bewust was, blijkt ook uit het feit dat zij wel degelijk (mede) overleg heeft gehad met alle partijen.

Zij kan zich niet verschuilen achter A, dan wel onbekendheid met de (openbare) splitsingsstukken. Het behoort mede tot haar risico wanneer zij zich onvoldoende verdiept in de implicaties van een dergelijke verbouwing.

De vervanging van het ruwe metselwerk door een glazen pui zonder toestemming van de VvE maakt inbreuk op de eigendomsrechten van de VvE en is jegens de VvE in strijd geweest met de van Lidl te vergen betamelijkheid in het maatschappelijk verkeer (en dus onrechtmatig).

Het hof zal daarom Lidl en A veroordelen tot ongedaanmaking van deze verbouwing.

De vordering hiertoe acht het hof geen misbruik van recht, zoals de rechtbank in het vonnis met juistheid heeft overwogen.

In dit verband wijst het hof er bovendien op dat Lidl en A hebben volstaan met een uiterst vage, niet gespecificeerde, omschrijving van de kosten (vele tonnen).

Zonder nadere toelichting die ontbreekt, heeft het hof onvoldoende aanwijzing dat herstel in de oude toestand van louter dit aspect van de verbouwing (het ruwe metselwerk ter plaatse van het huidige derde kozijn) vele tonnen zal vergen, laat staan dat deze verbouwing aan de zijgevel van het gebouw tot substantiële omzetderving zou leiden.

De stelling van Lidl dat geen sprake is van een substantiële wijziging van de buitengevel of van hinder, wat hier ook van zij, laat onverlet dat toestemming gevraagd had moeten worden aan de VvE om de betreffende verandering uit te voeren.

Anders dan Lidl verder stelt, is blijkens het voorgaande de toerekenbaarheid en het causaal verband wel degelijk toereikend gesteld en gebleken, terwijl artikel 3:296 BW de mogelijkheid biedt een dergelijk bevel of verbod te geven.

Een eventuele machtiging van de kantonrechter (ex artikel 5:121 BW) is in deze procedure niet aan de orde, zodat het belang bij de tweede grief van A ontbreekt.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of een modelreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.