Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Noord-Nederland heeft op 13 februari 2019 uitspraak gedaan over de vraag of de weigering van het geven van toestemming door de VvE voor wijzigingen vanwege beoogd gebruik van horeca en mogelijke overlast in strijd was met de redelijkheid en billijkheid. Weigering in strijd met artikel 2:8 BW, vervangende machtiging rechter.

Op grond van artikel 2:15 lid 1 aanhef en sub b BW in samenhang gelezen met artikel 5:130 BW kan een besluit van de VVE worden vernietigd indien dit naar de wijze van totstandkoming of naar de inhoud in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die de leden van een VVE op grond van artikel 2:8 BW jegens elkaar hebben te betrachten.

Toetsingsmaatstaf hierbij is de vraag of de leden van de VVE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit hebben kunnen komen.

Weigering toestemming VvE vanwege horecagebruik en mogelijke overlast en hinder in strijd met de redelijkheid en billijkheid?

De rechter oordeelt als volgt.

Het onderhavige verzoek van A om vernietiging van besluiten van de VvE van 19 september 2018 is tijdig – binnen een maand na het nemen van de besluiten – ingesteld en ook overigens zijn er geen beletselen om A in haar verzoek te ontvangen.

Ten aanzien van de vraag of de VvE in redelijkheid haar toestemming heeft kunnen onthouden aan het verzoek van A om de entree van haar appartementsrecht aan te passen en om hier een nieuwe pui met een loopdeur te plaatsen overweegt de kantonrechter het volgende.

Van belang is dat er van de zijde van de VvE geen esthetische of bouwkundige bezwaren zijn aangevoerd tegen de nieuwe entree; in feite wordt met de nieuwe entree een situatie hersteld die er vroeger ook is geweest, zo is ter zitting vastgesteld.

De bezwaren van de VvE zien puur op het feit dat de nieuwe entree de weg opent naar een pizzabedrijf dat 7 dagen per week tot 22.00 s’ avonds geopend is met de daaraan volgens de VvE verbonden overlast voor de bewoners van de appartementen op de verdiepingen.

Deze omstandigheid kan echter naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid geen (zwaarwegende) reden zijn om toestemming voor het aanbrengen van de nieuwe entree te weigeren.

De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat het op grond van de splitsingsakte niet verboden is dat er in pizzabedrijf in het gebouw wordt gevestigd.

De bestemming voor de commerciële ruimte volgens de akte van splitsing is immers “bedrijfsruimte” en aan deze bestemming zijn verder geen beperkingen of uitsluitingen verbonden.

Dit betekent dat de bewoners er op grond van de privaatrechtelijke situatie rekening mee dienden te houden dat er in de bedrijfsruimte een heel andersoortig bedrijf gevestigd zou kunnen worden dan de daar thans nog gevestigde bruidsmodezaak.

Ook derden, die van plan zijn om een appartementsrecht in het gebouw te kopen, moeten af kunnen gaan op hetgeen in de splitsingsakte is vermeld en rekening houden met deze mogelijkheid.

Dat geldt tevens voor A, die het appartementsrecht op de begane grond van het gebouw heeft gekocht met de bedoeling om het bedrijfsmatig te gaan verhuren. Haar rechtens te respecteren belang om de ruimte overeenkomstig de bestemming te mogen verhuren is naar het oordeel van de kantonrechter een belang dat zwaar dient te wegen.

De VvE heeft verder aangevoerd dat de woonappartementen mogelijk in waarde zullen dalen als gevolg van de komst van een vestiging van een New York Pizza (NYP).

De kantonrechter is echter van mening dat een waardedaling bij een gelijkblijvende bestemming van de commerciële ruimte in de akte van splitsing niet aannemelijk is gemaakt. Ook overigens heeft de VvE de veronderstelde waardedaling van de appartementen op geen enkele wijze nader geconcretiseerd of onderbouwd.

Of het gebruik van de ruimte ook bestuursrechtelijk is toegestaan – duidelijk is dat partijen van mening verschillen over de vraag of een vestiging van NYP moet worden aangemerkt als “horeca” dan wel als “detailhandel” – is een vraag die aan de orde komt in het kader van de benodigde omgevingsvergunning en/of de exploitatievergunning.

De kantonrechter begrijpt dat er mogelijk nog de nodige bestuursrechtelijke hobbels moeten worden genomen voordat de vestiging van een NYP op de beoogde locatie een feit is, maar dit kan naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid niet als een argument worden meegenomen om de benodigde toestemming voor het aanpassen van de entree te weigeren. De toestemmingsbevoegdheid wordt dan aangewend voor een ander doel dan waarvoor die is bedoeld.

Van de zijde van de VvE is als bijkomend argument voor de geweigerde toestemming voor het afzuiging/afvoerkanaal aangevoerd dat er geuroverlast zal ontstaan.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de vrees voor geuroverlast als gevolg van bakluchten die vrijkomen bij het bakken van de pizza’s voorstelbaar.

NYP heeft echter voldoende toegelicht dat zij gebruik maakt van de best mogelijke apparatuur, waarmee goede ervaringen zijn opgedaan (ook bij vestigingen van NYP met bovenliggende woningen) en dat de afvoer wordt aangebracht op een zodanige plek (in de steeg, onder de galerij) dat de kans op bakluchten in de steeg of op de galerij beperkt is (mede afhankelijk van de drukte bij NYP en de weersomstandigheden) en de kans op bakluchten in de bovenliggende appartementen zeer onwaarschijnlijk.

Daarbij heeft NYP voorts aangegeven dat zij er in de praktijk altijd naar streeft om eventuele problemen voor zover die mochten ontstaan met de buren op te lossen.

Onder deze omstandigheden is het feit dat de bewoners mogelijk wel eens iets zullen ruiken van de pizza’s een onvoldoende zwaarwegende grond om toestemming voor het aanbrengen van de afzuiging/afvoerkanaal te weigeren.

Door de VvE is voorts bezwaar gemaakt tegen het feit dat NYP in strijd met de akte van splitsing geen huurdersverklaring heeft getekend.

Ter zitting is echter gebleken dat de reden daarvoor is dat er nog geen officiële huurovereenkomst tussen A en NYP van kracht is en dat er alleen een intentieverklaring ligt om te gaan huren. Of die huurovereenkomst er wel of niet komt is mede afhankelijk van de afloop van de lopende vergunningaanvragen en procedures, zo is het de kantonrechter duidelijk gemaakt. Wel heeft NYP aangegeven uiteraard bereid te zijn een huurdersverklaring te ondertekenen.

Tot slot heeft de kantonrechter begrip voor het bezwaar van de VvE dat zij niet direct rechtstreeks geïnformeerd is over de plannen van A om de commerciële ruimte aan NYP te verhuren, maar dat zij dit uit de krant moest vernemen. Dit vormt echter geen geldige reden om toestemming te weigeren, nu de toestemmingprocedure in de VvE-vergadering uiteindelijk volgens de geldende regels is doorlopen.

De kantonrechter komt alles afwegende tot de conclusie dat de besluiten van de VvE van 19 september 2018 waarbij toestemming is geweigerd voor het aanpassen van de entree en voor het aanbrengen van een afzuig-/afvoerinstallatie in strijd komen met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2.8 BW.

Het verzoek van A om deze besluiten te vernietigen zal de kantonrechter dan ook toewijzen.

Vervangende machtiging

Op grond van artikel 5:121 BW kan de vervangende machtiging worden verleend indien een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE of van een van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond niet wordt gegeven.

Uit het hiervoor gegeven oordeel dat de VvE met de geweigerde toestemming voor het realiseren van de verzochte entree en afvoer jegens A heeft gehandeld in strijd met de binnen de VvE jegens A in acht te nemen redelijkheid en billijkheid volgt logischerwijs tevens dat zonder redelijke grond toestemming is geweigerd voor het aanpassen van de entree van het appartementsrecht van A en voor het aanbrengen van een afzuiging/afvoerkanaal.

Nu verder niet is gebleken van beletselen om de gevraagde machtiging te verlenen zal de kantonrechter het verzoek van A toewijzen. De kantonrechter merkt hierbij tot slot nog op dat zij ervan uitgaat dat A pas gebruik zal maken van de machtiging als er door B&W een exploitatievergunning is afgegeven.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of het splitsingsreglement, over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over vervangende toestemming door de rechter, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.