De Rechtbank Amsterdam heeft op 18 december 2019 uitspraak gedaan over de uitleg van een mondeling besluit van de VVE.

Partijen zijn het erover eens dat er in of omstreeks september 2016 mondeling een VvE-besluit tot stand is gekomen, inhoudende dat de VvE € 100.000 ter beschikking zou stellen aan eiser voor het funderingsherstel.

Partijen onderkennen ook dat dit mondelinge besluit schriftelijk is vastgelegd in de e-mail van gedaagde van 8 september 2016. Partijen verschillen echter van mening over de inhoud van dit besluit.

Eiser heeft gesteld dat het VvE-besluit ziet op het uitvoeren van funderingsherstel inclusief het plaatsen van een betonnen bak in het souterrain.

Het VvE-besluit ziet volgens eiser expliciet niet op eventueel door de werkzaamheden ontstane schade aan de woning van eiser.

De VvE heeft betwist dat het VvE-besluit ook zag op de betonnen bak.

Volgens de VvE houdt het besluit in dat zij maximaal € 100.000 aan eiser ter beschikking stelt voor het funderingsherstel (exclusief betonnen bak) én voor de eventueel daarmee gepaard gaande kosten.

Het staat eiser volgens de VvE vrij om daarnaast op eigen kosten aanvullende werkzaamheden, zoals het plaatsen van de betonnen bak, uit te laten voeren.

VVE. Uitleg van een mondeling VVE-besluit. Haviltex. Uitbouw van het souterrain.

De rechter oordeelt als volgt.

Het VvE-besluit is dus de kern van de zaak.

De rechter kan de precieze inhoud van het besluit echter niet afleiden uit notulen van een VvE-vergadering, omdat het niet in zo’n vergadering tot stand is gekomen.

Het is in feite een mondelinge overeenkomst tussen alle leden van de VvE, die in hun onderlinge rechtsverhouding geldt als een besluit van de VvE.

De rechter zal het VvE-besluit daarom moeten uitleggen.

Voor de uitleg is niet alleen de tekst van de e-mail van gedaagde van belang, maar komt het ook aan op de zin die de VvE-leden in de gegeven omstandigheden over en weer aan het besluit mochten toekennen en op hetgeen zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Uit de e-mail van gedaagde van 8 september 2016 blijkt dat het besluit ziet op “de noodzakelijke aanpassingen aan het fundament”.

Niet is vermeld welke werkzaamheden hieronder vallen.

Eiser stelt dat het fundament ruimer is dan alleen de fundering en dat het ook de vloer omvat, zodat hiermee ook bedoeld is het plaatsen van een betonnen bak.

Met de VvE is de rechter van oordeel dat dit niet met zoveel woorden is opgenomen en dat deze door eiser bepleite uitleg ook geen steun vindt in de andere stukken.

Niet gebleken is dat de VvE opdracht heeft gegeven tot het plaatsen van een betonnen bak. Integendeel, uit de brief van 13 maart 2016 blijkt dat de VvE het plaatsen van de betonnen bak niet als haar verantwoordelijkheid beschouwt. Ook heeft de VvE herhaaldelijk en uitdrukkelijk te kennen gegeven dat zij voor ‘optie 1’ (zonder plaatsing van betonnen bak) kiest. Uit de andere e-mails van maart 2016 en het verslag van de VvE-vergadering van 4 juni 2018 komt naar voren dat ook eiser het standpunt van de VvE zo heeft begrepen. Dat de VvE hiervan is teruggekomen is evenmin gesteld of gebleken.

Anders dan eiser betoogt, volgt ook uit de woorden “noodzakelijke aanpassingen” niet dat het besluit ziet op het plaatsen van een betonnen bak.

Daartoe is relevant dat uit het rapport van W uit 2016 niet blijkt dat het plaatsen van een betonnen kelderbak noodzakelijk is. W heeft destijds enkel geadviseerd om de muren te injecteren en de muren te voorzien van een geïsoleerde voorzetwand. Dat de noodzaak zou blijken uit een rapport van W van 6 mei 2019 heeft geen invloed op dit oordeel. Dat aanvullende rapport was immers nog niet bekend op het moment dat het VvE-besluit werd genomen.

Verder is de stelling van eiser dat gedaagde de noodzaak van het plaatsen van een betonnen bak heeft erkend, hetgeen wordt betwist, niet onderbouwd.

Eiser heeft geen feiten gesteld die in aanvulling op de reeds overgelegde stukken nog relevant kunnen zijn voor de uitleg van het VvE-besluit.

Het bewijsaanbod dat eiser in zijn algemeenheid heeft gedaan, wordt dan ook gepasseerd omdat het niet voldoende concreet is.

De conclusie is dat het besluit zo moet worden begrepen dat bedoeld was alléén het funderingsherstel onder verantwoordelijkheid van de VvE uit te voeren en niet het plaatsen van een betonnen bak.

Eiser heeft op de comparitie de nietigheid van het VvE-besluit ingeroepen, voor zover in het besluit wordt afgeweken van de verdeelsleutel in de splitsingsakte.

Voor de beoordeling van het geschil is het financiële aspect van het besluit echter niet relevant omdat de kern van het besluit is dat het alleen ziet op het funderingsherstel.

De rechter komt daarom niet toe aan het beroep op de partiële nietigheid van het besluit of aan de vraag of dit beroep tijdig is gedaan.

Op grond van artikel 28, derde lid, van het modelreglement vergoedt de VvE schade die voortvloeit uit de toegang tot of het gebruik van een privégedeelte indien die toegang of dat gebruik naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten.

In dit geval betekent de toepassing van dit artikel dat alleen de schade die het gevolg is van het funderingsherstel door de VvE moet worden vergoed.

De VvE heeft betwist dat de gevorderde schade, bestaande uit het afbreken en weer opbouwen van het souterrain, voortvloeit uit het funderingsherstel. Funderingsherstel was alleen nodig aan de voor- en achtergevel en kon plaatsvinden op een minder ingrijpende wijze.

Volgens de VvE was deze schade niet ontstaan als alleen de funderingswerkzaamheden waren uitgevoerd.

Eiser heeft hierop niet gereageerd. Dat betekent dat eiser niet heeft geconcretiseerd dat de schade ook het gevolg is van het funderingsherstel.

Er is dus niet gebleken van een situatie als bedoeld in artikel 28, derde lid, van het modelreglement. Dat betekent dat er ook geen aanleiding is voor het vergoeden van deze schade op grond van dat artikel.

De VvE heeft ook betwist dat eiser schade heeft geleden omdat hij tijdens de werkzaamheden elders zou hebben moeten verblijven. Eiser heeft niet toegelicht waar hij heeft verbleven en welke kosten hij daarvoor heeft moeten maken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat op dit punt niet is gebleken van schade die door de VvE gedragen zou moeten worden.

Dit betekent dat de vordering ten aanzien van de VvE wordt afgewezen. Ook de andere vorderingen zijn niet toewijsbaar. Eiser heeft niet toegelicht op welke grond gedaagde in persoon aansprakelijk is voor de door eiser beweerdelijk geleden schade.

Ook de rechter is niet gebleken van een zelfstandige grondslag voor aansprakelijkheid.

Uitbouw van het souterrain

Eiser heeft een verklaring voor recht gevorderd dat hij gerechtigd was tot het uitbouwen van het souterrain tot de huidige omvang.

De rechter volgt eiser niet in zijn stelling dat de toestemming voor het uitbouwen van het souterrain reeds is verleend.

Niet gesteld of gebleken is dat de VvE hierover een besluit heeft genomen.

Dat de toestemming voor de uitbouw kan worden afgeleid uit een offerte van 29 april 2016 waarin ook de uitbreiding in de tuin met 8 m2 is meegenomen, is door de VvE betwist.

De stelling van eiser dat in de praktijk nooit VvE-besluiten werden genomen maar dat de toestemming in feite wel is verleend, is ook betwist.

Tegenover deze gemotiveerde betwistingen heeft eiser onvoldoende gesteld om aan te nemen dat er een VvE-besluit met betrekking tot de uitbouw is genomen.

Ook het feit dat er niet eerder door gedaagde tegen het voornemen van eiser om uit te bouwen is geprotesteerd, heeft niet tot gevolg dat er een VvE-besluit tot stand is gekomen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.