Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 21 september 2018 uitspraak gedaan over de vraag of het verhuren van een appartement in strijd was met het in de splitsingsakte opgenomen verbod tot het exploiteren van kamerverhuur.

Bij notariële akte van splitsing van 24 oktober 2007 (hierna: de splitsingsakte) is het pand te A gesplitst in vier appartementsrechten. Daarbij is tevens de VvE opgericht. De vier appartementsrechten hebben ieder een kwart aandeel in de gemeenschap.

In de splitsingsakte is het ‘Modelreglement van splitsing in appartementsrechten’ van januari 2006 (hierna: het modelreglement) op de splitsing van toepassing verklaard, met inbegrip van uitsluitend artikel 34a en artikel 34c van de bij het modelreglement behorende annex

B heeft betoogd dat zij haar appartement als één zelfstandige woning door middel van één huurovereenkomst wil gaan verhuren, thans aan vier personen, maar liever nog aan vijf personen. Die vier personen zijn dus gezamenlijk huurder van het gehele appartement.

Tussen de vier personen bestaat een onderlinge band, omdat zij elkaar kennen uit hun studietijd, drie van hen in dezelfde jaarclub van een studie/studentenvereniging zitten en twee van de vier personen al elders samen hebben gewoond. Zij zijn volgens B als woongroep aan te merken.

Omdat B het hele appartement met één huurovereenkomst wil gaan verhuren aan een woongroep en niet met afzonderlijke huurovereenkomsten per kamer aan individuele (kamers)huurders, is geen sprake van kamerverhuur en evenmin van gebruik van het appartement ten behoeve van een kamerverhuurbedrijf zoals bedoeld in de splitsingsakte en het modelreglement, aldus de advocaat van B.

Volgens de VvE is de door B gewenste wijze van verhuur van het appartement te beschouwen als kamergewijze verhuur daarvan, omdat B de afzonderlijke kamers van het appartement aan vier eenpersoonshuishoudens wil verhuren, met gezamenlijk gebruik van de keuken, de douche/toiletruimte en een berging.

B probeert het in de splitsingsakte opgenomen kamerverhuurverbod te omzeilen door contractueel met haar huurders overeen te komen dat de huurders niet ieder een kamer huren, maar gezamenlijk het gehele appartement. Dat de vier personen als woongroep kunnen worden aangemerkt wordt door de VvE bestreden.

Is verhuur van appartement in strijd met het in de splitsingsakte opgenomen verbod tot het exploiteren van een kamerverhuur?

De rechter oordeelt als volgt.

Om te beoordelen of de door B gewenste wijze van verhuur van het appartement strijdig is met het verbod in de splitsingsakte tot exploitatie van een kamerverhuurbedrijf, dient de betreffende bepaling uit de splitsingsakte te worden uitgelegd.

Daarbij komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2013, HR:2013:1078, en van 14 februari 2014, HR:2014:337).

De bestemming van het appartement, omschreven in het in de splitsingsakte uitgewerkte artikel 25 lid 1 van het modelreglement is “woning voor privé doeleinden”.

Als het appartement wordt gebruikt als “woning voor privé doeleinden”, ook als dat door middel van verhuur van het appartement plaatsvindt, is dat overeenkomstig de bestemming daarvan.

In de splitsingsakte is echter verder opgenomen dat het niet is toegestaan het appartement te exploiteren als kamerverhuurbedrijf.

Het in gebruik geven van het appartement als “woning voor privé doeleinden” door middel van exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf is dus niet toegelaten.

Het begrip “kamerverhuurbedrijf” is een enigszins verouderd begrip.

Onder het in de splitsingsakte opgenomen verbod van exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf dient naar objectieve maatstaven te worden verstaan dat een appartement niet kamergewijs mag worden verhuurd.

De vraag is of de wijze waarop B haar appartement wenst te verhuren en waaraan het bestuur van de VvE haar goedkeuring heeft onthouden, hiermee strijdig is.

Dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval. Daartoe wordt het volgende overwogen.

B is van plan het appartement te laten bewonen door vier (en zo mogelijk door vijf) studentes/young professionals. Die vier gaan, behalve van een eigen kamer, gezamenlijk gebruik maken van de (woon)keuken, de douche/toiletruimte en een berging.

B heeft – terecht – niet bestreden dat sprake zou zijn van exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf, dat niet is toegestaan, als zij met ieder van de vier bewoners een afzonderlijke (kamer)huurovereenkomst zou sluiten (met gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen).

Het enkele feit dat B haar huurrechtelijke relatie met de vier bewoners op een andere manier vorm geeft door met de vier bewoners gezamenlijk één huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte, in verband waarmee B de vier bewoners aanduidt als “een woongroep”, maakt niet dat zij zich in de gegeven omstandigheden daardoor buiten het bereik van het verbod op exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf bevindt.

Voor de wijze waarop het appartement wordt bewoond en de gevolgen die dat heeft voor de VvE en haar leden is immers onverschillig of het appartement door B door middel van één huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte of door middel van vier afzonderlijke huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte (met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen) wordt verhuurd.

In beide gevallen wordt het appartement door B feitelijk kamergewijs aan de man gebracht en geëxploiteerd. Om die kamergewijze exploitatie ter hand te kunnen nemen, heeft B het appartement dan ook verbouwd en de indeling daarvan gewijzigd zodat daar vier (slaap)kamers van min of meer gelijke omvang en gemeenschappelijke voorzieningen ontstonden.

In de manier waarop B de indeling van het appartement door verbouwing heeft gewijzigd en waarmee het voor een omzettingsvergunning van het appartement naar vier onzelfstandige woonruimten in aanmerking kwam, is bevestiging te vinden dat het appartement in feite kamergewijs bewoond zal gaan worden.

De bedoeling van het verbod in de splitsingsakte om het appartement als kamerverhuurbedrijf te exploiteren, is naar objectieve maatstaven bezien echter juist om die kamergewijze bewoning van het appartement te verhinderen.

Dat er volgens B een zekere mate van gelijkgestemdheid en een zekere band bestaat tussen de bewoners (volgens B een woongroep) brengt daarin geen verandering en maakt het voorgaande niet anders.

De vraag wat een woongroep is en of de onderlinge relatie tussen de vier bewoners maakt dat zij als woongroep zijn te beschouwen, behoeft dan ook geen bespreking.

De door B in dit verband aangehaalde uitspraak van het Hof Amsterdam van 30 augustus 2016 (GHAMS:2016:3579) kan haar niet baten want leidt niet tot een ander oordeel. In die zaak betrof het geschil immers, in tegenstelling tot het onderhavige geval, de huurrechtelijke vraag of een huurovereenkomst zag op onzelfstandige of zelfstandige woonruimte.

Omdat de verhuur van het appartement door B in strijd is met hetgeen is bepaald in de splitsingsakte en het modelreglement heeft het bestuur van de VvE op goede gronden daaraan haar toestemming onthouden.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de verzoeken van B niet toewijsbaar zijn.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of –reglement, over het huishoudelijk reglement, over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, over het verhuren of het in gebruik geven van een appartement of over hinder of (geluids-)overlast, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.