Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 4 januari 2019 uitspraak gedaan over een wijziging van de splitsingsakte bij het wijzigen van de bestemming in de akte van splitsing.

De kantonrechter zal omwille van de overzichtelijkheid van deze beschikking eerst ingaan op de bevoegdheid en daarna het verzoek tot wijziging van de splitsingsakte behandelen. Vervolgens komen aan bod het verzoek tot vernietiging c.q. nietig verklaring van de bestreden besluiten.

Bevoegdheid kantonrechter met betrekking tot de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE

De rechter oordeelt als volgt.

Het verzoek van verzoeker strekt niet alleen tot vernietiging, maar ook tot nietig verklaring van een aantal besluiten van (de ledenvergadering van) de VvE van 11 augustus 2017.

In beginsel is de rechtbank bevoegd te oordelen omtrent de nietigheid en de vernietigbaarheid van een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (ex art. 2:14 respectievelijk 2:15 BW).

De vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars daarentegen geschiedt – in afwijking van artikel 2:15 BW – door de kantonrechter (art. 5:130 BW).

Voor het laten vaststellen van de nietigheid van een besluit ontbreekt een soortelijke, afwijkende regeling.

Dit heeft strikt genomen tot gevolg dat voor het laten vaststellen van de nietigheid van een besluit een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank moet worden gevolgd.

Echter, ingeval de kantonrechter zich niet bevoegd zou achten om over de nietigheid te oordelen, zou dit tot gevolg hebben dat de onderhavige zaak, voor dat gedeelte, naar de (handelskamer van de) rechtbank ter verdere behandeling moet worden doorverwezen.

De consequentie hiervan zou zijn dat twee verschillende rechters over hetzelfde besluit en hetzelfde samenhangend feitencomplex zouden moeten oordelen.

Deze weergegeven gang van zaken rijmt niet met het uitgangspunt zoals dat door de wetgever voor de dagvaardingsprocedure is vastgelegd in artikel 94 Rv, te weten dat samenhangende zaken vanuit een oogpunt van doelmatigheid zo veel mogelijk door één en dezelfde rechter moeten worden behandeld en beslist.

Dat sprake is van samenhang tussen de verzoeken tot nietig verklaring en vernietiging is evident: het betreft dezelfde besluiten en verzoeker heeft zich voor de nietigheid en vernietiging beroepen op dezelfde feiten en omstandigheden. Bovendien is de achtergrond van artikel 5:130 BW dat de wetgever van belang heeft geacht dat een vereniging van eigenaars en alle leden er belang bij hebben zo spoedig mogelijk, op een zo eenvoudig mogelijke manier en zonder hoge kosten, te weten of een bepaald besluit rechtsgeldig is of niet.

Splitsing van de oordelen omtrent nietigheid (bij dagvaarding bij de rechtbank) en vernietigbaarheid (bij verzoekschrift bij de kantonrechter) is in strijd met die bedoeling.

Het is voor (leden van) de VvE daarbij niet eenvoudig uit te maken of een bepaald mankement aan een besluit tot nietigheid dan wel vernietigbaarheid van het besluit leidt, nu een besluit dat in strijd is met de akte van splitsing nietigheid meebrengt, maar vernietigbaarheid in het geval het om schending van de in de akte van splitsing opgenomen voorschriften voor de totstandkoming van besluiten gaat.

Vanuit dat oogpunt is eveneens onwenselijk dat niet in één procedure beide grondslagen zouden kunnen worden beoordeeld. Ook het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in haar uitspraak van 17 juli 2014 (GHSHE:2014:2183) aangenomen dat de kantonrechter op beide grondslagen kan beslissen, mits er voldoende samenhang bestaat.

Gelet op het vorenstaande en vanuit proceseconomische oogpunt, acht de kantonrechter zich in de onderhavige zaak bevoegd om kennis te nemen van zowel het verzoek ten aanzien van de nietigheid als van de vernietigbaarheid van de besluiten.

Wijziging van de splitsingsakte. Bestemmingswijziging. Hinder en overlast?  Besluit VVE nietig?

De rechter oordeelt als volgt.

Verzoeker verzoekt dat de kantonrechter beveelt dat de splitsingsakte wordt gewijzigd, nu verweerder c.s. toestemming heeft gegeven voor de wijziging van de bestemming van de bedrijfsruimte naar woonruimte. Dit blijkt uit diverse stukken die zijn overgelegd. Deze toestemming kan niet worden ingetrokken op basis van artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement.

Verweerders voeren aan dat de bestemming nooit is gewijzigd.

Uit de door verzoeker overgelegde producties blijkt niet dat een formeel besluit is genomen teneinde de bestemming te wijzigen.

Verweerder c.s. heeft nooit toestemming gegeven en als deze toestemming zou zijn gegeven, dan is die weer ingetrokken. Verweerder c.s. wil niet langer dat het appartementsrecht wordt bewoond. Verweerder c.s. ervaart ernstige overlast van sigarettenrook en etenslucht in hun bovengelegen woning. Daarnaast is er sprake van geluidsoverlast. Verweerder heeft er recht en belang bij dat de bestemming niet wordt gewijzigd naar woonruimte.

ING Bank N.V., Coöperatieve Rabobank U.A. en Rabohypotheekbank N.V., zijn als beperkt gerechtigden in de zin van artikel 5:139 lid 3 BW opgeroepen om op het verzoek tot wijziging van de splitsingsakte te worden gehoord, een en ander op grond van artikel 5:144 lid 3 BW en artikel 5:140 lid 4 BW.

Zij zijn echter niet ter zitting verschenen en hebben niet gereageerd op de oproep van de griffier. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat zij geen bezwaar hebben tegen toewijzing van het verzoek. Overigens is hun toestemming voor de wijziging van de splitsingsakte niet vereist.

De kantonrechter overweegt het volgende.

Het verzoek is gegrond op artikel 5:144 lid 1 sub c BW.

Op grond van deze bepaling kan de kantonrechter op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de splitsingsakte is vereist, bevelen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd wanneer de bouw of inrichting van het gebouw niet (meer) beantwoordt aan de omschrijving in de splitsingsakte. Deze bepaling kan worden toegepast, zowel wanneer de afwijking tussen de inrichting en de indeling volgens de splitsingsakte vanaf het begin af heeft bestaan, als wanneer deze afwijking pas later is ontstaan, door welke oorzaak dan ook.

Vast staat dat het appartement momenteel door verzoeker wordt gebruikt als woonruimte, terwijl deze ruimte in de splitsingsakte wordt omschreven als winkel-/bedrijfsruimte.

Ingevolge artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement is verzoeker verplicht om zijn appartementsrecht te gebruiken overeenkomstig de bestemming als bij dat appartementsrecht is omschreven. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de ledenvergadering. De ledenvergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.

Partijen zijn in geschil over de vraag of aan verzoeker, al dan niet buiten de vergadering om, toestemming is verleend om de bestemming van het appartement te wijzigen naar woonruimte.

Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de overgelegde correspondentie
genoegzaam dat alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.

Zo vermelden de notulen van de ledenvergadering, die zijn gevoegd bij het e-mailbericht van 19 maart 2015 van verweerster aan verzoeker : “De statuten dienen aangepast te worden t.a.v. de wijziging in een woning.” Volgens verweerder c.s. is dit enkel een constatering van hetgeen moet gebeuren als verzoeker toestemming krijgt om van het appartement een woning te maken, maar dat staat er niet en die interpretatie volgt ook niet uit de e-mailcorrespondentie. Uit de e-mailcorrespondentie kan juist worden afgeleid dat verweerders akkoord zijn gegaan met de bestemmingswijziging.

Zo schrijven zij in hun e-mailbericht van 21 maart 2017: “Overigens wil ik je nog adviseren om de splitsingsakte van de VvE aan te passen, daar, naar mijn mening het appartement nog geregistreerd staat als een bedrijfsruimte. Hartelijke groeten”.

Gelet op de overgelegde notulen en de overgelegde e-mailcorrespondentie in onderlinge samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een unanieme, schriftelijke instemming met de bestemmingswijziging.

De instemming van verweerder c.s. staat, ingevolge artikel 37 lid 4 van het splitsingsreglement, gelijk aan een formeel besluit van de ledenvergadering.

Het argument van verweerder c.s. dat het gedogen door verweerder c.s. van het gebruik van het appartement als woning hooguit als een persoonlijk recht in relatie met verzoeker valt te kwalificeren, snijdt dan ook geen hout.

Bovendien zou – indien slechts sprake is van een tijdelijke gedoogsituatie – het wijzigen van de splitsingsakte onlogisch zijn. Dat tevens sprake moet zijn van een schriftelijk document dat is ondertekend door alle stemgerechtigden, zoals verweerders betogen, volgt niet uit artikel 37 lid 4 van het splitsingsreglement.

Op grond van het voorgaande is genoegzaam gebleken dat verzoeker van alle eigenaren (zonder enig voorbehoud) toestemming heeft gekregen om het appartement als woning te gebruiken en om de splitsingsakte dienovereenkomstig te wijzigen.

Dit brengt, naar het oordeel van de kantonrechter, met zich dat de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd om haar medewerking te verlenen.

Nu vast staat dat de inrichting van het appartement (als woonruimte) niet beantwoordt aan de omschrijving in de splitsingsakte (als winkel-/bedrijfsruimte), zal de kantonrechter op grond van artikel 5:144 lid 1 sub c BW bevelen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd als na te melden.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of een modelreglement, over het huishoudelijk reglement, over de wijziging van bestemming in de akte van splitsing, over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over hinder of overlast, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.