De Rechtbank Amsterdam heeft op 25 augustus 2020 in kort geding uitspraak gedaan over een vordering tot verwijdering van balkons op grond van artikel 5:50 BW.

Eisers zijn woonachtig in twee naast elkaar gelegen panden. Eisers zijn eigenaar van het appartementsrecht van de woningen.

R is eigenaar van de zes appartementen.

De appartementen zijn gelegen op de eerste verdieping, op de tweede verdieping en de derde verdieping.

R heeft de zes appartementen onlangs gerenoveerd.

In april 2020 hebben eisers bij R geprotesteerd tegen het aanbrengen van balkons aan de achterzijde van de zes appartementen.

Eisers hebben zich hierbij beroepen op schending van artikel 5:50 BW.

Appartementsrecht. VVE. Vordering tot verwijdering van balkons. Privacy. Uitzicht. Hinder.

De rechter oordeelt als volgt.

Partijen zijn het erover eens dat de drie boven elkaar gelegen balkons van R die het dichtst zijn gelegen bij de appartementen van eisers binnen twee meter van de grenslijn zijn gelegen, indien wordt gemeten op de wijze zoals wordt voorgeschreven in artikel 5:50 lid 3 BW.

Het gaat dan om de afstand van de buitenste naar het erf van eisers gekeerde (korte) rand van de drie balkons van R tot aan de erfgrens, waarbij ervan wordt uitgegaan dat die grenslijn op de grond gelijk loopt met de grenslijn van de hoger gelegen appartementen.

Volgens R is de afstand tussen de grenslijn en de rand van haar balkons 1.75 meter. De afstand tussen de grenslijn en de privacyschermen is volgens haar 1.89 meter.

Omdat de balkons van de appartementen zich méér dan twee meter vanaf de grenslijn bevinden, kunnen eisers zich ten aanzien van die balkons niet op artikel 5:50 BW beroepen.

De voorzieningenrechter heeft op 24 augustus 2020 geconstateerd dat de door R geplaatste privacyschermen niet kunnen voorkomen dat vanaf de meest veraf gelegen zijkant van de drie balkons van R toch op de balkons en in de appartementen van eisers kan worden gekeken, met name in de appartementen die niet in het verlengde van de balkons zijn gelegen.

Er kan immers langs die privacyschermen heen worden gekeken.

Daarvoor is dan wel vereist dat men enigszins schuin of zijdelings (en niet recht naar voren) kijkt.

Partijen verschillen van mening of dit schuin of zijdelings kijken valt onder de bescherming die artikel 5:50 BW biedt.

Volgens de twee door R genoemde uitspraken (van het gerechtshof Amsterdam en van de rechtbank Amsterdam) biedt dit artikel alleen bescherming indien recht naar voren wordt gekeken.

In het arrest van het gerechtshof Amsterdam is dit gemotiveerd met een beroep op de wetsgeschiedenis.

Hieruit zou blijken dat het handhaven van een verbod van zijdelings uitzicht (met name in de grote steden) niet te rechtvaardigen is.

Dat het moet gaan om uitzicht “recht naar voren” zou, aldus dit arrest, mede besloten liggen in het meetvoorschrift dat is opgenomen in lid 3 van artikel 5:50 BW.

In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 27 maart 2019, waarop R zich eveneens heeft beroepen, is het oordeel van het gerechtshof Amsterdam overgenomen.

Het gerechtshof Arnhem heeft op 9 oktober 2001 daarentegen geoordeeld dat artikel 5:50 BW bij schuin of zijdelings zicht ook bescherming biedt (GHARN:2001:AH8510).

Het verschil tussen een rechtstreeks en een zijdelings uitzicht speelt sedert de invoering van artikel 5:50 lid 3 BW geen rol meer, aldus het hof.

Het vonnis van 7 juli 2017 van de rechtbank Zeeland-West Brabant (RBZWB:2017:4061) is in lijn met het arrest van het gerechtshof Arnhem.

In dat vonnis wordt de uitleg die het gerechtshof Amsterdam in 2010 aan artikel 5:50 BW heeft gegeven weerlegd omdat dit artikel beoogt te voorkomen dat buren elkaar op korte afstand ongemerkt kunnen bespieden en in die zin de visuele privacy beschermt.

In het licht van de ratio van artikel 5:50 BW is het niet logisch om bij balkons of soortgelijke werken wel het uitzicht vanaf de voorkant van dat werk in aanmerking te nemen en voorbij te gaan aan het schuine uitzicht.

Het relevante uitzicht zou bij zo’n interpretatie bovendien afhankelijk kunnen worden gemaakt van de vorm van een balkon of ander werk.

Ter bepaling van het uitzicht als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW dient daarom ook het schuine uitzicht op het erf in aanmerking te worden genomen, dit alles aldus het vonnis van de rechtbank Zeeland-West Brabant.

In lijn met het gerechtshof Arnhem en de rechtbank Zeeland-West Brabant is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat ook in dit geval de ratio van visuele privacy meebrengt dat artikel 5:50 BW zo moet worden uitgelegd dat schuin uitzicht evenmin is toegestaan.

Dat uit de wetsgeschiedenis, zoals het gerechtshof Amsterdam heeft overwogen iets anders volgt, vindt de voorzieningenrechter niet overtuigend.

Desalniettemin vormt dit onvoldoende aanleiding om de vorderingen van eisers, voor zover gegrond op dit artikel, toe te wijzen.

Hiertoe wordt het volgende overwogen.

Uit het voorgaande blijkt dat de (lagere) rechtspraak op dit punt niet eenduidig is en de Hoge Raad heeft hierover nog niet geoordeeld.

Er is weliswaar cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het gerechtshof Arnhem, maar in het desbetreffende arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2003 (HR:2003:AF5547) is geen oordeel gegeven over de kwestie schuin of rechtstreeks uitzicht, nu tegen die overweging van het hof geen cassatiemiddel was ingesteld.

In die situatie ligt het meer in de lijn dat eisers een bodemprocedure starten (en/of sprongcassatie instellen bij de Hoge Raad tegen dit vonnis).

Niet onbelangrijk is verder dat de balkons van R inmiddels gereed zijn en het erg ver gaat (mede gezien de niet eenduidige jurisprudentie) om R bij wijze van voorlopige voorziening te veroordelen tot afbraak van de balkons, met alle nadelige (mogelijk onomkeerbare) gevolgen die dat voor haar en de kopers zal hebben.

Weliswaar kan eisers worden toegegeven dat zij tijdig (namelijk direct bij aanvang van de bouw van de balkons) bij R hebben geprotesteerd, maar het spoedeisend belang dat zij daarbij hadden, en dat thans moet worden beoordeeld op grond van de huidige situatie, is ingehaald door het feitelijk construeren van de balkons.

Mocht sprake zijn van een met artikel 5:50 BW strijdige situatie, dan is die niet zodanig ernstig dat onmiddellijk ingrijpen is vereist.

Voor zover de vorderingen van eisers zijn gebaseerd op artikel 5:37 BW, geldt het volgende.

Op 24 augustus 2020 heeft de voorzieningenrechter niet alleen de appartementen van R bezocht maar ook het appartement van eisers. De appartementen van R zijn nog niet bewoond, dus of sprake zal zijn van (onrechtmatige) geluidshinder kan op dit moment niet worden beoordeeld.

Het ligt eerder in de rede dat eisers met de nieuwe bewoners afspraken maken over een redelijk gebruik van de balkons.

Ook over de vraag of de privacyschermen van R (al dan niet op onrechtmatige wijze) daglichttoetreding verhinderen, kan op dit moment geen oordeel worden gegeven omdat de definitieve schermen, die volgens R licht doorlaten, nog niet zijn geplaatst.

Het uitzicht vanuit het appartement van eisers is beperkt door het privacyscherm van R op de derde verdieping, maar omdat het appartement hoog is gelegen (eveneens op de derde verdieping) valt de hinder naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter nog wel mee.

Erger lijkt dit bezien vanuit het appartement van eiseres op de eerste verdieping.

Daar beperkt het privacyscherm van R (eveneens op de eerste verdieping) het uitzicht aanmerkelijk en kan dit zorgen voor een ingesloten gevoel.

Omdat niet iedere hinder ook direct als onrechtmatige hinder kan worden aangemerkt, rechtvaardigt dit echter niet het treffen van een voorlopige voorziening.

Daarvoor is voorshands de ernst te gering (zeker als de definitieve privacyschermen licht doorlatend zijn), waarbij van belang is dat de woningen van eisers zich bevinden in een van de dichtst bebouwde stukjes van Amsterdam, waar het uitzicht per definitie beperkt is.

Ook zonder het (balkon met) privacyscherm van R heeft eiseres  immers een beperkt uitzicht.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.