De Rechtbank Amsterdam heeft op 16 september 2019 uitspraak gedaan over de ontvankelijkheid van een verzoek tot de vernietiging van een besluit van de VvE op grond van artikel 5:130 lid 2 BW. Aanvang van de termijn tot vernietiging. Besluit verwijdering pergola in strijd met de redelijkheid en billijkheid?

Ontvankelijkheid verzoek tot vernietiging besluit VvE op grond van art. 5:130 lid 2 BW.

De rechter oordeelt als volgt.

Op grond van artikel 5: 130 lid 2 BW moet een verzoek tot vernietiging van een besluit worden gedaan binnen een maand na de dag waarop verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.

Het antwoord op de vraag of, en zo ja vanaf welk moment, een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was (ook niet door vertegenwoordiging) van een in die vergadering genomen besluit van de VVE heeft kunnen kennisnemen, hangt af van de omstandigheden van het geval.

Indien binnen de VVE het gebruik is om besluiten onder haar leden bekend te maken door verspreiding van een besluitenlijst of notulen van een vergadering dan is uitgangspunt dat een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was, van een daar genomen besluit redelijkerwijs heeft kunnen kennisnemen vanaf het moment waarop die bekendmaking heeft plaatsgevonden. Dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 21 juni 2019, HR:2019:1022.

De gang van zaken bij deze VVE is dat de notulen bekend worden gemaakt via het internetportaal.

Verzoeker is op 18 februari 2019 geïnformeerd dat de notulen van de vergadering van 26 november 2018 voor haar op het portaal beschikbaar waren gesteld.

Toen ging de termijn van 30 dagen lopen. Verzoeker heeft daarmee tijdig de vernietiging verzocht.

Dit leidt tot de slotsom dat verzoeker in haar verzoek zal worden ontvangen.

Besluit verwijdering pergola in strijd met de redelijkheid en billijkheid?

De rechter oordeelt als volgt.

Vervolgens staat ter beoordeling of het besluit vernietigd moet worden omdat het in strijd met de redelijkheid en de billijkheid is genomen.

Uit het besluit zelf blijkt niet duidelijk waarom het verzoek om toestemming is afgewezen.

Uit de toelichting in het verweerschrift en ter zitting blijkt dat een van de redenen was dat verzoeker niet ter vergadering aanwezig was om een toelichting te geven.

Dit terwijl verzoeker een oproep voor de vergadering had gekregen en uit de agenda had kunnen afleiden dat haar verzoek zou worden behandeld. Zij heeft nagelaten om te berichten dat zij afwezig was op de vergadering in verband met vakantie en heeft niet verzocht om haar verzoek later te behandelen. Daardoor was het de vergadering onduidelijk waarom zij er niet was. Gelet hierop is het besluit om het verzoek af te wijzen niet in strijd met de redelijkheid en de billijkheid.

Nu achteraf is komen vast te staan wat de reden van afwezigheid was, moet echter aan verzoeker nog een kans worden geboden om het verzoek opnieuw in stemming te brengen en toe te lichten.

Daarbij speelt ook een rol dat het niet onbegrijpelijk is geweest dat verzoeker dacht dat het bestuur en niet de vergadering van de VVE een beslissing zou nemen.

In het verkort tuinprotocol staat immers dat het VVE bestuur toestemming vooraf dient te geven voor hekwerken/pergola’s etc.

Alleen in artikel 3.9 met betrekking tot grote bouwwerken wordt gesproken over toestemming van de VVE.

Bovendien is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat het verzoek van verzoeker niet de pergola/het bouwwerk betrof, zoals staat afgebeeld op de laatste pagina van het bij de vergadering ingediende stuk. Alleen de bladzijden daarvoor geven volgens verzoeker een juist beeld van de wijze van opbouw van de pergola.

Nu de VvE het verzoek uitgaande van de verkeerde uitgangspunten heeft afgewezen moet verzoeker een nieuw verzoek ter behandeling kunnen voorleggen.

Het voert daarom te ver dat in het besluit ook al is opgenomen dat verzoeker het bouwwerk dient te verwijderen op straffe van een dwangsom. In zoverre is het besluit wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Slotsom is dat het verzoek van verzoeker tot vernietiging gedeeltelijk zal worden toegewezen als hieronder bepaald.

Ten overvloede wordt nog het volgende opgemerkt als leidraad voor de vergadering van de VVE als verzoeker een nieuw verzoek tot toestemming voor de bouw van de pergola of bouwwerk bij de VvE indient.

De rechter deelt allereerst de mening van de VvE niet dat zij haar toestemming tot het bouwen van iedere pergola of bouwwerk kan onthouden vanwege de erfpachtvoorwaarden en/of het niet passen in het aanzicht van een tuin.

Op grond van het verkort tuinprotocol zijn hekwerken/pergola’s en zelfs grote bouwwerken na toestemming van respectievelijk bestuur of VVE in beginsel toegestaan, mits de bouw ervan aan de daarin genoemde constructieve vereisten voldoet. De ratio van deze bepalingen is het voorkomen van schade aan het dak.

Uit het feit dat na de renovatie in 2013 ook andere bouwwerken zijn teruggeplaatst/geplaatst blijkt ook dat dit niet zo risicovol is dat dit verboden is. In het verkort tuinprotocol staat verder dat de eigenaar juridisch aansprakelijk is als schade wordt toegebracht aan de afwatering of het onderliggende garage dak (artikel 3.12).

Overleg ter plekke met de hovenier en bestuur/beheerder voorafgaand aan de vergadering zou wellicht meer duidelijkheid kunnen bieden over de vraag of de constructie voldoet aan de eisen van het tuinprotocol.

Hoewel het de VVE moet worden meegegeven dat verzoeker had moeten weten dat zij vooraf toestemming diende aan te vragen en niet pas achteraf, brengt de redelijkheid mee dat het enkele feit dat achteraf toestemming wordt gevraagd onvoldoende reden voor afwijzing is van het verzoek als verder komt vast te staan dat het ontwerp aan de veiligheidseisen uit het tuinprotocol voldoet.

Verzoeker dient zich echter wel te realiseren dat een volgende keer wellicht anders wordt geoordeeld. Zij was na het voorval in 2014 al gewaarschuwd en nu nogmaals.

Het lijkt verder een onredelijke eis dat een erfscheiding niet dicht zou mogen zijn. Vanuit oogpunt van privacy is dat van belang.

In artikel 3.12 laatste alinea van het verkort tuinprotocol wordt bovendien gesproken over de mogelijkheid om een schutting met poort naar beide buren in de erfafscheiding te plaatsen. Een schutting is een dichte erfafscheiding. Het tuinprotocol laat dus wel degelijk dichte erfafscheidingen toe.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht of over de VVE, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.