De Rechtbank Amsterdam heeft op 28 februari 2020 uitspraak gedaan over de vraag of appartementseigenaren moesten meebetalen aan de kosten van de gemeenschappelijke huishouding terwijl ze daar geen gebruik van maakten?

Het appartement is een serviceflat, waarin mensen van 50 jaar en ouder in staat worden gesteld zelfstandig te blijven wonen.

De functie van de serviceflat in het bestemmingsplan sluit daarbij aan en is ‘wonen en zorg’.

Bij de oprichting van de VvE waren de garage-eigenaren ook telkens eigenaar van een woning.

Op een gegeven moment is dat uit elkaar geraakt en er is nu al enige tijd sprake van een situatie waarbij niet alle garage-eigenaren ook tevens eigenaar van een woning zijn.

Tussen de VvE, de garage-eigenaren en de eigenaren van een woning is discussie ontstaan over de manier waarop de schulden en kosten van de VvE berekend moeten worden.

Deze discussie is uitgemond in een langdurig conflict, waarbij de VvE en een deel van de garage-eigenaren zich al eerder tot de kantonrechter hebben gewend.

De uitspraak van de kantonrechter van 3 mei 2018 heeft de discussie over de verdeling van de schulden en kosten echter niet beëindigd.

Partijen blijven verdeeld over de vraag wie bepaalde kosten van de VvE moet betalen en hoe de uitspraak van 3 mei 2018 uitgelegd moet worden.

VVE. Servicekosten. Moeten eigenaren meebetalen aan de kosten van de gemeenschappelijke huishouding, terwijl ze daar geen gebruik van maken? Profijtbeginsel en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

De rechter oordeelt als volgt.

Op grond van artikel 5:113 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moeten de gezamenlijke appartementseigenaren, in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor hun gezamenlijke rekening komen, onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht in een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald.

Dat laatste is hier het geval, want artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte bepaalt dat de eigenaars verplicht zijn per breukdeel bij te dragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn, met uitzondering voor de ‘schulden en kosten die voor diensten, zoals omschreven in artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte, worden gemaakt’.

De vraag die partijen allereerst (nog steeds) verdeeld houdt, is welke schulden en kosten onder artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte vallen en welke onder artikel 29 lid 4.

Zijn dat alleen de kosten die opgesomd staan onder artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte en de kosten voor receptie en nachtwacht, of zijn alle kosten waarvan de garage-eigenaren geen profijt hebben?

De kantonrechter stelt het volgende voorop.

Partijen verschillen van mening hoe de splitsingsakte ten aanzien van de schulden en kosten van de VvE uitgelegd moet worden.

Een splitsingsakte moet worden uitgelegd naar de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, maar daarbij moet, gelet op de derdenwerking van de akte, naar objectieve maatstaven worden afgeleid wat is bedoeld, waarbij onder meer acht kan worden geslagen op de elders in de akte gebruikte formulering en op de aannemelijkheid van rechtsgevolgen waartoe mogelijke tekst interpretaties zouden kunnen leiden.

De kantonrechter overweegt als volgt.

In artikel 29 lid 4 wordt een aantal diensten en voorzieningen genoemd die de gemeenschappelijke huishouding betreffen, maar gelet op de woorden ‘in ieder geval’ is dit geen limitatieve opsomming.

Het is de bedoeling geweest om alle kosten van de gemeenschappelijke huishouding uit te sluiten van de gebruikelijke kostenverdeling en niet alleen de in artikel 29 lid 4 opgesomde diensten/voorzieningen.

De vraag die vervolgens aan de orde is, is welke kosten dan de gemeenschappelijke huishouding betreffen. Uit de opsomming van diensten in artikel 29 lid 4 kan worden afgeleid dat de kosten van de gemeenschappelijke huishouding die kosten zijn die worden gemaakt voor extra diensten die eigen zijn aan de bijzondere woonfunctie van de serviceflat.

De kosten van de gemeenschappelijke huishouding zijn de kosten die worden gemaakt voor de service die de serviceflat biedt.

De VvE brengt de kosten voor receptie en nachtwacht in navolging van de beschikking van 3 mei 2018 onder de kosten die vallen onder artikel 29 lid 4 en zondert de garage-eigenaars uit van betaling van deze kosten. Gedaagde verzet zich hier niet tegen, zodat in deze procedure over deze kosten geen geschil bestaat.

Ter zitting is gebleken dat er op dit moment bovendien verschil van mening bestaat over de kosten voor de glazenwasser en de stookkosten.

In het licht van bovenstaande uitleg oordeelt de kantonrechter dat de kosten voor de glazenwasser vallen onder diensten van artikel 29 lid 4.

Deze kosten worden immers gemaakt vanwege de bijzondere woonfunctie van de serviceflat.

Deze kosten betreffen dus de gemeenschappelijke huishouding en moeten daarom gelijkelijk onder alleen de eigenaren van de woningen verdeeld worden.

De garage-eigenaren hoeven daaraan niet bij te dragen.

Uit artikel 29 lid 4 sub d van de splitsingsakte volgt dat ook kosten voor verwarming van het gebouw, met inbegrip van de privé gedeelten, als kosten van de gemeenschappelijke huishouding worden gerekend.

Dit betekent dat de stookkosten voor het verwarmen van de centrale ruimtes in de serviceflat vallen onder de kosten van de gemeenschappelijke huishouding.

Anders dan de VvE stelt en berekent, hoeven de garage-eigenaren daaraan dus niet mee te betalen. Ter zitting is gebleken dat onder de stookkosten ook kosten vallen die gemaakt worden voor het gezamenlijk beheer van de verwarming, namelijk voor het transport en het meten.

Deze kosten vallen, anders dan de garage-eigenaren aanvoeren, niet onder de gezamenlijke huishouding.

Het zijn immers geen kosten die voortvloeien uit extra service die de serviceflat biedt en zijn daarmee geen schulden en kosten van de gezamenlijke huishouding, maar schulden en kosten van het gezamenlijk beheer van het gebouw.

De VvE verdeelt deze schulden en kosten dus terecht over alle eigenaren, inclusief de garage-eigenaren, via het breukdeel. Dat de verwarming in de garages op dit moment niet werkt vanwege een kapotte leiding, doet hieraan niet af.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.