Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 31 juli 2020 uitspraak gedaan over een verzoek tot vernietiging van een besluit van de VVE in verband met een gemeenschappelijke tuin.

In deze zaak gaat het om de vraag of het besluit dat de VvE heeft genomen op 28 mei 2019 over de inrichting van de gemeenschappelijke tuin van de appartementsrechten vernietigd moet worden.

De eigenaren van deze appartementen zijn de leden van de VvE.

Verzoekster heeft in 2010 het appartementsrecht op de begane grond gekocht.

Uit de splitsingsakte blijkt dat bij de appartementsrechten een tuin hoort.

Een deel van deze tuin hoort exclusief bij het appartement van verzoekster.

De rest van de tuin, waar ook de bergingen aan grenzen (tuin B), is gemeenschappelijk, zo is in hoger beroep niet meer in geschil.

In of omstreeks 2015 heeft verzoekster haar woning uitgebouwd.

Haar deel van de tuin, tuin A, is sindsdien tot aan de gemeenschappelijke tuin bebouwd.

Verzoekster heeft die uitbouw als slaapkamer in gebruik.

Zij heeft in de gemeenschappelijke tuin een terras laten aanleggen.

Sinds 2017 zijn de leden van de VvE met elkaar in overleg over een nieuwe inrichting en gebruik van de gemeenschappelijke tuin.

Tijdens de vergadering van 28 mei 2019 heeft de VvE met meerderheid van stemmen (twee tegen een) het besluit genomen om de tuin op een bepaalde manier in te richten, met gebruikmaking van verrijdbare bloembakken en met een zitgedeelte in de tuin.

Verzoekster verzoekt vernietiging van dit besluit op de grond dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat voor het gebruik van de tuin geen beperkingen zijn afgesproken.

Het zitgedeelte in de gemeenschappelijke tuin komt volgens verzoekster pal voor het raam van de slaapkamer in haar uitbouw, terwijl de andere appartementsrechten ook beschikken over een dakterras of een balkon.

Omdat de appartementen bovendien worden verhuurd aan studenten wiens leefritme op gespannen voet staat met het leefritme van het gezin van verzoekster, vreest verzoekster voor overlast en inbreuk op haar privacy.

Appartementsrecht. Verzoek tot vernietiging van een besluit van de VVE. Gemeenschappelijke tuin. Redelijkheid en billijkheid. Hinder? Overlast?

De rechter oordeelt als volgt.

Voor zover verzoekster zich erop beroept dat het besluit van de VvE in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat M en de huurders destijds toestemming hebben gegeven voor het aanleggen van het terras, verwerpt het hof dat standpunt.

Verzoekster heeft niet onderbouwd dat de VvE daarmee destijds ook afstand heeft gedaan van de zeggenschap die zij heeft over de inrichting van de gemeenschappelijke tuin.

Ook als vroegere medeleden van de VvE en/of toenmalige huurders toestemming hebben gegeven aan verzoekster om een terras in de gemeenschappelijke tuin aan te leggen, bindt dat opvolgende eigenaren in beginsel niet.

De gemeenschappelijke tuin is gemeenschappelijk gebleven zodat de VvE in beginsel op enig moment anders kan beslissen.

Het besluit is naar oordeel van het hof niet onredelijk in de zin van artikel 2:15 lid 1 jo 2:8 BW, doordat de overige omstandigheden van het geval daarbij worden betrokken.

Bij de totstandkoming van het besluit is niet over één nacht ijs gegaan. Partijen zijn al sinds 2017 in gesprek over de verschillende wensen van de leden met betrekking tot het gebruik en de inrichting van de gemeenschappelijke tuin en daar zijn meerdere VvE-vergaderingen aan gewijd.

Eén van de uitgangspunten daarbij is dat de privacy van verzoekster wordt gerespecteerd, zo blijkt uit verschillende notulen van de vergaderingen.

Gedurende de vergaderingen zijn door partijen verschillende opties voor de tuin besproken, waaronder opties die door verzoekster zijn aangedragen en een optie waarbij verzoekster meer privacy zou hebben door haar breukdeel van de gemeenschappelijke tuin met een schutting af te grenzen.

Toen er in mei 2019 nog steeds geen overeenstemming was bereikt, was er een meerderheid van de vergadering die in redelijkheid kon beslissen om een besluit te nemen.

Het besluit houdt daarnaast ook inhoudelijk stand.

In de tuin lagen vaak – onweersproken kuilen en andere obstakels die de toegang tot de bergingen van appartementen moeilijker maakten en de tuin werd naar de smaak van de andere twee leden niet voldoende verzorgd.

Ook dit laatste, het inrichten van de tuin naar de smaak van de meerderheid van de VvE is een redelijk belang dat bij de toetsing van het verenigingsbesluit meeweegt.

Hier komt bij dat de bewoners van de appartementen de mogelijkheid wilden hebben om in de tuin te zitten.

Opvolgend eigenaren kunnen daar uiteraard verschillend over denken, maar dat is een omstandigheid die nu eenmaal onlosmakelijk is verbonden aan verenigingen.

Dat verzoekster overlast vreest van huurders van de appartementen maakt het besluit van de VvE tot het opknappen en herinrichten van de gemeenschappelijke tuin nog niet onredelijk en daarbij komt dat de belanghebbenden hebben aangegeven dat zij geen overlast voor verzoekster zullen veroorzaken door over het gebruik van de gemeenschappelijke tuin afspraken te maken.

Voor zover verzoekster inderdaad overlast ondervindt, zal zij haar medeleden en de eventuele huurders of gebruikers van de betreffende appartementen daarop kunnen aanspreken.

Ook het belang van verzoekster bij plezier van haar investering in het terras weegt mee, maar zelfs wanneer zou blijken dat zij van M toestemming had om een terras aan te leggen zijn de opvolgend eigenaren daaraan niet gebonden.

Hun belangen bij de inrichting van de gemeenschappelijke tuin staan tegenover die van verzoekster en brengen mee dat het hof het besluit niet onredelijk acht.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.