De Rechtbank Amsterdam heeft op 1 april 2020 uitspraak gedaan over de vraag of bij een bestaande mandeligheid van muren de vernieuwing van de fundering noodzakelijk was.

De VvE (eiser) legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de muur tussen de panden (eiser) en gedaagde een mandelige muur is en dat N Vastgoed (gedaagde) in het kader van normaal beheer van deze mandelige muur op de voet van artikel 3:170 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan VvE toestemming had moeten vragen om de met die mandelige muur verbonden fundering te herstellen.

VVE. Mandeligheid. Vernieuwing fundering noodzakelijk? Kosten.

Niet in geschil is dat de muur tussen de panden eiseres en gedaagde een mandelige muur is als bedoeld in artikel 5:62 lid 2 BW, en dat de oude fundering onder die muur daar deel van uitmaakt.

De bepalingen van de titel Mandeligheid van boek 5 BW zijn dus van toepassing.

Omdat bij mandeligheid steeds mede-eigendom bestaat zijn ook de algemene bepalingen van de titel Gemeenschap van boek 3 BW van toepassing, voor zover in de titel Mandeligheid van boek 5 niet een afwijkende regeling wordt gegeven (zie Parlementaire Geschiedenis Boek 5, p. 222, laatste twee zinnen van T.M. bij de titel Mandeligheid).

N Vastgoed stelt primair dat zij de fundering onder de mandelige muur in tact heeft gelaten en slechts in beperkte mate veranderingen heeft aangebracht in de mandelige muur, waarbij zich beroept op artikel 5:67 lid 1 BW waarin is bepaald dat iedere mede-eigenaar, zonder de toestemming van de ander eigenaar, tegen de mandelige scheidsmuur mag aanbouwen en daarin tot op de helft der dikte balken, ribben, ankers en andere werken mag aanbrengen, mits hij aan de muur en aan de muur bevoegdelijk daarmee verbonden werken geen nadeel toebrengt.

De rechtbank volgt N Vastgoed niet in de gedachte dat zij de fundering ongemoeid heeft gelaten en ook haar beroep op artikel 5:67 lid 1 BW faalt.

Uit de verklaring van O van 10 december 2018 blijkt weliswaar dat de bestaande fundering tussen de panden eiseres en gedaagde bij het plaatsen van de kelderbak onder het pand van gedaagde in tact is gebleven en er kennelijk slecht tot de helft kassen in de mandelige muur zijn gehakt, maar uit die verklaring blijkt tevens dat (zoals hiervoor al is overwogen) de aan de mandelige muur vastgemaakte kelderbak uiteindelijk de functie van de huidige fundering van de mandelige muur geheel zal overnemen.

In feite is dus met het vastmaken van de kelderbak aan de mandelige muur de fundering van de mandelige muur vernieuwd.

Dat wordt bevestigd doordat ook A in haar brief van 22 februari 2019 met betrekking tot de uitgevoerde werkzaamheden spreekt over herstel van de fundering van het pand van gedaagde en meldt dat dit pand als gevolg van de werkzaamheden thans is voorzien van een fundering met nieuwbouwkwaliteit.

De hier uitgevoerde werkzaamheden gaan dus feitelijk veel verder dan het slechts tot de helft aanbrengen van inkassingen in de mandelige muur.

Op die situatie ziet artikel 5:67 lid 1 BW niet.

N Vastgoed heeft zich subsidiair beroepen op artikel 5:65 BW en een arrest over die bepaling van het gerechtshof Amsterdam (GHAMS:2015:94).

Artikel 5:65 BW bepaalt dat mandelige zaken, indien nodig, op kosten van alle mede-eigenaars worden vernieuwd.

Een vordering tot bijdrage in de kosten van het funderingsherstel is hier niet aan de orde.

Niettemin acht de rechtbank artikel 5:65 BW en de ten aanzien van dat artikel ontwikkelde jurisprudentie relevant en zal zij ingaan op dit verweer.

Als een mede-eigenaar verplicht is bij te dragen in de kosten van vernieuwing van een gemeenschappelijke fundering indien die vernieuwing nodig is, is hij logischerwijs ook verplicht mee te werken aan die vernieuwing (zie ook Parlementaire geschiedenis Boek 5, p. 236, laatste zin van M.v.A. II).

Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat als een mede-eigenaar weigert mee te werken de andere mede-eigenaar zelfstandig, dus zonder de toestemming van zijn mede-eigenaar, tot vernieuwing van de gemeenschappelijke fundering kan overgaan zonder in strijd met de wet te handelen, indien de vernieuwing nodig is.

De rechtbank komt daarmee op de vraag of vernieuwing van de fundering onder de mandelige muur nodig was.

De VvE (eiseres) voert terecht aan dat het begrip “nodig” in de jurisprudentie beperkt wordt uitgelegd.

De vraag hoe beperkt die uitleg moet zijn, wordt verschillend beantwoord.

Er zijn uitspraken waarin de noodzaak tot funderingsherstel pas aanwezig wordt geacht indien een reëel en acuut gevaar bestaat voor ernstige schade aan de met de mandelige muur en fundering verbonden huizen of één ervan én de uitkomst van behoorlijk overleg tussen de mede-eigenaars of het voeren van een procedure bij de rechter niet kan worden afgewacht.

Met het Hof Amsterdam in de door N Vastgoed aangehaalde zaak (GHAMS:2015:94) is de rechtbank van oordeel dat noch de tekst van de wet, noch de wetsgeschiedenis tot een dusdanig restrictieve uitleg nopen.

Het begrip “nodig” veronderstelt niet een situatie van acuut gevaar maar laat evenmin ruimte voor proactief optreden.

Waar de grens ligt, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

De VvE betwist dat vernieuwing van de fundering nodig was.

Zij verwijst naar het rapport van Fugro van 21 mei 2015, waarin wordt geconcludeerd dat de fundering van de bouweenheid voldoet aan de artikel 2.6 van het Bouwbesluit gestelde minimale prestatie-eis.

De rechtbank is van oordeel dat N Vastgoed voldoende heeft onderbouwd dat de mandelige fundering niet meer voldeed, dat hetzelfde gold voor de fundering aan de andere zijde van gedaagde, en funderingsvernieuwing dus alleszins in de rede lag, zeker op het moment dat toch al werd overgegaan tot een ingrijpende renovatie van het pand van gedaagde.

Daarmee is echter nog niet gezegd, dat vernieuwing van de fundering nodig was in de zin van artikel 5:65 BW.

Zoals hiervoor onder 4.8 overwogen wordt dat begrip in de jurisprudentie beperkt uitgelegd; de lat wordt hoog gelegd.

Dat de fundering niet meer voldeed en vernieuwing in de rede lag, en de renovatie van gedaagde een uitgelezen moment was om tot actie over te gaan, pleit er allemaal voor om op dat moment de fundering te vernieuwen, maar maakt naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat die vernieuwing ook “nodig” was in de zin van art. 5:65 BW.

De rechtbank trekt een parallel met de door VvE aangehaalde uitspraak van het Hof Amsterdam (GHAMS:2009:BJ6267).

Daarin werd overwogen dat de verwachting dat na zeven jaar onaanvaardbare zettingen zouden gaan optreden, onvoldoende is om een noodzaak als bedoeld in art. 5:65 BW hard te maken.

In die lijn past het om, als problemen worden verwacht op een termijn van vijf tot vijftien jaar, ook niet uit te gaan van een dergelijke noodzaak.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.