Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 8 januari 2019 uitspraak gedaan over het handhaven van een verbod tot het betreden van het dakterras van het appartement en over de kosten van de handhaving van het verbod.

De grief heeft betrekking op de kosten van een door de VvE aangebracht slot op de deur naar het dakterras.

Het gaat om een bedrag groot € 264,36 en aldus om een – qua financiële omvang – beperkt belang.

Art. III van de akte van splitsing van 11 juni 2010 luidt dat aan artikel 17 lid 1 letter a van het modelreglement wordt toegevoegd:

“Dat gedeelte van het dak, dat zich bevindt boven de commerciële ruimte welke onderdeel uitmaakt van het appartement met indexnummer 1 en is gelegen tussen de achtergevel van het woonappartement met indexnummer 3 en de voorgevel van de woonruimte op de eerste verdieping welke onderdeel uitmaakt van het appartement met indexnummer 1 is gemeenschappelijk”. Dit gedeelte van het dak zal worden geconstrueerd en ingericht als gemeenschappelijk buitenterras voor de woonruimte met de indexnummer 2 tot en met 6 en voor de woonruimte op de eerste verdieping welke onderdeel uitmaakt van het appartement met indexnummer 1 én als toegang tot laatstbedoelde woonruimte, zulks volgens het ter plaatse aangegeven tracé.

Art. III van de akte van (onder-)splitsing van 26 januari 2011 bevat eveneens aanvullingen en afwijzingen van het modelreglement.

Deze zijn gelijkluidend aan de aanvullingen welke bij artikel III van de akte van splitsing van 11 juni 2010 waren opgenomen, uitgezonderd de hiervoor geciteerde aanvulling van artikel 17 lid 1 letter a.

Art. 2.1 van het huishoudelijk reglement noemt uitdrukkelijk het terras als een van de gemeenschappelijke gedeelten. Dit artikel refereert in de tweede volzin aan “iedere bewoner”.

Het reglement bevat geen bepalingen waaruit blijkt dat sommige bewoners niet op het terras zouden mogen komen.

In de visie van de VvE heeft appellant zich herhaaldelijk onbevoegd naar en op dat dakterras begeven en heeft hij daar herhaaldelijk en onbevoegd werkzaamheden aan het dak verricht. Een en ander wordt door appellant betwist.

VVE. Verbod betreden dakterras. Handhaving. Kosten van het slot.

De rechter oordeelt als volgt.

De VvE heeft in de inleidende dagvaarding niets gesteld omtrent de rechtsgrond van haar vordering tot vergoeding van de kosten van het aanbrengen van het slot.

De kantonrechter overwoog, dat appellant niet had weersproken dat hij bij herhaling het terras had betreden terwijl hij daartoe geen toegang had.

Daarom had de VvE volgens de kantonrechter terecht en conform het reglement besloten het slot te vervangen en de kosten aan appellant in rekening te brengen.

De VvE heeft in eerste aanleg niet inzichtelijk gemaakt op welke grond het appellant verboden zou zijn dat terras te betreden, of op welke grond zij gerechtigd zou zijn dat terras op kosten van appellant af te sluiten.

Eerst bij memorie van antwoord heeft de VvE gesteld dat terecht en “conform het reglement” besloten had het slot te vervangen en de kosten bij appellant in rekening te brengen omdat deze bij herhaling het dakterras had betreden terwijl hij daartoe geen toegang had.

De passage lijkt er weliswaar op te wijzen dat enkel de bewoners van de eerste en hogere verdiepingen van het terras gebruik konden maken, maar een verbod voor de bewoner van de begane grond om daar gebruik van te maken valt daarin niet te lezen.

Appellante heeft op de veiling verkregen een appartementsrecht dat was gebaseerd op en omschreven in de akte van ondersplitsing van 26 januari 2011, maar daarin kwam de hiervoor bedoelde aanvulling nu juist niet voor.

Ten slotte wijst art. 2.1 van het huishoudelijk reglement erop dat iedereen van het terras gebruik mocht maken.
Kortom: dat appellant van het terras geen gebruik mocht maken valt uit de reglementen niet af te leiden.

De VvE stelt dat de onbevoegdheid om gebruik te maken van het terras voortvloeide uit de gemaakte afspraken, inhoudende dat per 1 mei 2015 de door appellant te betalen servicekosten werden verlaagd.

Van een wijziging van het reglement op dit onderdeel is echter geen sprake geweest en evenmin is door de VvE als voorwaarde voor instemming met de verlaging van de servicekosten gesteld dat appellant de algemene ruimten niet (meer) zou betreden.

Appellant heeft er bij memorie van grieven op gewezen dat hem, voordat de VvE het slot deed plaatsen, nooit te kennen is gegeven dat hij ter plaatse niet mocht komen.

De VvE heeft dit niet betwist. Volgens de VvE was al de eenmalige onbevoegde betreding van dat dakterras voldoende om het slot te vervangen en de kosten aan appellant in rekening te (kunnen) brengen.
Het hof is evenwel van oordeel dat minstens aan appellant aangezegd had moeten worden dat hij daar niet mocht komen en dat, als hij daarin volhardde, op zijn kosten een slot zou worden geplaatst. Dat is niet gebeurd.

Voor zover de grondslag – gelijk appellant in zijn memorie van grieven bij gebreke van enige andere grondslag aanneemt – gelegen zou zijn in “onrechtmatige daad”, geldt dat de VvE niets heeft aangedragen waaruit kan voortvloeien dat het betreden van het terras als een onrechtmatige daad van appellant jegens de VvE zou moeten worden aangemerkt.

De VvE stelt wel dat appellant onbevoegdelijk wijzigingen had aangebracht aan de dakbedekking, doch dan is slechts eventuele daaruit voortvloeiende schade voor rekening van appellant. Met de kosten van plaatsing van een slot heeft dat niets te maken.

De VvE stelt dat zij “conform het reglement” besloten heeft het slot te vervangen en de kosten daarvan op appellant te verhalen, maar zij heeft niet toegelicht op welk reglement zij doelt en op welke bepalingen uit het reglement.
Het huishoudelijk reglement bevat geen bepalingen waarop deze bevoegdheid kan worden gebaseerd. Voor zoveel nodig overweegt het hof dat art. 7.2 sub h dit geval niet dekt.
Ook het modelreglement bevat zodanige bepalingen niet, en dat geldt eveneens voor art. III van de akte van splitsing van 26 januari 2011.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de uitleg van het splitsingsreglement, een modelreglement of het huishoudelijk reglement, over de handhaving van de bepalingen van het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.