Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 12 december 2018 uitspraak gedaan over de uitleg van een splitsingsakte. Was de verhuur aan studenten onrechtmatig?

Eiseres is eigenaar en bewoner van het appartementsrecht in A. Gedaagde is eigenaar van het bovengelegen appartement.

De beide appartementsrechten zijn ontstaan doordat eiseres het gehele pand bij een splitsingsakte van 12 december 2014 (hierna: de splitsingsakte) heeft gesplitst.

In de splitsingsakte is het modelreglement 2006 voor splitsing in appartementsrechten van toepassing verklaard met de navolgende wijzigingen in artikel 25 lid 1 en met toevoeging van een vierde lid, luidend voor zover van belang:

“Artikel 25 lid 1 komt te luiden als volgt:

  1. Elk privégedeelte is bestemd om te worden gebruikt als woning en dient door iedere eigenaar en gebruiker dienovereenkomstig te worden gebruikt. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is geoorloofd met toestemming van de vergadering.

Na artikel 25 lid 3 wordt een nieuw lid ingevoegd, luidende als volgt.

  1. (…) Geen van de privégedeelten mag worden gebruikt als pension- of kamer verhuurbedrijf, bed and breakfast daaronder mede begrepen. (…)”

Gedaagden heeft het appartement van een derde gekocht op 10 maart 2016 en op 21 juni 2016 geleverd gekregen. Eiseres en gedaagde zijn de enige twee leden van de VvE.

In het appartement wonen vier studenten (hierna: de bewoners), waaronder de zoon van gedaagde (hierna: de zoon). Tussen gedaagden als verhuurders en de bewoners gezamenlijk als huurders geldt een huurovereenkomst van 23 maart 2018 (hierna: de huurovereenkomst). In de overwegingen van de huurovereenkomst is opgenomen:

“Verhuurder zijn/haar zoon gedurende diens studententijd van woonruimte wenst te voorzien;”

Artikel 3.1 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer:

‘Deze overeenkomst is aangegaan voor maximaal de duur van de studie van de zoon. (…)”

Eiseres vordert samengevat – veroordeling van gedaagden de kamersgewijze verhuur van het appartement te staken en gestaakt te houden binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom, vermeerderd met rente en kosten.

Eiseres voert hiertoe aan dat gedaagde in strijd handelt met artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte door het appartement te verhuren aan vier studenten.

Gedaagde voert verweer. Hij verhuurt het appartement aan zijn zoon en drie vrienden. Dit valt volgens hem niet onder bedrijfsmatige kamerverhuur.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Uitleg splitsingsakte. Onrechtmatige verhuur aan studenten?

De rechter oordeelt als volgt.

De vraag of gedaagde, door de verhuur van het appartement aan vier studenten (waaronder zijn zoon) in strijd handelt met artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte, vergt een uitleg van de splitsingsakte.

Daarbij komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2013, HR:2013:1078, en van 14 februari 2014, HR:2014:337).

In artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte is gebruikt gemaakt van de term “pension- of kamerverhuurbedrijf”. Ter verduidelijking is toegevoegd: “bed and breakfast daaronder mede begrepen”.

Uit deze formulering moet, naar het oordeel van de rechtbank, worden afgeleid dat hiermee een bedrijfsmatige verhuur wordt bedoeld. Dat eiseres heeft verklaard de bedoeling te hebben gehad geen enkele verhuur toe te staan, is een subjectieve bedoeling die voor derden, zoals gedaagden, niet kenbaar was bij de enkele lezing van de splitsingsakte bij de koop van het appartement.

De verhuur van het appartement aan zijn zoon en drie studievrienden, kan, gezien de toelichting die gedaagde in de stukken en ter zitting daarover heeft gegeven, niet als bedrijfsmatige verhuur worden gezien.

Hierbij is van belang dat gedaagden ter zitting heeft verklaard het appartement uitsluitend te hebben gekocht voor de huisvesting van de zoon en het appartement te verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon (tenzij de zoon het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen).

Dit strookt met de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Het betreft derhalve verhuur aan een bepaalde groep – met de zoon verbonden – studenten.

Dit is geen bedrijfsmatige kamerverhuur. Dat sedert het begin van de verhuur één van de vrienden van de zoon is verhuisd en is vervangen door een andere student, doet daar niet aan af. Deze kennelijk incidentele vervanging maakt de verhuur nog niet bedrijfsmatig.

Op grond van bovenstaande is de huidige bewoning niet in strijd met het verbod dat in artikel 25 lid 1 van het splitsingsreglement is neergelegd. De rechtbank zal de vordering van eiseres daarom afwijzen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of over een modelreglement, over onrechtmatig verhuur of het in gebruik geven van het appartement of over hinder of geluidsoverlast, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.