Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 8 oktober 2019 uitspraak gedaan over de vraag of er een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk was wegens een verbouwing en een uitbouw.

De rechter ziet aanleiding als eerste het beroep op nietigheid wegens strijd met de splitsingsakte te behandelen.

Volgens de appartementseigenaar is besluit onverenigbaar met de in de splitsingsakte gegeven omschrijving van de appartementsrechten.

De VvE en X hebben dat betwist. Dit betekent dat het hof de splitsingsakte op dit punt zal moeten uitleggen.

VVE. Wijziging splitsingsakte noodzakelijk wegens verbouwing en uitbouw? Goederenrechtelijke wijziging? Besluit VVE nietig?

De rechter oordeelt als volgt.

Voor de inhoud van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daarover is vastgelegd in de splitsingsakte en de daarbij behorende splitsingstekening.

Bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechtszekerheid staat eraan in de weg dat voor die uitleg acht wordt geslagen op gegevens die niet uit of aan de hand van de splitsingsakte en -tekening kenbaar zijn.

Volgens artikel H van de splitsingsakte zijn alle privé-gedeelten in het pand bestemd als “woonruimte”.

De VvE en X ontlenen daaraan dat de aanwezigheid van meer dan een zelfstandige wooneenheid per privé-gedeelte (appartement) is toegestaan, omdat ook dan nog de privé-gedeelten als woonruimte worden gebruikt.

De rechter volgt hen niet in dit betoog.

Allereerst is van belang dat in artikel H gebruik van de privé-gedeelten voor het uitoefenen van een kamerverhuurbedrijf niet is toegestaan.

De door X gecreëerde woningen zijn 34, 34, 37,5 en 37,5 m2 groot. Met name de kleinste twee woningen laten zich slecht onderscheiden van huurkamers, zij het met eigen voorzieningen, zoals bijvoorbeeld ook studentenkamers tegenwoordig steeds vaker hebben.

De aanwezigheid ervan lijkt op gespannen voet te staan met de geobjectiveerde bedoeling van de splitsingsakte, zijnde de bescherming van het woonklimaat binnen het gesplitste pand.

Bovendien zou in de door de VvE en X bepleite uitleg een afgrenzingsprobleem bestaan dat zou afdoen aan de rechtszekerheid.

Voorts zijn de appartementsrechten van X in artikel F van de akte omschreven als rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de afzonderlijke bovenwoning, waaraan is toegevoegd het adres van die bovenwoning.

Naar het oordeel van de rechter kan deze omschrijving, mede gelet op hetgeen hiervoor werd overwogen, niet enkel worden opgevat als een beschrijving van de feitelijke situatie op het moment van de splitsing, maar gaat daarvan ook normerende werking uit.

Een potentiële koper van een appartementsrecht met betrekking tot een van de lager gelegen verdiepingen van het pand mag op basis van deze beschrijving erop vertrouwen dat zich in elk van de bovengelegen verdiepingen slecht één woning bevindt en in de toekomst zal bevinden.

De aanwezigheid van in dit geval het dubbele aantal woningen in de etages boven de zijne maakt voor die koper immers een wezenlijk verschil.

Dat X stelt dat hij de gecreëerde woningen slechts aan alleenwonenden zal verhuren, doet aan het voorgaande onvoldoende af.

Nog daargelaten dat X uiteindelijk moeilijk zal kunnen verhinderen dat een huurder (feitelijk) toch gaat samenwonen, gaat dit argument eraan voorbij dat het met name gaat om de verdubbeling van het aantal huishoudens en van alles wat met het hebben van een huishouding samenhangt, waaronder bijvoorbeeld de ontvangst van gasten (en dus de aanwezigheid van vreemden op de trappen en in de rest van het pand).

Het vermeerderen van het aantal wooneenheden per verdieping acht het hof bovendien een zo fundamentele ingreep in de hoedanigheid van de appartementsrechten, niet alleen die van X maar ook dat van appellanten, dat daartoe niet kan worden overgegaan op basis van een toestemming van de vergadering van eigenaars als bedoeld in artikel 25 lid 1 van het Modelreglement.

Voor die ingreep is wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk.

Die wijziging is echter niet beoogd en niet in stemming gebracht, zodat het besluit zoals het is genomen, nietig is wegens strijd met de inhoud van de splitsingsakte.

Vergroting van de balkons leidt tot een vergroting van de privé-gedeelten van de desbetreffende appartementsrechten.

Naar het oordeel van de rechter wordt hierdoor de goederenrechtelijke situatie gewijzigd, zodat een wijziging van de splitsingsakte met splitsingstekening noodzakelijk is.

Toestemming daarvoor is niet door X gevraagd, noch is de toestemming voor dit bouwplan voorwaardelijk gevraagd in de hiervoor bedoelde zin.

Het besluit om de toestemming onvoorwaardelijk te geven is in strijd met de splitsingsakte en om die reden nietig.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.