Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 23 juli 2020 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE nietig was in verband met het toekennen van een exclusief gebruiksrecht.

Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE op 27 november 2019 is aan belanghebbende, eigenaar van het appartementsrecht, op grond van een overeenkomst en tegen betaling van een bedrag van € 11.000,00 een exclusief gebruiksrecht toegekend voor gebruik van een gedeelte van het gemeenschappelijke dak.

Naar heersende opvatting in de literatuur vereist het toekennen van een exclusief gebruiksrecht wijziging van de akte van splitsing op grond van artikel 5:139 BW (Zie Groene Serie Zakelijke rechten, aantekening 1.2. bij artikel 5:139 BW).

Door de in de overeenkomst met belanghebbende gemaakte afspraken, waaronder de onbepaalde tijd, en de mogelijkheid van overdraagbaarheid aan een nieuwe koper van het appartement is sprake van een exclusief gebruiksrecht met een permanent karakter.

Om die reden is artikel 5:139 BW onverkort van toepassing.

Anders dan door de VvE betoogt blijkt dat ook uit Gerechtshof Amsterdam, 6 mei 2014, GHAMS:2014:3066.

De beperkte mogelijkheid tot opzegging van de overeenkomst op grond van een ‘zwaarwichtige reden’ (artikel 16 gebruiksovereenkomst), welke bovendien mede dient te worden uitgeoefend in het licht van de betaalde substantiële vergoeding van € 11.000,= en het onbepaalde tijd karakter, alsook in het licht van de boetemogelijkheid bij niet-naleving van de voorwaarden, tast het permanente karakter als zodanig niet aan.

Van een jaarlijkse althans periodieke beoordeling in alle vrijheid of voortzetting van het gebruik nog wordt toegestaan, als het geval in de hierboven genoemde uitspraak van Hof Amsterdam is evident geen sprake.

Het vorengaande leidt het hof dan ook tot de conclusie dat het besluit van 27 november 2019 met inachtneming van artikel 5:139 BW genomen had moeten worden.

Nu het voorschrift ter zake de vereiste meerderheid van stemmen, te weten vier vijfden van het aantal aan de eigenaars toekomende aantal stemmen, niet in acht is genomen, maar toch het besluit door het bestuur als aangenomen is aangemerkt, is onderhavig besluit als genomen in strijd met de wettelijke bepaling die de totstandkoming van dit soort besluiten regelt aldus nietig (zie Hoge Raad, 10 juli 2020, HR:2020:1275)

Het hof bekrachtigt derhalve onder verbetering van gronden de deelbeschikking (ex artikel 5:130 BW) waarvan beroep.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.