Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Noord-Holland heeft op 24 april 2018 uitspraak gedaan over een verzoek tot vernietiging van een besluit van de VvE op grond van artikel 5:130 BW. De VvE wil niet meewerken aan de wijziging van de splitsingsakte, terwijl de maten van verzoekers appartement niet juist zijn vermeld. Gelet op geringe afwijking en hoge kosten is standpunt van VvE redelijk.

Naar de mening van de appartementseigenaar is het door de algemene ledenvergadering van de VvE op 14 december 2017 genomen besluit – om de splitsingsakte van 4 augustus 2011 ongewijzigd laten – in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Om die reden wordt vernietiging van dit besluit gevraagd.

Besluit van VvE in strijd met de redelijkheid en billijkheid? VvE wil niet meewerken aan de wijziging van de splitsingsakte.

De rechter oordeelt als volgt.

Met betrekking tot de vraag of het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt het volgende overwogen.

Ten aanzien van de toetsingsmaatstaf voor de redelijkheid en billijkheid moet de vraag worden beantwoord, of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Er is derhalve sprake van een marginale toets, waarbij bedacht moet worden dat aan de VvE een zekere beleidsvrijheid toekomt in de uitoefening van de haar toebedeelde taken.

De appartementseigenaar meent dat het punt met betrekking tot de wijziging van de splitsingsakte niet op de juiste wijze was geagendeerd voor de ALV-vergadering van 14 december 2017.

De kantonrechter verwerpt dit beroep. In de aan de leden verstuurde agenda is een uitvoerige toelichting gegeven op het punt waarover de vergadering had te beslissen. De agenda is aan eiser toegestuurd. Ook heeft het bestuur de leden in de agenda gewezen op de consequenties van een wijziging/aanpassing van de splitsingsakte, te weten:

-het opnieuw inmeten van de woningen, waarbij sommige woningen een (aanzienlijke) verbouwing hebben ondergaan, zou veel voeten in de aarde hebben en tot de nodige kosten leiden;

-het aanpassen van de splitsingsakte zou door 4/5e deel van de leden goedgekeurd moeten worden, waarna instemming van eventuele financiers van de woningen nodig zou zijn en alle leden een volmacht bij de notaris zouden moeten tekenen om de akte te laten aanpassen;

-alle kosten in verband met aanpassing van de splitsingsakte zouden voor rekening
van de VvE zijn.

Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit het agendapunt voldoende duidelijk, ook al is dit niet letterlijk zo verwoord, dat het bestuur de leden erop wijst, dat indien zij zouden instemmen met aanpassing van de splitsingsakte vanwege een onjuiste afmeting van het appartement van eisers, dit als consequentie heeft dat de splitsingsakte eveneens moet worden gewijzigd voor de overige appartementen omdat de afmeting van alle appartementen onjuist in de splitsingsakte is vermeld.

Dit heeft de VvE na eigen onderzoek geconstateerd. Dit standpunt is niet onredelijk, omdat uit de door de VvE overgelegde BAG-gegevens inderdaad blijkt dat de oppervlaktematen van alle appartementen, door middel van de breukdelen, niet juist in de splitsingsakte zijn vermeld. Het feit dat de BAG-gegevens niet met de agenda zijn meegestuurd – maar wel nadien aan de leden zijn gezonden – maakt dit standpunt niet anders.

Uiteindelijk heeft de ALV op 14 december 2017 met ruime meerderheid ingestemd met het voorstel van het bestuur van de VvE om geen procedure te starten tot wijziging van de splitsingsakte. Ook eiser was op die vergadering aanwezig. Hij was de enige tegenstemmer. Ter terechtzitting noch uit de stukken is overigens gebleken dat de overige leden het inmiddels eens zouden zijn met het standpunt van eiser.

Ter zitting is gebleken, dat de appartementseigenaar aan VvE-bijdrage moet betalen een bedrag van (ongeveer) € 128,– per maand, maar dat hij in plaats daarvan betaalt € 114,– per maand.

Dit laatste bedrag heeft hijzelf berekend; hij heeft zijn appartement vergeleken met een qua grootte vergelijkbaar appartement en die kosten als uitgangspunt genomen. De appartementseigenaar is derhalve van oordeel dat hij € 14,– per maand teveel aan VvE-bijdrage moet betalen. De appartementseigenaar heeft echter niet betwist, dat bij nameting van alle appartementen er een reële kans bestaat dat de bij hem in rekening gebrachte VvE-bijdrage correct is berekend en misschien zelfs te laag, omdat alle appartementen qua oppervlakte onjuist in de splitsingsakte zijn verwerkt.

De appartementseigenaar heeft voorts niet betwist, dat deskundige inmeting van alle appartementen in het complex en het nadien wijzigen van de splitsingsakte, voor de VvE aanzienlijke kosten – door de VvE begroot op € 300 à € 400 per appartement – met zich mee brengt, waardoor een tekort op de begroting ontstaat. Een zodanig tekort is op grond van art. 11 lid 3 van de splitsingsakte niet toegestaan en dient binnen één maand te worden aangezuiverd.

Voorts acht de kantonrechter van belang, dat de appartementseigenaar kort na de levering van zijn appartement in 2011 reeds op de hoogte was van een onjuiste maatvoering, maar dat hij desondanks er niet bij de notaris op is blijven aandringen dit in de splitsingsakte te wijzigen, bij gebreke waarvan hij zijn medewerking niet zou verlenen. De appartementseigenaar heeft ter zitting verklaard dat hij in eerste instantie bij de notaris bezwaar heeft gemaakt, maar hier nadien niet in heeft volhard, zodat de splitsingsakte uiteindelijk ongewijzigd is gepasseerd.

Dat zijn appartementsrecht bij verkoop minder zou opbrengen door een verkeerde vermelding van de oppervlakte in de splitsingsakte heeft eiser niet met stukken onderbouwd.

Gelet op al het voren overwogene is de kantonrechter van oordeel, dat de VvE in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het besluit is, mede gelet op de beleidsvrijheid die de VvE toekomt, niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het verzoek van eiser wordt daarom afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of splitsingsreglement of modelreglement of over de nietigheid of vernietiging van een besluit van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.