De Rechtbank Amsterdam heeft op 26 augustus 2019 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE tot een balkonuitbreiding op een uitbouw nietig of vernietigbaar was.

Verzoekers stellen primair dat de inhoud van het Besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt vereist, reden waarom vernietiging van het Besluit wordt verzocht.

Subsidiair voeren verzoekers aan dat het Besluit is genomen in strijd met artikel 5:50 BW en dus ook in strijd met het Reglement en daarom nietig is.

Artikel 94 lid 2 Rv bepaalt dat, indien een zaak meer vorderingen betreft en tenminste één daarvan een vordering is als bedoeld in artikel 93 onder c of d Rv, deze vorderingen alle door de kantonrechter worden behandeld en beslist voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.

Dit geldt tevens voor verzoeken. Het primaire verzoek tot vernietiging van het Besluit behoort tot de bevoegdheid van de kantonrechter, zodat de kantonrechter zich ook bevoegd acht op het subsidiair verzochte te beslissen.

Een klacht inzake de nietigheid van een besluit dient te worden voorgelegd in een dagvaardingsprocedure.

Hoewel strikt genomen sprake is van een verkeerde rechtsingang, zal de kantonrechter – gezien art. 69 Rv – beide kwesties behandelen zonder eerst het bevel te geven het verzoek tot nietigverklaring om te zetten in een vordering tot nietigverklaring teneinde daarop vervolgens bij vonnis te beslissen.

Daarmee is in de gegeven omstandigheden geen redelijk doel gediend, mede gezien het belang van betrokkenen om op korte termijn duidelijkheid te krijgen over de juridische status van het Besluit.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter bevoegd is van beide verzoeken kennis te nemen en er geen reden is het subsidiair verzochte op de voet van art. 71 Rv te verwijzen naar de sector civiel.

Besluit van VVE tot een balkonuitbreiding als uitbouw nietig of vernietigbaar?

De rechter oordeelt als volgt.

Volgens verzoekers wordt met het Besluit toestemming verleend aan een handeling of het scheppen van een situatie die civielrechtelijk onrechtmatig is, omdat daarmee het burenrecht (artikel 5:50 BW) wordt geschonden.

Het is immers niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf balkons te hebben, voor zover deze uitzicht geven op dit erf.

De VVE heeft dit ten onrechte niet in de besluitvorming betrokken.

De bezwaren van verzoekers bestaan eruit dat bij de uitvoering van het Besluit inbreuk wordt gemaakt op de privacy van verzoekers, de lichtinval in de woning van verzoekers neemt af en het uitzicht (omhoog) wordt belemmerd.

De VVE voert daartegen aan dat de appartementen van de eigenaren van de appartement zich op hetzelfde perceel bevinden als het appartement van verzoekers.

Als er al een erfgrens is, dan bevindt die zich in het midden van het erf van verzoekers.

De geplande balkons bevinden zich in dat geval op ruim twee meter van die erfgrens, zodat toestemming ex artikel 5:50 BW niet nodig is.

Bovendien waren alle belangen bekend en zijn alle argumenten meegewogen.

Het is een gevolg van de door verzoekers gemaakte keuze bij het ontwerp van de uitbouw, dat er mogelijk inkijk ontstaat en dat door de plaatsing van balkonhekken de lichtinval en het uitzicht omhoog veranderen.

Verzoekers wisten echter dat er dakterrassen zouden komen op de uitbouw.

In ruil voor de dakterrassen hebben de eigenaren van de appartement ingestemd met de gewenste uitbouw.

Van onrechtmatige hinder is geen sprake. De gekozen constructie maakt een dakterras van 2.50 meter mogelijk. Over de gehele lengte van de uitbouw is een stalen draagconstructie gemaakt.

Het beroep op strijd met artikel 5:50 en 5:37 BW leidt niet tot vernietiging van het Besluit.

Daargelaten de vraag waar in dit geval de erfgrens ligt, vaststaat dat verzoekers toestemming hebben gegeven voor uitbreiding van de balkons tot dakterrassen op hun uitbouw, in ieder geval tot een diepte van 1.25 meter.

Op de tekeningen, die in april 2017 door verzoekers aan de VVE zijn verstrekt, staan ook dakterrassen.

Verzoekers hebben hun aannemer verzocht de constructie van de uitbouw daarvoor aan te passen.

Duidelijk is dat partijen vervolgens onvoldoende overleg met elkaar hebben gevoerd over de uitvoering van hun plannen.

Verzoekers hebben wel ontwerptekeningen aan de VVE getoond van de voorgenomen uitbouw, maar zij zijn begonnen aan de bouw zonder dat besluitvorming over de maatvoering van de dakterrassen heeft plaatsgevonden.

Verzoekers hebben ook aangevoerd dat de uitbouw constructief ongeschikt is voor een balkonuitbreiding van meer dan 1.25 meter, zodat bij uitvoering van het Besluit schade te verwachten is aan de constructie van de uitbouw.

Een redelijk handelend VVE had daarmee rekening moeten houden en zou dan niet tot hetzelfde besluit zijn gekomen.

Het feit dat de uitbouw constructief ongeschikt is voor een balkonuitbreiding van meer dan 1.25 meter hebben zij van hun architect, aannemer en constructeur vernomen en volgt ook uit de verklaring van aannemersbedrijf die zij hebben overgelegd.

Indien de gewenste uitbreiding van de balkons vanwege de constructie een gevaar oplevert, is de inhoud van het Besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Dat door de constructie de gewenste uitbreiding een gevaar oplevert, hebben verzoekers echter onvoldoende aangetoond.

Verzoekers hebben aangevoerd dat het Besluit door de wijze van totstandkoming vernietigbaar is in de zin van artikel 2:15 BW.

De bezwaren van verzoekers zijn tijdens de vergadering niet besproken en de eigenaren van de appartementen hebben hun meerderheidsstem misbruikt, zodat dit misbruik van bevoegdheid oplevert.

De VVE heeft daar tegen in gebracht dat de bezwaren van verzoekers bekend waren en wel zijn meegenomen bij de besluitvorming, ook al staat dat niet in de notulen. Verzoekers hebben tijdens de vergadering hun standpunt kunnen toelichten.

De rechter kan uit de beknopte notulen niet opmaken hoe de discussie over de uitbreiding van de dakterrassen tijdens de vergadering waarin het Besluit is genomen is gevoerd en welke argumenten verzoekers tegen het verzoek om toestemming voor een balkonuitbreiding van meer dan 1.25 meter hebben aangedragen.

Dat wil echter nog niet zeggen dat de belangen van verzoekers niet zijn meegewogen.

Verzoekers hebben al eerder aan de VVE-leden laten weten dat zij geen uitbreiding van meer dan 1.25 meter wensen.

Ook zijn de privacyaspecten al eerder ter tafel gekomen, zo blijkt bijvoorbeeld uit de notulen van de VVE-vergadering op 2 juli 2017.

En ook over (de vorm van) het hekwerk is al eerder gesproken, op de VVE-vergadering van 6 februari 2018.

Het enkele feit dat eigenaren, die een zelfde belang hebben bij het Besluit, in de meerderheid zijn, is onvoldoende om misbruik van recht te kunnen aannemen.

Volgens verzoekers is het Besluit nietig omdat het is genomen in strijd met het volgens het Reglement van toepassing zijnde artikel 5:50 BW en (daarom) met het Reglement zelf.

Hiervoor is al besproken waarom van strijd met artikel 5:50 BW geen sprake is. Dit argument lijdt daarom niet tot nietigheid van het Besluit.

Daarnaast hebben verzoekers aangevoerd dat het Besluit nietig is wegens strijd met artikel 14 van het Reglement.

Het door verzoekers gestelde gevaar dat de balkonuitbreiding waartoe de VVE heeft besloten aan de constructie en de hechtheid van de uitbouw en daarom van het Gebouw oplevert, is hiervoor al aan de orde geweest.

Nu dit gevaar niet kan worden vastgesteld, is het Besluit niet in strijd met artikel 14 van het Reglement en dus niet nietig.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.