Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 17 september 2019 uitspraak gedaan over een verbod om een appartement gedeeltelijk als B&B te verhuren. Werd er in strijd gehandeld met de in de splitsingsakte neergelegde bestemming van bewoning?

De VvE heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd een verklaring voor recht dat appellant in strijd handelt met de wet, althans met de splitsingsakte en het modelreglement door het appartement voor korte duur te verhuren als B&B, althans als Airbnb, althans als short stay en veroordeling van appellant tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag dat hij zijn appartement op deze wijze in gebruik geeft.

De VvE heeft daaraan ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat appellant zijn appartement met genoemde ingebruikgeving niet gebruikt overeenkomstig de in de splitsingsakte vermelde bestemming, namelijk als woning, en dat de VvE geen toestemming heeft gegeven voor van de bestemming afwijkend gebruik.

Appellant handelt daarmee, aldus de advocaat van de VvE, in strijd met het modelreglement en de splitsingsakte.

De rechtbank heeft appellant verboden het appartement gedeeltelijk en voor korte duur te verhuren als B&B (met of zonder ontbijt) op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat hij niet aan deze veroordeling voldoet tot een maximum van € 100.000,-, appellant in de kosten van de procedure.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt appellant met vier grieven op. Deze grieven zullen hieronder gezamenlijk worden behandeld.

Het verweer van de VvE zal daarbij, voor zover van belang, worden betrokken . De in reconventie gevoerde procedure is in dit hoger beroep niet aan de orde en zal daarom niet worden besproken.

De rechtbank heeft zich, gelet op het bepaalde in artikel 17 lid 4 van het modelreglement, gebogen over de vraag of de B&B zoals die door appellant wordt geëxploiteerd, in strijd is met de in de splitsingsakte neergelegde bestemming van het appartement, waarbij de rechtbank heeft vastgesteld dat die bestemming bewoning is.

Zij heeft daartoe overwogen:

 Daarbij zijn de omstandigheden van het geval doorslaggevend. De VvE heeft gesteld dat sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van de woning en dat vakantieverhuur – naar algemeen bekend is – overlast veroorzaakt.

De rechtbank stelt voorop dat de woning van appellant niet een vrijstaande of daarmee vergelijkbare woning betreft, maar een appartement dat deel uitmaakt van een voor intensievere bewoning bestemd flatgebouw met (ongeveer) 66 woningen, verdeeld over vijf woonlagen. Bovendien is sprake van een bijzondere gemeenschap, waarin de gerechtigden hun gedrag mede hebben te laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de mede-gerechtigden.

De rechtbank acht daarnaast van belang dat de B&B-kamer van appellant intensief wordt verhuurd, steeds voor korte periodes van gemiddeld vier nachten aan wisselende, onbekende derden. De intensiteit van de B&B-verhuur blijkt uit de bezettingsgraad van 70% gedurende 46 weken per jaar, hetgeen immers betekent dat de kamer ongeveer 225 nachten per jaar verhuurd is.

Rekening houdende met de gemiddelde verblijfsduur van de gasten, is het aantal aankomst- en vertrekbewegingen met bagage (zoals rolkoffers) in de gemeenschappelijke ruimtes aanzienlijk. Dit nog los van de tussenliggende bewegingen van de gasten in de gemeenschappelijke ruimtes gedurende het verblijf. Dit brengt mee dat aanzienlijk intensiever gebruik wordt gemaakt van het privégedeelte van [appellant] en de gemeenschappelijke gedeelten dan het geval zou zijn indien geen sprake was van kortdurende (vakantie)verhuur.

Tevens is van belang dat de B&B-gasten van appellant de beschikking hebben over de sleutels van het appartement (de rechtbank begrijpt: de sleutels tot zowel de gemeenschappelijke gedeelten als het privégedeelte), zodat zij te allen tijde vrijelijke en niet door appellant gecontroleerde toegang hebben tot het appartementencomplex. Hierdoor worden de overige bewoners geconfronteerd met de aanwezigheid van steeds wisselende, voor hen onbekende derden.

Dit kan gevoelens van onveiligheid voor de overige bewoners vergroten. Dit geldt temeer nu toeristen die ergens kortdurend verblijven en er dus niet wonen, in het algemeen minder binding zullen voelen met de omwonenden en de buurt. Zij zullen zich zodoende ook minder verplicht kunnen voelen zich te gedragen zoals van (vaste) buren kan worden verwacht en zullen daarnaast in mindere mate op hun gedrag aanspreekbaar zijn. Het feit dat appellant zijn gasten zijn eigen huisregels laat ondertekenen en de VvE tot op heden niet bekend is met klachten van overlast als gevolg van de B&B (behalve de rokende gasten op het dak), doet aan het voorgaande niet af.

Nu, tot slot, de B&B per nacht gemiddeld € 65 opbrengt, vertoont het gebruik van de slaapkamer van appellant als B&B – alle omstandigheden van dit geval overziend – dermate grote gelijkenis met een hotel of pension dat dit gebruik niet mede geacht kan worden te zijn bedoeld onder de bestemming bewoning. Met andere woorden: bij het naar objectieve maatstaven afleiden van de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, kan de conclusie slechts zijn dat het niet de bedoeling is geweest dat onder de bestemming bewoning tevens kan worden geschaard een B&B zoals die door appellant wordt geëxploiteerd. Derden, zoals eigenaren van aangrenzende appartementsrechten, hoeven en hoefden dus ook geen rekening te houden met een dergelijk gebruik van het appartement van appellant.

Het feit dat appellant zelf steeds invulling blijft geven aan de bestemming bewoning is daarbij niet relevant. Immers kan een non-conform gebruik van een deel van het appartement niet worden ‘opgeheven’ of gedisculpeerd door een eveneens bestaand conform gebruik van (een deel van) het appartement. Een strijdig gebruik, ook al is dit beperkt tot een deel van het appartement, is volgens het modelreglement niet toegestaan.

De conclusie is dus dat appellant, door het exploiteren van de B&B, in strijd handelt met de splitsingsakte en het modelreglement. De VvE heeft voldoende concreet belang bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht op dit punt, alsmede bij de gevorderde dwangsom in het geval van overtreding. De rechtbank zal de vorderingen toewijzen als volgt en de gevorderde dwangsom beperken als volgt.

De rechtbank heeft volgens appellant ten onrechte overwogen dat het gebruik van het appartement dermate grote gelijkenis met een hotel of een pension vertoont dat dit gebruik niet kan worden geacht te voldoen aan de in de splitsingsakte vermelde bestemming.

Appellant meent dat hij het appartement ondanks de B&B onverminderd overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming is blijven gebruiken door daar zelf tijdens het verblijf van de B&B-gasten in het appartement ook steeds te verblijven.

Het gebruik als B&B dient volgens appellant ook overigens als beperkt te worden geduid, omdat dit slechts op iets meer dan tien procent van het oppervlak van het appartement plaatsvindt.

Daarenboven geldt dat andere bewoners van het gebouw waarvan het appartement van appellant deel uitmaakt, blijkens de registers van de Kamer van Koophandel vanuit hun woningen ook zakelijke activiteiten ondernemen.

De VvE en de rechtbank volgend zou dit gebruik ook als strijdig met de bestemming van de desbetreffende appartementen moeten worden geduid.

Ten slotte heeft appellant benadrukt dat tussen partijen vaststaat dat van overlast door de B&B geen sprake is.

VVE. Verbod het appartement gedeeltelijk als B&B te verhuren rechtsgeldig? Wordt er in strijd gehandeld met de in de splitsingsakte neergelegde bestemming van bewoning?

De rechter oordeelt als volgt.

Bovenstaande stellingen van appellant doen het hof echter niet tot een ander oordeel komen dan waartoe de rechtbank is gekomen.

Het hof onderschrijft de overwegingen van de rechtbank volledig en maakt deze tot de zijne.

Ook het hof ziet in de aan de orde zijnde omstandigheden een dusdanige mate van gelijkenis met een hotel of pension dat met de exploitatie van de B&B buiten de bestemming van het appartement zoals neergelegd in de splitsingsakte, wordt getreden.

Dat het voor de B&B gebruikte oppervlak van het appartement slechts iets meer dan tien procent beslaat, is enkel een aspect van het gebruik van het appartement als B&B en doet niet af aan de door de rechtbank vastgestelde intensiteit daarvan.

Het B&B-gebruik kan in dat licht zeker niet als beperkt worden geduid.

In het B&B-gebruik schuilt ontegenzeggelijk een mogelijk risico op overlast vanwege de door de rechtbank in haar vonnis genoemde redenen.

Appellant kan ook niet uitsluiten dat zich overlast zal voordoen in de toekomst. Dat overlast zich tot nu toe niet heeft voorgedaan is daartoe geen garantie. Het feit dat appellant steeds ook zelf als bewoner in het appartement aanwezig is, maakt het voorgaande niet anders.

De vergelijking die appellant voorts heeft gemaakt met het zakelijke gebruik door andere bewoners van hun privégedeelte kan appellant niet baten, omdat, voor zover zij daarmee ook niet aan de bestemming zouden voldoen, dit appellant nog geen vrijbrief voor het gebruik van zijn privégedeelte als B&B geeft en de vergelijkingen overigens mank gaan.

Zo hebben bedrijfsmatige activiteiten als vertaalwerkzaamheden en kleinschalige kinderopvang weinig tot geen overeenkomsten met de aan de orde zijnde activiteit van appellant.

De in dit geschil aan de orde zijnde bezwaren, doen zich althans bij die activiteiten niet voor. De grieven falen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.