Van onze advocaat VVE. Op 4 mei 2017 heeft de Rechtbank Limburg uitspraak gedaan over de vordering tot medewerking van lid van een VvE aan uitvoering van reparatiewerkzaamheden, waartoe de algemene vergadering van de VvE had besloten.

Belangrijkste discussiepunt tussen de partijen is of alle noodzakelijke werkzaamheden, te weten de insecten- en schimmelbestrijding, de inspectie van de muurplaat, de reparatie van de dakkapellen en de reparatie of vervanging van het dak , tegelijkertijd moeten worden uitgevoerd, zoals gedaagde wenst, of in fasen, zoals de VvE wenst.

De voorzieningenrechter acht de voorkeur van gedaagde op zichzelf verdedigbaar, maar hij kan de uitvoering daarvan niet afdwingen. Het is op grond van artikel 5:126 lid BW en artikel 16 lid 1 van de splitsingsakte de VvE die beslist over de vraag of, en zo ja wanneer de werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen worden uitgevoerd.

In de algemene ledenvergadering van de VvE heeft de VvE in de eerste plaats besloten dat vóór de bouwwerkzaamheden in de zolderappartementen eerst een adequate insecten- en schimmelbestrijding dient plaats te vinden. Gedaagde heeft niet op de voet van artikel 5:130 BW de vernietiging van dit besluit ingeroepen wegens strijd met artikel 28 lid 3 van het reglement, bedoeld in artikel 5:111 onder d BW. Hij is dus, als lid van de VvE, aan het besluit gebonden.

Los daarvan overweegt de voorzieningenrechter dat allerminst duidelijk is of de reparatie of vervanging van het dak op een zodanige termijn zal of moet plaatsvinden dat van de VvE redelijkerwijs verlangd kan worden dat zij werkzaamheden die zij thans wenst uit te laten voeren aanhoudt tot die reparatie of vervanging. De advocaat van gedaagde noemt in een brief van 4 mei 2016 zelf een termijn van vijf jaar voor het vervangen van het dak. Bovendien is volgens de notulen van de algemene ledenvergadering beslist het groot onderhoud aan het dak niet tegelijk uit te voeren met de werkzaamheden die de eigenaren van de zolder appartementen aan het dak mogelijk gaan uitvoeren als er geen akkoord bereikt kan worden over de verdeling van de kosten daarvan. In dat geval zal de VvE eerst een reservering maken en het groot onderhoud over vijf of tien jaar uitvoeren.

De werkzaamheden hebben ten doel het dak, dat gemeenschappelijk eigendom is van de VvE, tegen aantasting door insecten, schimmels en vocht te beschermen. Omdat die werkzaamheden op korte termijn moeten worden uitgevoerd, en de reparatie of vervanging van het dak niet op overzienbare termijn zal geschieden, dient het nodige werk ter bestrijding van schimmel insecten van binnenuit, dus in de zolderappartementen, te worden uitgevoerd. Daartoe is nodig dat gipsplaten in het appartement van gedaagde worden verwijderd.

Ten aanzien van de vraag wie de kosten van het verwijderen van de gipsplaten dient te betalen, overweegt de voorzieningenrechter dat de notulen van de algemene ledenvergadering vermelden dat de door de eigenaren van de zolderappartementen, waaronder dus gedaagde, gecontracteerde aannemer op de hoogte was dat er insectenbestrijding diende plaats te vinden en desondanks de gipsplaten heeft aangebracht en dat, ook omdat bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd zonder toestemming van de VvE, die eigenaren op hun kosten het houtwerk zichtbaar en behandelbaar te maken.

Uit die notulen moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter voorts worden afgeleid dat gedaagde heeft toegezegd tot het verwijdering en herplaatsen van de gipsplaten over te gaan. Gedaagde stelt dat hij geen bezwaar heeft gemaakt tegen de verslaglegging, omdat hij de Nederlandse taal niet voldoende machtig is, maar de voorzieningenrechter acht dit niet aannemelijk.

Gedaagde kan dus niet aan de vordering tot tijdelijke verwijdering van de gipsplaten de voorwaarde verbinden dat de kosten daarvan aan hem worden vergoed, of dat de VvE de kosten rechtstreeks vergoedt aan de aannemer.

De VvE heeft er recht op en belang bij dat haar lid, gedaagde, aan de werkzaamheden meewerkt.

Ten aanzien van de overige vordering overweegt de voorzieningenrechter dat de dakkapellen en de ramen, waarvoor in dit geval gedaagde aansprakelijk is, ondeugdelijk zijn en dat als gevolg van de lekkages daarin de rest van het dak, dat eigendom is van de VvE , wordt aangetast. De VvE heeft er recht op dat die dakkapellen en ramen in opdracht en voor rekening van gedaagde zo spoedig mogelijk deugdelijk worden hersteld. Dat is ook in overeenstemming met wat op de algemene ledenvergadering is besloten. Om de deugdelijkheid van het voorgenomen herstel te kunnen beoordelen, heeft de VvE er een rechtens relevant belang bij dat zij kan beschikken over het herstelplan teneinde te kunnen beoordelen of zij akkoord is met de inhoud daarvan. De voorzieningenrechter zal gedaagde een wat ruimere termijn, namelijk zes weken, gunnen dan de gevorderde termijn van twee weken, om, in overleg met de VvE, te komen tot een deugdelijk herstelplan.

Heeft u vragen over de VVE, over kosten van herstel of reparatie binnen de VVE of over de bevoegdheden van de VVE tot het nemen van besluiten, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.