De Rechtbank Noord-Holland heeft op 27 februari 2020 uitspraak gedaan over de vraag of het besluit van de VVE om een hekwerk te plaatsen nietig was.

Het betoog van S komt dat het besluit van VvE van 27 maart 2018 tot plaatsing van het hekwerk nietig is, treft geen doel.

Daarbij is het volgende van belang.

Vast staat dat het hekwerk is geplaatst op de witte lijnen op de grond tussen de parkeerplaatsen, en tussen de parkeerplaatsen en de weg.

Vast staat ook dat deze witte lijnen overeenkomen met de zwarte lijnen tussen de parkeerplaatsen en tussen de parkeerplaatsen en de weg, aangegeven op de splitsingstekening.

Volgens S zijn die lijnen privé gedeelten van de parkeerplaatsen van de appartementseigenaren en is VvE daarom niet bevoegd daarover een besluit te nemen.

De VvE vindt dat de lijnen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten waarover zij het beheer voert.

Is het besluit van de VVE om een hekwerk te plaatsen nietig? Beheer door de VVE. Afbakening van parkeerplaatsen.

De rechter oordeelt als volgt.

Uit de wet, het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat een besluit van VvE nietig is, als dat besluit in strijd is met de splitsingsakte of het Modelreglement (artikel 2:14 lid 1 BW, in verbinding met artikel 5:129 lid 1 BW).

VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, te weten de privé gedeelten van de appartementseigenaars (artikel 5:126 lid 1 BW).

Volgens de splitsingsakte van 12 november 2014 en de daarbij behorende splitsingstekening behoort de weg van het perceel tot de gemeenschappelijke gedeelten waarover VvE het beheert voert, en hebben de appartementseigenaren recht op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaatsen.

De parkeerplaatsen zelf zijn dus privé gedeelten, waarvoor als uitgangspunt geldt dat VvE daarover geen beheer voert.

Voor de vaststelling of de lijnen waarop het hekwerk is geplaatst, behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten of tot de privé gedeelten, is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingsakte, de daarbij behorende splitsingstekening en de stukken waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen, in dit geval het Modelreglement (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 1 november 2013, HR:2013:1078 (VvE Prinsenwerf)).

Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Als die stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

Van belang kan daarbij zijn de gedetailleerdheid waarin de gemeenschappelijke en privé gedeelten zijn omschreven en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde uitleg zou leiden.

De splitsingsakte en de splitsingstekening zeggen niets over de vraag of de lijnen tussen de parkeerplaatsen onderling en de weg gemeenschappelijk of privé zijn.

Op de splitsingstekening staat in de parkeerplaatsen alleen een aanduiding “parkeervak” en daaromheen een zwarte belijning, zonder nadere toelichting in de splitsingsakte.

Op grond van artikel 17 lid 1, onderdeel a, van het Modelreglement worden “onder meer” tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken gerekend “de grond, (…) alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (…) privé gedeelten”.

Uit artikel 17 lid 1, onderdeel a, van het Modelreglement volgt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten en tussen privé gedeelten.

De kantonrechter is gelet op dat artikel van oordeel dat het naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is dat bij de splitsing is bedoeld om de scheidslijnen tussen de weg en de parkeerplaatsen, en tussen de parkeerplaatsen onderling, als gemeenschappelijke gedeelten en niet als privé gedeelten aan te merken.

Deze uitleg ligt immers het meest in lijn met het uitgangspunt van artikel 17 lid 1, onderdeel a, van het Modelreglement, namelijk dat scheidingen en scheidslijnen tussen privé gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten, zoals wanden en vloeren, als gemeenschappelijk moeten worden gezien.

Deze uitleg is objectief bezien ook het meest aannemelijk gelet op de rechtsgevolgen daarvan.

Het ligt in de rede dat is beoogd de VvE zeggenschap te geven over de scheidslijnen tussen de parkeerplaatsen onderling, en tussen de parkeerplaatsen en de weg, omdat dit bij uitstek een gedeelte is waar een gemeenschappelijk belang van alle of meerdere appartementseigenaren aan de orde kan zijn.

Een andere uitleg zou tot het onlogische (rechts)gevolg leiden dat VvE niet kan besluiten om een hekwerk als hier aan de orde te plaatsen, terwijl dit nu juist eerdergenoemd gemeenschappelijk belang raakt.

De conclusie is daarom dat de lijnen en de scheidslijn tussen de parkeerplaatsen onderling, en tussen de parkeerplaatsen en de weg, als gemeenschappelijke gedeelten moeten worden aangemerkt.

De VvE was dan ook bevoegd om te besluiten tot plaatsing van het hekwerk op die lijnen.

Het besluit van VvE van 27 maart 2018 is dus niet nietig, maar geldig.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.