Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 5 maart 2019 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE onrechtmatig gehandeld had.

Vordering van appartementseigenaar van een serviceflat tegen de Vereniging tot verlening van diensten (VvD) aan de bewoners van de serviceflat uit onrechtmatige daad omdat deze Vereniging ten onrechte beletsels heeft opgeworpen tegen door appartementseigenaar gewenste levering van appartementsrecht, waardoor de notaris op de beoogde datum de leveringsakte niet heeft gepasseerd.

Appellante heeft aan de onderhavige vordering in reconventie ten grondslag gelegd dat de VvD onrechtmatig heeft gehandeld door nádat het vonnis van 15 oktober 2014 in de door de VvD tegen appellante aangespannen procedure was gewezen en nádat appellante de VvE bij brief van 22 oktober 2014 uitdrukkelijk had verzocht om haar brief van 10 oktober 2014 te rectificeren, niet uiterlijk op het moment van de geplande levering op 24 oktober 2014 aan de notaris te kennen te geven dat er geen belemmeringen bestonden voor de overdracht van het appartementsrecht van appellante aan de koper van het appartement van appellante.

Dat de VvD dit niet gedaan heeft, is volgens appellante evident in strijd met hetgeen volgens ongeschreven regels in het maatschappelijk verkeer betaamt.

Voorts vormden de uitlatingen van de VvD effectief een belemmering voor uitvoering van de door appellante met de koper van het appartement van appellante bedongen koop, waardoor inbreuk werd gemaakt op het recht van appellante om vrijelijk over haar eigendommen te beschikken.

De VvD heeft betwist dat zij onrechtmatig jegens appellante heeft gehandeld. De VvD stelt zich op het standpunt dat appellante er niet gerechtvaardigd op had mogen vertrouwen dat de VvD het vonnis van 15 oktober 2014 de notaris ter kennisname zou toezenden. De VvD is ook van mening dat de notaris terecht geweigerd het transport doorgang te laten vinden.

Tegen het betreffende vonnis had de VvD tijdig appel ingesteld. Op 19 april 2016 heeft het hof het vonnis bekrachtigd, waarna het pas op 16 juli 2016 in kracht van gewijsde is gegaan. Appellante gaat er ten onrechte vanuit dat de VvD zich aanstonds diende neer te leggen bij de beslissing in het vonnis van 15 oktober 2014. Aldus – steeds – de advocaat van de VvD.

Appartementsrecht. Onrechtmatige daad begaan door de VVE? Overdracht van het appartementsrecht.

De rechter oordeelt als volgt.

Het hof stelt voorop dat in eerste aanleg tussen partijen ter discussie stond of de brief van 10 oktober 2014 door de VvD is verzonden (standpunt appellante) of door de VvE (standpunt VvD).

Appellante heeft in hoger beroep aangevoerd dat het transport niet is doorgegaan op de grond dat daarvoor geen toestemming was van de VvE én de VvD.

Naar het oordeel van het hof mochten de notaris en appellante er gelet op de bewoordingen van de brief van 10 oktober 2014 van penningmeester (de penningmeester van de VvE en de VvD) van uitgaan dat de brief mede van de VvD afkomstig was.

Het hof deelt het standpunt van appellante dat in de brief belemmeringen worden opgeworpen voor overdracht van het appartementsrecht door appellante aan de koper van het appartement van appellante.

In de brief wordt immers, kort gezegd:

-onder verwijzing naar artikel 3 lid 2 van de akte van splitsing gesteld dat de overdracht pas kan plaatsvinden nadat de koper van het appartement van appellante schriftelijk heeft medegedeeld dat zij vanaf het moment van de overdracht als lid van de VvD is aangemeld en de VvD daaromtrent een schriftelijke verklaring heeft afgegeven;

-dat appellante een schuld heeft aan de VvD en dat zij in verband daarmee vóór de overdracht € 3.000,– in derdendepot bij de notaris dient te storten, bij gebreke waarvan “wij conservatoir beslag op het appartement zullen leggen”.

Nadat het vonnis van 15 oktober 2014 was gewezen, moet het de VvD zonder meer duidelijk zijn geweest dat de kantonrechter het (mede) door de VvD in de brief van 10 oktober 2014 verwoorde standpunt niet deelde.

Dat de VvD vervolgens ondanks een uitdrukkelijk verzoek van appellante heeft geweigerd om de notaris uiterlijk op het beoogde moment van het transport op 24 oktober 2014 mee te delen dat de VvD de door haar opgeworpen beletsels niet langer handhaafde, moet naar het oordeel van het hof in strijd worden geacht met de betamelijkheid die de VvD in maatschappelijk verkeer jegens appellante betaamde.

De VvD moet redelijkerwijs hebben kunnen voorzien dat de reële mogelijkheid bestond dat de notaris op 24 oktober 2014 niet bereid zou zijn om aan het transport mee te werken indien de VvD de door haar opgeworpen bezwaren op dat moment niet zou hebben ingetrokken.

De VvD heeft moeten voorzien dat dit schade zou kunnen veroorzaken voor appellante. Nu het vonnis van 15 oktober 2014 in hoger beroep is bekrachtigd bij arrest van dit hof van 19 april 2016 en dat arrest in kracht van gewijsde is gegaan, is definitief komen vast te staan dat VvD ten onrechte niet heeft voldaan aan het verzoek om de in haar brief van 10 oktober 2014 opgeworpen bezwaren uiterlijk op het beoogde moment van het transport op 24 oktober 2014 in te trekken. De VvD heeft dusdoende onrechtmatig gehandeld jegens appellante.

Anders dan de VvD betoogt, kan dat onrechtmatig handelen de VvD ook worden toegerekend (artikel 6:162 lid 3 BW).

In dit geval moet worden geoordeeld dat de onrechtmatige daad krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de VvD komt.

De VvD heeft een risico genomen door, nadat uit het vonnis van 15 oktober 2014 bleek dat de kantonrechter de visie van de VvE niet deelde, ondanks een daartoe strekkend verzoek niet aan de notaris mee te delen dat zij de door haar opgeworpen belemmeringen niet handhaafde.

Nu na hoger beroep definitief is komen vast te staan dat het standpunt van de VvE onjuist was, komt dit nalaten naar verkeersopvattingen voor haar rekening en risico.

Het hof verwerpt ook het verweer van de VvD dat niet voldaan is aan het in artikel 6:163 BW bedoelde relativiteitsvereiste.

De norm die de VvD heeft geschonden strekt wel degelijk mede ter bescherming van partijen bij een onroerendgoedtransactie die de betreffende transactie door middel van het verlijden van een notariële akte van levering willen afwikkelen.

Op grond van het voorgaande acht het hof de VvD aansprakelijk voor het verzuim de notaris tijdig, dat wil zeggen vóór het op 24 oktober 2014 voorziene notarieel transport op de hoogte te stellen van het ontbreken van enig beletsel voor de overdracht van het appartementsrecht door appellante.

De VvD is daarom gehouden de daardoor ontstane schade te vergoeden. De door appellante gevorderde verklaring voor recht is dus toewijsbaar.

Tevens is voldaan aan de voorwaarden voor verwijzing van de zaak naar de schadestaatprocedure.

De grondslag van de aansprakelijkheid van de VvD staat immers vast en voorts is aannemelijk dat appellante als gevolg van het onrechtmatig handelen van de VvD mogelijk schade heeft geleden.

Dit vanwege het feit dat de notaris op de beoogde datum de leveringsakte niet heeft gepasseerd doordat de VvD ten onrechte beletsels heeft opgeworpen tegen de door appellante gewenste levering van appartementsrecht.

Dat appellante haar appartement vanaf 1 december 2014 heeft verhuurd (waardoor de levering mogelijk niet alsnog kon plaatsvinden nadat de VvD (en de VvE) op een later moment te kennen had gegeven dat er geen belemmeringen bestaan ter zake de overdracht van het appartementsrecht), leidt niet tot een ander oordeel over de aannemelijkheid van de mogelijkheid van schade (en ook niet over de onrechtmatigheid van het handelen van de VvD).

In de schadestaatprocedure kan geoordeeld worden over causaal verband en een eventueel op artikel 6:101 BW gebaseerd verweer van de VvD. Ook de gevorderde veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat is toewijsbaar.

De VvD heeft in algemene bewoordingen bewijs aangeboden. Omdat de VvD onvoldoende heeft betwist dat zij op de hierboven omschreven wijze onrechtmatig heeft gehandeld, ziet het hof geen aanleiding voor bewijslevering.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de verkoop, overdracht en levering van een appartementsrecht, over de VVE of over de aansprakelijkheid van de VVE uit onrechtmatige daad, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.