Van onze advocaat VvE. Op 12 april 2016 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan over een appartementseigenaar die in strijd met de splitsingsakte zijn appartement als vakantiewoning wilde verhuren.

De advocaat van de VvE heeft onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat het gebruik dan wel het door appellanten in gebruik geven en/of verhuren van (een gedeelte van) het appartement als vakantiewoning in strijd is met het reglement van de VvE en een overtreding daarvan is, waardoor appellanten jegens de VvE onrechtmatig handelen.

De rechtbank heeft overwogen dat de verhuur door appellanten van het atelier als vakantiewoning niet onder het gebruik als woonruimte noch onder het gebruik voor ambachtelijk bedrijf valt en dat dit gebruik daarmee strijdig is met de splitsingsakte, zodat daarvoor de toestemming van de vergadering van eigenaars (VvE) noodzakelijk is. Omdat deze toestemming ontbreekt, is, aldus de rechtbank, de VvE gerechtigd om aan deze onrechtmatige situatie een einde te maken.

Tegen de beslissing van de rechtbank dat verhuur door appellanten van het atelier als vakantieverblijf in strijd is met het in de splitsingsakte voorgeschreven gebruik, en de daaraan ten grondslag gelegde motivering, komen appellanten  in principaal appel met vier grieven op.

Het gaat in deze zaak om de uitleg van artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte. Bij de uitleg van een dergelijke akte komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet, met toepassing van redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van het geval, naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte en het bijbehorende reglement. Terecht heeft de rechtbank deze maatstaf voorop gesteld.

Uit artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte in samenhang met het daarin genoemde ontwerpbestemmingsplan volgt dat het de appartementseigenaren is toegestaan hun appartement te gebruiken als woonruimte met berging en, voor zover het gaat om een zogenaamde atelierwoning, zoals ook appellanten die hebben, “voor wat betreft het begane grond gedeelte” tevens “voor een ambachtelijk bedrijf” waaronder moet worden verstaan “een bedrijf waarin bedrijfsmatig, geheel of overwegend, door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd, dan wel een bedrijf waarin bedrijfsmatig diensten worden verleend”. Door appellanten wordt in het bijzonder betoogd dat zij het begane grond gedeelte van de hun appartement gebruiken voor “een bedrijf waarin bedrijfsmatig diensten worden verleend” door het begane grond gedeelte te verhuren als (zelfstandige) vakantiewoning aan derden.

Het hof volgt appellanten daarin niet. Uit de omschrijving dat het begane grond gedeelte gebruikt mag worden voor een ambachtelijk bedrijf volgt naar het oordeel van het hof in de eerste plaats al dat daaronder niet kan worden begrepen het bedrijfsmatig verhuren van die ruimte zélf als vakantieverblijf, zoals ook de rechtbank heeft opgemerkt. Ook als met appellanten zou worden aangenomen dat de woorden “ambachtelijk bedrijf” tevens bedrijfsmatige dienstverlening omvatten, zonder dat daarbij een ambachtelijk aspect een rol behoeft te spelen, geldt nog steeds dat volgens de bewoordingen van artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte het moet gaan om een gebruik van het begane grond gedeelte “voor” zo’n bedrijf. Daarvan is echter bij het gebruik dat appellanten aan het begane grond gedeelte van hun appartement willen geven, geen sprake, omdat de bedrijfsmatige activiteiten die daarmee samenhangen niet in de verhuurde ruimte maar elders worden verricht. Voor zover appellanten hebben aangevoerd dat zij de dienstverlening wél in de ruimte die zij verhuren verlenen, omdat de woning wordt schoongemaakt en daar gasten worden ontvangen, passeert het hof dat betoog omdat deze activiteiten niet kunnen worden aangemerkt als dienstverlening zoals bedoeld in de bepaling van het ontwerpbestemmingsplan , nu die volledig ondergeschikt zijn aan het ter beschikking stellen van de ruimte zelf.

Het hof deelt voorts de zienswijze van de rechtbank, dat, hoewel met de definitie van het begrip “ambachtelijk bedrijf” in het ontwerpbestemmingsplan klaarblijkelijk een ruim toepassingsbereik is beoogd, blijkend uit de aanvullende zin dat daaronder ook het bedrijfsmatig verlenen van diensten kan vallen, dit nog niet mag worden opgevat als een verruiming van dat begrip in die zin dat daarbij de band met het ambachtelijk aspect geheel uit het oog kan worden verloren. Het door appellanten genoemde – wel toegestane – gebruik van het begane vloer gedeelte als kantoorruimte voor een reclame- en ontwerpbureau of een bouwkundig adviesbedrijf, heeft de relatie met het “ambachtelijke” immers wel, en bewijst dus hun gelijk niet. De stelling van appellanten dat niet valt in te zien waarom, zoals de rechtbank heeft overwogen, bij het vaststellen van de typen gebruik van het begane grond gedeelte van het appartement een ambachtelijk aspect niet uit het oog mag worden verloren, nu die ruimte, naar de VvE niet betwist, wel als hobbyruimte, woonruimte en keuken mag worden gebruikt, gaat niet op, omdat het appartement in de eerste plaats als woonruimte mag worden gebruikt en daarvan bij deze voorbeelden duidelijk wel sprake is. Daaraan doet niet af dat de huurder van het begane grond gedeelte van het appartement van appellanten de ruimte óók als woonruimte zal gebruiken. Het gebruik van een deel van een appartement als vakantiewoning is naar het oordeel van het hof niet gelijk te stellen aan het gebruik als woonruimte in de zin van permanente of reguliere bewoning als in de splitsingsakte bedoeld.

Op grond van het voorgaande is het hof met de rechtbank van oordeel dat het door appellanten beoogde gebruik van het begane grond gedeelte van hun appartement zich niet verdraagt met het toegestane gebruik in artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte en dat de VvE gerechtigd is daartegen in rechte op te treden. Wat de VvE wil voorkomen is dat (gedeelten van) de appartementen worden gebruikt door niet-permanente bewoners. De VvE heeft daarbij naar het oordeel van het hof een voldoende legitiem belang. Voor zover appellanten hebben aangevoerd dat het gebruik van het begane grond gedeelte van het appartement niet tot overlast voor de overige appartementseigenaren leidt, staat het legitieme belang van de VvE om zulk gebruik niet toe te staan, daartegenover. Het standpunt van de VvE kan dus, voor zover dit al in deze procedure aan de orde zou kunnen worden gesteld, de redelijkheidstoets doorstaan.

Indien U vragen heeft aan onze advocaat over de VvE in het appartementsrecht of over de splitsingsakte in het appartementsrecht belt u dan onze advocaat VvE op 020-7400521 of stelt u hier aan vraag aan onze advocaat VvE.