Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 26 maart 2019 uitspraak gedaan over een klacht van de VVE tegen een notaris. De VVE stelt dat de notaris in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheidsplicht bij de verkoop van een appartement.

Klaagster stelt dat de notaris in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheidsplicht van artikel 17 van de Wet op het notarisambt (Wna).

Blijkens de parlementaire geschiedenis op artikel 5:122 lid 5 (oud) van het Burgerlijk Wetboek (TK 2002-2003, 28614, nr. 3., p. 5) dient een notaris ervoor zorg te dragen dat het in de verklaring van de VvE vermelde bedrag wordt ingehouden op de koopsom, dan wel dat dit bedrag op een andere wijze wordt verrekend.

De notaris heeft er echter voor gekozen om de door verkoper aan de VvE verschuldigde bijdragen niet te verrekenen, omdat, zo heeft klaagster begrepen, verkoper de openstaande vordering niet wilde voldoen en er geen gelden meer resteerden op de derdengeldenrekening.

Met het niet-verrekenen van de aan de VvE verschuldigde bijdragen stelt de notaris de kans op een succesvolle incasso afhankelijk van de solventie van partijen, hetgeen in strijd is met de bedoeling van de wetgever bij artikel 5:122 lid 5 (oud) BW.

In dat verband wijst klaagster ook op het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 14 april 2017 (RBROT:2017:4946), waarin is overwogen dat de notaris in strijd met zijn zorgplicht had gehandeld door in plaats van het in de verklaring van de VvE opgegeven bedrag slechts een deel daarvan in te houden en af te dragen.

De notaris heeft het volgende aangevoerd. Tussen verkoper en de VvE bestond onenigheid over de verschuldigdheid van de bijdragen aan de VvE met betrekking tot de parkeerplaatsen. Hierover heeft de notaris gecorrespondeerd met de VvE en verkoper.

De verkoper wilde niet meewerken aan de overdracht als de notaris het in de verklaring van de VvE vermelde bedrag zou verrekenen of inhouden. De koper was op de hoogte van de situatie en had een overeenkomst getekend met verkoper waarin verkoper koper zou vrijwaren voor eventuele aanspraken van de VvE.

De notaris heeft koper erop gewezen dat hij ook hoofdelijk aansprakelijk was voor de door de VvE opgevoerde schulden.

Koper wilde uitdrukkelijk dat de overdracht zou plaatsvinden (zonder iets in depot te houden, hetgeen de notaris nog had voorgesteld aan beide partijen).

De notaris heeft toen een afweging van de belangen gemaakt en gekozen voor het laten plaatsvinden van de overdracht op 3 juli 2017, omdat het (financiële) belang van de VvE geringer was dan het (financiële) belang van koper.

Bij de overdrachten in augustus en september 2017 heeft de notaris dezelfde belangenafweging gemaakt.

De notaris heeft de VvE steeds geïnformeerd dat de overdrachten zonder verrekening van de bijdragen zouden plaatsvinden.

Volgens de notaris is hij op grond van het door klaagster aangehaalde artikel 5:122 lid 5 (oud) BW niet verplicht om te verrekenen. De notaris concludeert dat hij zorgvuldig heeft gehandeld met betrekking tot bovengemelde overdrachten.

Koop van een appartement. Klacht VVE tegen de notaris. De VVE stelt dat de notaris in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheidsplicht. Depot. Derdengelden.

De rechter oordeelt als volgt.

Ter beoordeling ligt de vraag voor of de notaris een tuchtrechtelijk verwijt valt te maken van het feit dat hij er niet voor heeft zorggedragen dat de door verkoper verschuldigde bedragen aan de VvE werden ingehouden op de koopsom, dan wel dat deze bedragen op een andere wijze werden verrekend.

Artikel 5:122 (oud) BW luidde, voor zover hier van belang, als volgt:

 3. Voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk

4. In het reglement kan worden bepaald in hoeverre voor bijdragen, genoemd in het vorige lid, alleen de vroegere eigenaar of alleen de verkrijger aansprakelijk zal zijn. In het reglement kan ook worden bepaald dat voor bepaalde bijdragen die later opeisbaar worden de vroegere appartementseigenaar in plaats van de verkrijger verbonden zal zijn.

5. De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt.”

De parlementaire geschiedenis op voormeld wetsartikel (TK 2002-2003, 28614, nr. 3, p.5) vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:

In de praktijk blijkt het niet altijd mogelijk om ten tijde van het verlijden van de akte van overdracht of toedeling duidelijkheid te hebben omtrent de omvang van de achterstallige bijdragen van de vervreemdende appartementseigenaar. Daardoor komt het voor dat verkrijgers naderhand worden geconfronteerd met een vordering tot betaling van deze bijdragen aan de vereniging van eigenaars. Het nieuwe lid 5 van artikel 5:122 BW strekt ertoe, zulks te voorkomen. Daartoe wordt bepaald dat de notaris ervoor zorgdraagt dat aan de akte van overdracht of toedeling een verklaring wordt gehecht van het bestuur van de vereniging van eigenaars waarin de achterstallige bijdragen waarvoor de verkrijger uit hoofde van artikel 5:122 lid 3 BW aansprakelijk is, worden vermeld naar de stand van de dag van overdracht of toedeling.

Denkbaar is dat de vervreemder de hoogte van het in de verklaring vermelde bedrag betwist. De overdracht of toedeling behoeven daardoor niet te worden opgehouden. Voor de hand ligt immers dat het betwiste bedrag van de koopprijs wordt afgehouden en in depot wordt gesteld totdat over de hoogte van dat bedrag overeenstemming wordt bereikt of de hoogte daarvan in rechte komt vast te staan.

Een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris brengt voorts mee dat hij ervoor zorgdraagt dat het in de verklaring vermelde bedrag wordt ingehouden op de koopsom, dan wel dat dit bedrag op andere wijze wordt verrekend.”

Het hof overweegt als volgt.

Vast staat wat betreft de overdracht in juli 2017 dat de verkoper de verschuldigdheid van het in de verklaring van de VvE vermelde bedrag van € 2.266,36 heeft betwist en daarnaast heeft geweigerd de overdracht te laten plaatsvinden als dat bedrag zou worden ingehouden.

Als onweersproken staat verder vast dat zowel verkoper als koper het voorstel van de notaris het bedrag in depot te houden hebben afgewezen.

De notaris heeft de VvE schriftelijk bericht niet over te zullen gaan tot verrekening.

Uit de stukken blijkt niet dat de VvE de notaris heeft verzocht om een depot, ook niet ten aanzien van de overdrachten in augustus en september 2017, waarbij een soortgelijke situatie aan de orde was.

Hoewel de parlementaire geschiedenis bij artikel 5:122 lid 5 (oud) BW vermeldt dat een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris meebrengt dat, indien er sprake is van een door de vervreemder betwist bedrag, de notaris ervoor zorgdraagt dat het in de verklaring van de VvE vermelde bedrag wordt ingehouden op de koopsom, dan wel dat dit bedrag op andere wijze wordt verrekend, betekent dat nog niet dat de notaris daartoe onder alle omstandigheden ook verplicht is.

Dit blijkt ook niet uit de wettelijke bepaling zelf. Daarin valt enkel te lezen dat de notaris is gehouden om aan de akte van overdracht of toedeling de verklaring van de VvE te hechten waaruit de verschuldigde bedragen blijken.

Het hof constateert voorts dat de parlementaire geschiedenis op dit punt innerlijk tegenstrijdig is, aangezien daarin ook wordt vermeld dat “voor de hand ligt” dat het betwiste bedrag in depot wordt gesteld, hetgeen juist niet duidt op een verplichting van de notaris.

In het licht hiervan, alsmede in aanmerking genomen dat verkoper weigerde de overdrachten door te laten gaan indien de door de VvE genoemde bedragen zouden worden ingehouden door de notaris en noch verkoper en koper(s) een depot wensten noch de VvE daarom (in haar correspondentie met de (medewerkster van de) notaris) heeft verzocht, is het hof van oordeel dat de notaris met zijn handelwijze niet onzorgvuldig heeft gehandeld.

Doel en strekking van artikel 3:286 BW en het Reglement beperking uitbetaling derdengelden, waarop de VvE zich ook nog heeft beroepen, leiden niet tot een ander oordeel.

De slotsom is dat de notaris geen tuchtrechtelijk verwijt valt te maken en dat de klacht derhalve ongegrond is.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de koop van een appartement, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.