Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 11 februari 2019 uitspraak gedaan over het appartementsrecht. Het appartementsrecht is een bijzondere vorm van gemeenschap.

Gedaagde heeft niet betwist dat hij als eigenaar van het appartement van rechtswege lid is van de VvE en uit hoofde van dit lidmaatschap is gehouden tot hoofdelijke betaling van de in de vergadering van de VvE vastgestelde bijdragen.

Gedaagde erkent dat hij de betaling van de VvE bijdragen heeft gestaakt. Hoewel gedaagde de hoogte van de verschuldigde bijdragen heeft betwist, omdat deze bedragen jaarlijks verschillen, heeft hij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de bijdragen door de VvE onjuist zijn berekend.

De VvE heeft voldoende duidelijkheid verschaft over de hoogte van de door gedaagde in totaal nog verschuldigde bijdragen en heeft bij dagvaarding haar vordering voldoende onderbouwd.

De vraag die partijen verdeeld houdt is of de VvE tekortschiet in haar verplichtingen jegens gedaagde, waardoor gedaagde gerechtigd is om zijn verplichting tot betaling van de bijdragen op te schorten.

Verder moet worden beoordeeld of gedaagde een tegenvordering heeft op de VvE, waardoor hij zich op verrekening kan beroepen.

VvE. Opschortingsrecht? Verrekening? Appartementsrecht is een bijzondere vorm van gemeenschap. Noodzakelijk te nemen besluiten.

De rechter oordeelt als volgt.

Uitgangspunt bij de beoordeling van voormelde vragen is dat een vereniging van eigenaren van appartementsrechten een bijzondere vorm van gemeenschap is, waarop de bepalingen van titel 9 van boek 5 BW van toepassing zijn.

Gedaagde is bovendien als lid van de VvE deelgenoot van die gemeenschap.

Besluitvorming binnen de VvE is geregeld in de wet met daarop in aanvulling de splitsingsakte en/of het reglement van splitsing.

Een lid dat meent dat de VvE een bepaald besluit zou moeten nemen of een bepaalde actie zou moeten verrichten, dient daartoe een besluit op de vergadering van de VvE uit te lokken.

Voor zover de VvE niet het door dat lid gewenste besluit neemt, kan dat lid binnen vier weken vernietiging van het besluit (ex artikel 5:130 BW) door de kantonrechter vorderen en/of een vervangende machtiging (ex artikel 5:121 BW) aan de kantonrechter verzoeken.

De VvE kan niet op andere wijze dan de hierboven beschreven manier door een lid van de VvE worden gedwongen bepaalde besluiten te nemen of een bepaalde actie te ondernemen.

Eén en ander is al gedurende een lange tijd vaste jurisprudentie. Verwezen wordt bijvoorbeeld naar RBDHA:2018:9044 en RBNHO:2015:6132.

Het enkele feit dat gedaagde een uitspraak van de rechtbank Rotterdam uit 2007 heeft overgelegd waarin in een soortgelijke situatie klaarblijkelijk eenmalig anders is beslist maakt het voorgaande niet anders.

Ten aanzien van opschorting geldt dat een schuldenaar daarop alleen een beroep kan doen indien hij een opeisbare vordering op zijn schuldeiser heeft en er tussen de nakoming van zijn verbintenis en die vordering voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen.

Uitgaande van voormelde toetsingscriteria kan het beroep op opschorting niet slagen.

Van enige opeisbare vordering van gedaagde op de VvE is namelijk geen sprake.

De VvE heeft reeds besluiten genomen over de lekkende scheluw ramen (deze worden door firma B vervangen) en over een deel van de door gedaagde gestelde schade (geen aansprakelijkheid erkend en geen uitkering van de schade).

Gedaagde voert zelf al aan dat hij niet tegen deze besluiten is opgekomen door deze te laten vernietigen en/of een vervangende machtiging van de kantonrechter te vorderen. Hierdoor staan de besluiten vast en zijn deze niet meer in rechte aan te tasten.

Gedaagde kan deze wel ter heroverweging voorleggen aan de VvE en dan eventueel de geëigende procedure volgen.

Er was voor de VvE geen verplichting om te besluiten of te handelen op de door gedaagde gewenste wijze. Daarom kan evenmin worden aangenomen dat de VvE in enige verplichting jegens gedaagde tekort schiet.

De gevorderde VvE-bijdragen worden daarom toegewezen. Het beroep van gedaagde om de VvE aansprakelijk te stellen op grond van de artikelen 5:113, 6:162 en 6:174 BW kan, gelet op de bijzondere bepalingen van titel 9 van boek 5 BW, niet tot een ander oordeel leiden.

Het gevorderde bedrag aan rente is toewijsbaar. Weliswaar heeft gedaagde de hoogte van het bedrag betwist omdat een berekening ontbreekt, maar hij heeft vervolgens niet aangetoond waarom de hoogte onjuist zou zijn.

Gelet op de bij dagvaarding gevorderde hoofdsom, alsmede op de datum waarop gedaagde is gestopt met betalen van de VvE-bijdragen, is het gevorderde bedrag aan rente juist berekend en daarom toewijsbaar.

Nu de VvE geen recente renteberekening meer heeft overgelegd, zal de rente over de hoofdsom worden toegewezen vanaf de datum van de laatste eiswijziging, te weten
17 december 2018.

De VvE maakt verder aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.

De rechtsverhouding tussen partijen vloeit voort uit de wet. Voor de toepassing van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) dient deze vordering op grond van de jurisprudentie te worden beschouwd als een vordering uit overeenkomst. Verwezen wordt naar GHAMS:2013:2688.

De VvE dient daarom voldoende te stellen en onderbouwen over de door haar verrichte buitengerechtelijke incassowerkzaamheden. De VvE heeft hierover voldoende gesteld. Zij onderbouwt de incassowerkzaamheden met diverse ingebrekestellingen en e-mails. De VvE stelt dat de buitengerechtelijke incassokosten zijn berekend conform het Besluit. In dat geval zijn de kosten te hoog berekend. Gelet op de bij dagvaarding gevorderde hoofdsom is een bedrag van € 627,35 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke kosten toewijsbaar. Het meer gevorderde wordt afgewezen.

Gedaagde heeft betwist dat de VvE de gevorderde kadasterkosten van € 6,05 heeft gemaakt. Deze betwisting heeft de VvE niet meer weersproken, noch heeft zij een nadere onderbouwing gegeven van deze kosten. Daarom worden deze kosten afgewezen.

De VvE vordert veroordeling van gedaagde tot betaling van toekomstige termijnen. Vast staat dat gedaagde per 1 oktober 2018 de VvE bijdragen weer is gaan betalen.

Nu gedaagde verplicht is tot betaling van (toekomstige) bijdragen aan de VvE zolang zijn lidmaatschap bij de VvE voortduurt en de hoogte van de bijdragen die gedaagde vanaf dit jaar moet voldoen nog niet vaststaat, alsmede gelet op hetgeen in dit vonnis vast is komen te staan, ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding om dit deel van de vordering toe te wijzen.

Bij deze uitkomst wordt gedaagde als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van de VvE.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de besluitvorming binnen de VVE, over de splitsingsakte of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.